9月25日晚，南京宣布对主城区住房实行限购；次日，“宁十三条”重拳砸向捂盘惜售等楼市乱象；10月5日再出更加严厉的升级版限购、限贷。到今天10月25日，限购政策已满月，那么在这一个月的新政调控下，南京楼市又发生了怎样的变化呢？
日光盘少了 买房更趋向于理性了还记得7、8月份“逢开盘，必售罄”的场面吗？新政出台后的南京楼市变化显著，低调的开发商也不再像以前那样高调秀日光、夜光、秒光，卖的好或不好又成为秘密，只有等开发商在网上房地产上传数据后自己去查。
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近期住宅开盘的结果很明显，被压抑了许久的河西南和南部新城依旧是人头躜动，一些靠规划支撑房价的区域销售惨淡，相信后面的分化会越来越明显。
1、买到房较难：河西
河西板块由于前三个月供应量太少，加在一起才不过800多套，因此蓄积下来的购房需求还是有庞大的，而最近开盘的价格依旧受限，因此售罄不可避免。
2、买到房一般难度：城南、江北
自今年5月份万科尚都荟推3栋住宅收官后，南部新城核心区域就没有住宅房源上市了，终于在10月份有了一个爆发，将有4大楼盘近千套房源集中上市，从目前网上房地产上传数据看，人气还是比较旺，不过房源也比较多。
江北原也属于热度较高区域，在调控后江北市场出现了明显的冷热分化，那些一年里从1万冲上3万的区域，被打回了原形，不过江北的刚需楼盘仍然热度不减。
3、买到房较容易：城北、江宁
江宁、城北三季度以来上市量一直比较大，接下来还将处于放量阶段，房源相对充足，所以买房相对容易。但部分热门的刚需项目或许仍会抢手。
总之，新政之后选房子更要擦亮眼睛，卖得好的不一定都是无可挑剔的好盘，但众人去买也说明它肯定有自己的优势；而卖的不怎么好的盘，大家还是要慎重出手。
限购后：新房认购量减少 二手房周成交大跌
南京楼市调控升级后，认购数据明显打折扣，我们一起来看看新政前后南京楼市最直观的变化：
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9月20日—10月20日南京楼市认购数据9月25日重启限购政策前一周内，南京日均认购552套；限购后的9月26日-10月4日，南京新房日均认购299套；10月5日双限升级后，10月6日-10月20日，南京新房日均认购仅217套；可以看出，限购限贷双重升级下的南京楼市确实正在遭受冲击。
据365二手房统计，限购一个月以来，南京二手房成交量在上周出现了首次下跌，且跌幅巨大，达到了44.31%。
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河西：受新盘冲击巨大，二手房进入冰冻期
河西板块的林升不动产资深经纪人丁经理表示，限购对河西二手房影响巨大，市场甚至进入了冰冻期。限购后无论是带看还是成交都在大幅下滑，毫不夸张的讲，10月看房人数下降了近80%，而成交量更是只有限购前的2成，二手房市场惨淡异常。
双限后河西板块的不少购房人都被限了，50%客户的购房计划都搁置了。无奈不少房主都选择了主动下调价格，目前，实际成交的二手房房价普遍要低于市场价10%左右。
江北：投资改善不见踪影，成交大幅下跌
北泰房产副总经理何官松告诉小5妹，限购后对于江北二手房市场的影响有很多，首当其冲的就是成交量大幅下滑，与限购前相比，下滑量甚至达到了60%。
江宁：刚需改善皆观望，秒变买方市场
南京睿盛置业总经理王建科告诉小5妹，江宁二手房市场陷入了观望困局。无论是刚需一族还是改善置业，普遍都进入了观望阶段，一看再看，并不急于出手。成交量直线下滑70%，而房主主动下调房价的也不在少数。
而麒麟出现成交降房价不降，客户流向都市圈；城北二手房成交量下滑30%，房主报价依旧坚挺城中；城南的二手房成交带看纷纷下降，买卖双方皆在观望。
二手房市场已经逐步回归理性，新政“过户潮”也渐恢复平静。主城区的资深中介也直言不讳，“现在的市场已经慢慢回归正常，之前的疯癫局面是没了，买房人更愿意多看看，对比对比”。
谁说南京两年后无房可买？
如果最近你去售楼处看房，会感受到原来对你爱理不理的置业顾问开始热情起来，买房人调回上帝模式，手里有再多钱都比不过手里有购房资格，
很多置业顾问都会提醒你说“如果现在不买房，两年后南京将无房可买。”这是因为在上次土拍过后，南京楼市全面驶进“现房 销售”时代，意味着开发商必须拿到竣工备案表，通常会比现在延期一年或更长，在最严调控下，南京楼市是否会面临断档？
从新房供应量看，2016年年底前南京楼市预计有92家楼盘携近1.6万套房源入市，其中有27家纯新盘上市，江北板块以4300套房源稳坐加推套数宝座，纯新盘最多的是江宁板块。
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而很多在售楼盘经过一年的消化，在年内也纷纷收官，据每日楼市统计，迄今为止全市已有60多家在售住宅项目清盘，而在年底前预计收官项目还有20多家，预计今年底到明年初一段时间，伴随“旧的去新的来”，各大板块将统统实现新老交接，供应格局也将全面换代。
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从土地供应来看，去年至今出让的74幅住宅性质地块中，有23幅已开发成楼盘上市。而在剩余51幅尚未入市的住宅地块中，将成为各板块的纯新盘主力军，这一大批地块潜在的住宅供应规模已经高达598.12万㎡。
去年至今出让住宅地块中已入市项目及后期存量：
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去年至今出让住宅地块尚未入市项目及潜在供应量：
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图片来源：每日楼市
这也就意味着，去年至今出让的住宅地块中，只要维持持续开发的节奏，未来一年多时间内还有望有大约800万㎡的住宅能够供应市场，足够满足市场大半所需。
从新房库存来看，截至10月25日18点30分，南京市一手商品住宅可售套数为24295套，在调控前库存最低跌破2.1万套，南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华预测认为，随着新政的逐步发威，后市成交量将会继续下滑，同时新房库存会继续回升。“6~12个月是正常的库存量，而南京楼市的库存之前只有2个月左右，预计后市南京将进入补库存的阶段，房价总体上也将逐步走平。”
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截至10月25日南京楼市住宅库存情况 数据来源：网上房地产
如果各个热点板块在售楼盘维持推房的理想状态，后续的库存量至少能够维持到明年不断档，再加上史上最严调控形势下，去化速度并没有此前那么快，供求平衡还是有希望的。
这就是南京楼市调控后度过的个月，总体上来看，新政算是起到了显著的效果。接下来的日子里，南京楼市又会如何发展？
楼市会降温到何种程度？现在买房是不是一个正确的选择？这些问题的答案，慢慢会更加明了……
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