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365淘房 傅秋月 在历经多个调控周期后，“短期看政策，长期看人口”的特征在房地产市场体现的越发明显。短期房价走势，跟政策的走势关联性越来越高。
昨天，中国人民银行决定于2021年12月15日降准，释放长期资金1.2万亿！沉寂的楼市，即将进入了新一轮上升周期。在各地棚改、购房补贴等楼市刺激政策的支撑下，楼市即将复苏。
今年下半年可以说是江宁楼市的拐点，不少老盘收官，一批楼盘限售期满，已经有二手房挂出。
还记得此前上秦淮已有楼盘限售期满，次新房挂牌价超4万元/㎡解禁，江宁摇号盘批房源挂出，挂牌价超4万元/㎡，未来市场......
而近期，我在链家上发现方山南个解冻的楼盘已经有房源挂出！
方山南批冻结房源解冻，挂牌价超5万元/㎡
方山南是今年大热的板块，区域内的五矿澜悦方山终于限售期到，批房源已经上市。
目前仅有3套叠墅房源挂出，从价格上来看，挂牌价均超过了4万元/㎡，更有个别房源挂牌价超过了5万元/㎡！
最贵的一套为124.86㎡的上叠，报价630万，单价50457元/㎡。
我从中介处了解到，这套房源比较特殊，业主装修好了，没住过，装修目前为止花了70多万，买的时候单价是33500元/㎡左右。其他挂出来的房源基本上都是毛坯，所以价格会稍微便宜一点。
五矿澜悦方山于19年4月迎来首次交付，到目前为止2年半的时间，业主心理预期是涨了1万元/㎡左右。但这个价格最后能否会被市场所接受？可能只有等时间给我们答案了！
五矿澜悦方山绿化覆盖率挺高，建筑的外表层都是由干挂石材及铝板组成，都为抗腐蚀能力很强的材质，经得起时间的打磨也经得起风霜的洗礼！
入户大堂及电梯：
方山早期是以别墅为主的，毕竟背靠方山这个天然氧吧，得天独厚的环境也造就了板块的属性。
（方山风景区）
从五矿九玺台、弘景·雅墅、伴山香槟园到景枫加州城、景枫法兰谷、鲁能泰山7号院...一栋栋美丽雅致的别墅围聚在方山脚下，这里早已发展成了南京别墅领军板块。
而这些项目也是目前方山大学城的高价项目。
五矿九玺台挂牌均价34345元/㎡，今年3月，小区成交价创新高，成交单价37504元/㎡。
弘景·雅墅挂牌均价48136元/㎡，暂无成交。
伴山香槟园挂牌均价41827元/㎡，暂无成交。
景枫加州城挂牌就你家44122元/㎡，最高成交单价35628元/㎡。
景枫法兰谷大平层挂牌均价40886元/㎡，最高成交单价44435元/㎡。
鲁能泰山7号线挂牌均价38762元/㎡，最高成交单价38587元/㎡。
从这些改善项目的挂牌数量来看，都是比较少的，基本上都只有5套以内的房源在售，挂牌单价都比较高。
中介告诉我：本来方山的改善项目当时买的时候就不便宜，面积大，总价就高，当时基本都是毛坯，后期还有昂贵的装修费，而大多数的业主在装修上的花费也很大。所以大多数有能力去购买的人基本上是以自住为主。
现在的挂牌单价和总价较高也情有可原，毕竟叠墅和高层不一样，改善属性更强，针对的客群也不一样。
竞争激烈！方山大学城10盘将同台竞技
就方山大学城来看，板块内的竞争十分激烈，除去今年11月份方山南即将拍卖的两块地，目前区域已经有10盘将同台竞技！
方山大学城板块目前已经聚集10盘，其中8盘已经入市，纯新盘仅剩1家凤溪苑，还有中海G85地块等待入市。
从户型面积上来说，90㎡以内的可选择范围还是比较窄的，目前有保利伴湖院、山和宸园、远洋万和方山望、伟星万科四季光年和凤溪苑可选择，这对刚需买房人来说是个不错的上车机会。
从储备货量上来说，90㎡以上的户型每家都有，这就要看个人喜好和需求了，选择适合自己的就好。
从产品类型上来看，樾山林语和中海方山印是多层产品，远洋万和方山望有少部分小高层，联发翡翠方山是叠墅产品。
其余均为高层产品，如果对自住舒适度有要求的话，在资金足够的条件下，可以选择前面四家楼盘。
从装修情况上来看，山和宸园、保利伴湖院是毛坯产品，可定制化装修，对于装修风格有要求的人来说，是个非常不错的选择。
伟星万科四季光年和中海方山印均有精装包，可选备精装包购买。
五矿澜悦溪山、樾山林语均为精装交付；联发翡翠方山属于成品交付。
方山大学城板块是目前江宁楼市的供货主力板块，机会还是比较多的，区域配套也比较成熟，非常适合自住，板块内的教育资源丰富，对于工作在周边的购房者来说比较推荐。
你觉得这个价格入手方山大学城的次新房如何？欢迎留言讨论！
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