《南京市住宅物业管理条例》相关配套制度征求意见

编者按：南京市人民政府官网今日发布了《南京市住宅物业管理条例》相关配套制度征求意见，其中包括6项配套制度：1、南京市物业服务第三方评估管理暂行办法（征求意见稿）；2、南京市住宅物业保修金管理暂行办法（征求意见稿）；3、南京市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）；4、南京市物业服务企业及物业项目负责人信用信息管理办法（征求意见稿）；5、南京市住宅区首次业主大会会议筹备经费管理暂行办法（征求意见稿）；6、南京市住宅物业管理项目招投标实施办法（征求意见稿）。以下为全文↓

《南京市住宅物业管理条例》已于2016年7月1日起正式施行。按照市人大常委会民主立法、开门立法的要求，现将已制定的配套办法全文公布，欢迎社会各界提出修改意见和建议。请将修改意见和建议于2016年12月5日前反馈给我们。

电子信箱：fzwbgs@126.com

邮寄地址：北京东路41号3号楼，南京市人大法制（工）委办公室，邮编210008

附件1

南京市物业服务第三方评估管理暂行办法

（征求意见稿）

章 总则

条 为了规范本市物业管理活动，进一步完善物业服务市场机制，促进物业管理行业健康有序发展，根据《南京市住宅物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务第三方评估活动。

本办法所称物业服务第三方评估，是指物业服务第三方评估机构（以下简称物业评估机构）接受业主自治组织、建设单位、物业服务企业或街道办事处（镇人民政府）的委托，依照法律、法规规定和合同约定，对物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量等提供专业评估服务。

第三条 本市鼓励建立物业评估机构。

物业评估机构应当遵循公平、公正、诚实信用的原则，依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第四条 市物业管理行政主管部门负责全市物业评估机构的统一监督管理，建立并公布本市物业评估机构名录。

区物业管理行政主管部门负责辖区内物业评估机构的日常监督管理和相关矛盾协调。

街道办事处（镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业服务第三方评估活动的指导、协助和监督工作。

第二章 物业评估机构和专家委员会

第五条 在本市从事物业服务第三方评估活动的机构应当具备下列条件：

（一）具有独立法人资格，专业从事物业服务评估业务；

（二）注册资本100万元以上；

（三）有固定的办公场所和开展物业服务评估业务所需设施、设备和办公条件；

（四）相关专业的专职管理和技术人员不少于5人；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第六条 市物业管理行政主管部门应当定期公布本市物业评估机构情况，根据物业评估机构的从业经历、技术力量、社会信誉和考核结果等情况建立物业评估机构信用档案。

第七条 市物业管理行政主管部门应当组织建立本市物业服务评估专家委员会。

物业服务评估专家委员会负责物业服务第三方评估报告的异议鉴定。

第三章 物业服务第三方评估活动

第八条 物业评估机构接受委托从事物业服务评估活动，应当与委托方签订书面评估委托合同，约定评估内容及费用。

物业服务第三方评估费用收取遵循自愿协商、市场调节、委托方与付费方相一致的原则。

第九条 物业服务评估业务范围包括：

（一）物业服务质量评估；

（二）前期物业管理项目承接查验评估；

（三）物业共有部位和共用设施设备管理状况评估；

（四）物业管理项目交接；

（五）物业管理项目服务标准和费用测算；

（六）首次业主大会筹备指导及业主自治活动过程指导；

（七）其他需要评估的事项。

物业服务评估业务应当委托物业评估机构进行，个人不得承揽评估业务。

第十条 物业服务质量评估应当出具评估报告。评估报告应当符合相关法律、法规、技术标准和委托合同约定，不得具有虚假内容、误导性陈述或者重大遗漏。

第十一条 物业评估机构及从事物业服务评估业务的人员与委托人或评估事项有利害关系、可能影响公正评估的，应当回避。

第十二条 已交付使用物业占业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业评估机构评估的，建设单位应当与业主、物业服务企业协商选定物业评估机构，委托其对物业服务企业的履约情况进行评估。确定物业评估机构应当遵循下列程序：

（一）已交付使用物业占业主总人数百分之十以上的业主向建设单位提出联名申请，确定一名业主为申请人代表；

（二）建设单位收到联名申请后，根据《临时管理规约》的约定，核实业主人数，5日内就核实情况书面回复申请人代表；

（三）申请人代表收到书面回复后，与建设单位、物业服务企业在5日内协商确定物业评估机构，并形成三方确认的书面协议。

第十三条 业主、物业服务企业、建设单位选定物业评估机构协商不成的，业主可向区物业管理行政主管部门申请随机抽取物业评估机构，并提供下列材料：

（一）业主联名申请书面资料、申请人代表身份证明和联系方式；

（二）前期物业服务合同；

（三）临时管理规约。

区物业管理行政主管部门收到申请之日起5个工作日内,会同申请人代表在物业评估机构名录中，通过摇号方式随机选取一家。

第十四条 开发建设单位应当与物业评估机构签订委托协议。评估结果自评估评报告出具之日起一年内有效，并向全体业主公告。

评估报告有效期内，物业服务企业发生更换的，评估报告有效期限应当作出相应调整。

第十五条 建设单位、物业服务企业与相关当事人应当协助物业评估机构进行实地查勘，如实向物业评估机构提供必要的资料，并对其所提供资料的真实性负责。

在评估活动中，建设单位、物业服务企业或相关当事人不配合、不提供相关资料的，物业评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第十六条 评估报告应当包括：

（一）评估目的、依据和方法；

（二）评估日期和基准日；

（三）评估收集资料和查勘数据，评估结果及有效期限；

（四）物业评估机构公章和评估人员签章。

第十七条 物业评估机构应当保持评估档案资料的齐全完整，评估报告及相关资料保管期限不得低于3年。

第十八条 物业服务评估委托方或者评估报告利益相关方对物业评估机构出具的评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起20日内向出具评估报告的物业评估机构提出异议。出具评估报告的物业评估机构应当自收到书面异议申请之日起7日内对异议进行复核。复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；维持原评估结果的，应当书面告知异议申请人。

物业评估机构未及时进行异议复核的，委托方可以向区物业管理行政主管部门申请，由区物业管理行政主管部门督促物业评估机构整改。逾期未整改的，由市物业管理行政主管部门依法实施行政处罚。

第十九条 物业服务评估委托方或与评估报告利益相关方对原物业评估机构的复核结果仍有异议的，应当自收到复核意见之日起7日内向物业服务评估专家委员会申请鉴定。物业服务评估专家委员会应当自收到书面申请之日起5个工作日内选派成员组成3人以上单数的专家组对评估结果进行鉴定，并向申请人和物业评估机构出具书面鉴定意见。

第二十条 市物业管理行政主管部门应当建立日常考核机制，定期公布物业评估机构信用名录。

物业评估机构出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的，由市物业管理行政主管部门依法给予行政处罚，并根据相关规定记入物业评估机构信用名录。

第四章 附则

第二十一条 物业服务评估专家委员会管理办法、物业服务第三方评估技术导则由市物业管理行政主管部门另行制定。

第二十二条 本办法自2016年 月 日起实施。

附件2

南京市住宅物业保修金管理暂行办法

（征求意见稿）

条 为了加强物业保修金管理，维护业主的合法权益，保障物业在保修期内的正常使用和维修，根据国务院《物业管理条例》、国务院《建设工程质量管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《南京市住宅物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅项目物业保修金的交存、使用、退还和监督管理。

第三条 本办法所称物业保修金，是指建设单位按照规定在物业保修金交存期限内交存，用作保障住宅共用部位、共用设施设备保修期内维修费用的专项资金。

前款所称物业保修金交存期限为五年，起始日自建设单位与前期物业服务企业完成物业管理项目承接查验，物业服务企业依法完成前期物业管理项目承接查验备案起计算；分期开发的项目，交存期限自项目最后一期完成前期物业管理项目承接查验备案起计算。

第四条 物业保修金的管理遵循“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。

第五条 市物业管理行政主管部门负责全市物业保修金的统一监督管理；区物业管理行政主管部门负责辖区内物业保修金的归集、使用审核和日常监督管理，并可指定当地的住宅专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体从事管理工作。

街道办事处（镇人民政府）协助物业管理行政主管部门做好物业保修金监管工作。

第六条 物业保修金的交存标准按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存，市物业管理行政主管部门应当根据本市物业建筑安装成本的市场变化情况，适时调整并公布物业保修金的交存额度。

第七条 区物业管理行政主管部门应当选定当地一家商业银行，委托其作为本行政区域内物业保修金的专户管理银行，并在专户管理银行开立物业保修金专户。

第八条 开立物业保修金专户，应当按照交存单位设账，按开发项目设分账。交存期限内，交存单位名称发生变更的，应当自变更发生之日起30日内，持工商登记等有关证明材料向区物业管理行政主管部门办理存储户名变更手续。区物业管理行政主管部门应当在确认变更后3日内，通知专户管理银行予以相应变更。

第九条 建设单位在办理房屋产权首次登记之前，应当根据规划核准的当期项目总建筑面积，按标准将物业保修金交存于专用帐户，取得缴款凭证。

第十条 交存期限内，物业保修金不足的，建设单位应当及时补交。物业保修金账面余额不足初始交存额的二分之一时，区物业管理行政主管部门或管理机构应当书面通知建设单位补交。建设单位应当在收到通知后10日内，将补交资金存入专用账户。

第十一条 物业保修期内，建设单位接到维修申请后拒不履行保修责任的，申请人可以向区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）申请进行督促，并提供保修期限证明等材料。区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请之日起5个工作日内，督促建设单位履行保修责任。

第十二条 建设单位经督促仍不履行保修责任,或者因歇业、破产等原因无法履行的，业主委员会或物业管理委员会可以向区物业管理行政主管部门或管理机构申请使用物业保修金，未成立业主委员会或物业管理委员会的，物业服务企业、相关业主可以作为使用申请人。并提供下列材料：

（一）维修工程项目说明；

（二）维修工程实施方案；

（三）其他必要的材料。

第十三条 区物业管理行政主管部门或管理机构应当自收到保修金使用书面申请之日起7个工作日内完成审核。对符合条件的，区物业管理行政主管部门或管理机构向申请人出具准予使用通知书。

第十四条 申请人取得准予使用通知书后，按照已申报的维修工程实施方案组织维修。申请人可以委托物业服务企业代为组织维修，并与维修施工单位签订工程合同。维修工程决算费用应当经具有相应资质的工程造价咨询机构审价。

第十五条 竣工验收合格后，申请人持施工合同、工程验收报告、工程款使用证明、工程决算报告等有关材料向区物业管理行政主管部门或管理机构申请划转物业保修金。

符合保修金划转条件的，区物业管理行政主管部门或管理机构应当将保修金划转事项进行公示（公示时间为7日）。公示期满后，出具保修金划转通知书，通知专户管理银行将保修金划至申请人。

第十六条 下列情形不属于物业保修金使用范围：

（一）物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏，应当由当事人承担维修责任的；

（二）对物业共用部位、共用设施设备进行功能升级、改造或更新的；

（三）建设单位已实施保修并已达到设计使用功能的。

第十七条 物业保修金交存期满后，建设单位可向区物业管理行政主管部门或管理机构申请退还保修金。区物业管理行政主管部门或管理机构收到申请后应当将保修金余额退还建设单位，并将退还保修金事项在相关物业区域内公示10日。

第十八条 区物业管理行政主管部门或管理机构应当每年最少一次向建设单位发送物业保修金对账单。建设单位可以随时查询本单位资金帐户的使用、结余情况。建设单位对资金账户变化情况有异议的，可以要求复核。接到复核申请后，区物业管理行政主管部门或管理机构应当予以复核，并于7日内将复核结果书面告知建设单位。

第十九条　本市建立物业保修金统计报表管理机制。区物业管理行政主管部门应当向市物业管理行政主管部门每半年报送当地物业保修金交存和使用情况统计报表。市物业管理行政主管部门应当每年对全市物业保修金管理情况进行检查。

第二十条　物业保修金的财务管理和会计核算应当执行《会计法》的有关规定，并接受财政部门的资金监督；物业保修金的使用和管理应当接受审计部门的审计监督。

第二十一条 建设单位应当依法承担物业保修责任。对于拒不履行保修责任的，各有关行政主管部门应当依法给予相应处理，并可将其不良行为记入企业诚信档案。

第二十二条 本办法自 年 月 日起施行。

附件3

南京市住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

章 总则

条 为加强住宅专项维修资金管理，健全房屋维修保障机制，维护房屋所有权人和使用人合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《南京市住宅物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的商品住宅和售后公有住房的住宅专项维修资金交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 住宅专项维修资金（以下称维修资金）管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条 下列资金列入维修资金：

（一）业主按规定首次交存的维修资金；

（二）建设单位交存的电梯、消防等设施设备专项维修资金；

（三）维修资金的分户利息；

（四）业主续交的维修资金；

（五）本办法第十一条规定的统筹维修资金。

第五条 市物业管理行政主管部门是维修资金主管部门，负责全市维修资金监督管理以及玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区维修资金的归集管理。

玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区物业管理行政主管部门负责辖区维修资金使用审核和监督管理，浦口区、江宁区、六合区、溧水区、高淳区物业管理行政主管部门负责辖区内维修资金的归集、使用审核和监督管理。

街道办事处（镇人民政府）按照法定职责，协助区物业管理行政主管部门做好维修资金监督管理工作。

第二章 交存管理

第六条 业主、公有住房售房单位、建设单位应当按照规定交存维修资金。

业主未交存的，应当按照房屋买受时交存标准一次性补交。

收取维修资金应当开具财政部门统一监制的票据。

第七条 商品住宅业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米首期交存标准如下：

（一）多层住宅、非住宅（含营业性车库、车位等）为本市多层住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之六；

（二）高层（配备电梯的多层）住宅、非住宅为本市高层住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之七。

市物业管理行政主管部门应当根据本市住宅建筑安装成本的市场变化情况，适时调整并公布首期维修资金的交存数额。

第八条 已售公有住房，售房单位应当在办理出售公有住房房屋所有权变更前按照下列规定交存首期维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积应当交存的维修资金，每平方米建筑面积交存维修资金为本市房改成本价的百分之二；

（二）售房单位从售房款中一次性提取交存维修资金，多层住宅和高层住宅交存标准分别不低于售房款的百分之二十和百分之三十。

其中，应由业主交存的维修资金，由售房单位向业主收取。

第九条 建设单位办理房屋所有权首次登记前，应当按照实测的分户建筑面积将首期维修资金一次性交存至维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。

第十条 住宅物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，一次性交存电梯、消防等设施设备专项维修资金。市物业管理行政主管部门应当明确资金交存管理规程，督促建设单位依法交存。

设施设备专项维修资金按照物业管理区域内各楼幢的建筑面积交存，多层住宅（含营业性车库、车位等）、高层住宅每平方米建筑面积交存标准分别为我市小高层、高层住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之一。

市物业管理行政主管部门应当根据本市住宅建筑安装成本的市场变化情况，适时调整并公布设施设备专项维修资金的交存数额。

第十一条 物业管理区域内统筹维修资金由下列资金构成：

（一）利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得收益的百分之七十，业主大会或者物业服务合同另有约定的，从其约定；

（二）扣除支付业主房屋分户利息和管理费用后，住宅专项维修资金增值（孳息）部分滚存剩余的资金；

（三）共用设施设备报废回收的残值；

（四）人民防空工程平战结合收益提取的资金；

（五）业主大会决定的其他计入资金。

第十二条 在已设立维修资金账户的物业管理区域，业主维修资金分户账资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。续交维修资金，按业主所拥有的物业建筑面积比例分摊，续交数额可以参照首期维修资金的交存金额确定，续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域业主大会决定。

第三章 账户管理

第十三条 业主大会成立前，维修资金由维修资金管理部门代管。业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修资金，也可以决定由维修资金管理部门继续代管。

维修资金管理部门应当按规定委托商业银行作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。

第十四条 维修资金管理实行专户存储、分账核算。一个物业管理区域应当分别设立总账、业主分户账、统筹分账和电梯、消防等设施设备专项维修资金专项分账。

维修资金管理部门应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢（单元）为单位设账，按房屋户门号设分户账。统筹维修资金以物业管理区域为单位设立分账，电梯、消防等设施设备专项维修资金按幢（单元）设立分户账；已售公有住房维修资金按售房单位设账，按户设分户账。

第十五条 维修资金自存入银行专户之日起计息，按照银行活期利率结息转入业主分户账。

业主委员会可以向维修资金管理部门提出申请，将物业管理区域内的维修资金按不低于业主交存维修资金百分之八十的款项转存为超过一年以上的定期存款。申请维修资金转存时，应当提交维修资金存定申请表和交存清册确认单。

维修资金管理部门应当自收到申请之日起五个工作日内完成维修资金转存手续。

住宅专项维修资金转存期限内，业主委员会需要动用转存资金的，应当向维修资金管理部门办理解除存定手续。业主委员会无法正常运作的，由相关业主申请，经街道确认后，向维修资金管理部门办理解除存定手续。

第十六条 除销户退款和退回多交款项外，维修资金专户应当通过转账结算。

第十七条 维修资金管理部门应当根据维修资金总额、使用计划等因素，制定安全合理的保值增值方案。

第十八条 维修资金管理部门必要管理费用在财政部门核定后按规定提取，并纳入财政预算管理。

第十九条 业主转让房屋所有权时，应当向买受人出具维修资金交存证明，分账户中余额随房屋所有权同时转让。

业主申请房地产转移登记时，应当向房地产登记机构提供已足额交存维修资金的相关凭证。

第二十条 物业灭失后，业主持注销房屋所有权证的证明、业主身份证明等材料，向维修资金管理部门申请提取其账户内的剩余维修资金，并办理注销手续。

第四章 使用管理

第二十一条 维修资金的使用，应当遵循安全可靠、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价、监理等方式，保障资金安全。

第二十二条 2016年7月1日后受让土地的住宅项目，建设单位未按规定提出成立业主大会书面报告的，应当负责住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，不得动用维修资金。

建设单位已经按照规定提出成立业主大会书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地社区居（村）民委员会组织征询业主意见。经全体共用部位业主依法讨论通过后，由维修资金管理部门划转核准的资金。仅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的业主依法讨论通过。维修费用依规定经相关机构审价后，在维修资金中列支。

第二十三条 维修资金使用时，由相关业主按照各自拥有的建筑面积比例从维修资金专户中分摊。涉及已售公有住房的，从公有住房维修资金中列支；涉及未售出物业的，由建设单位承担。

第二十四条 业主委员会或者物业管理委员会为维修资金使用的申请人。但有下列情形之一的，经街道确认后，受相关业主委托的物业服务企业、业主代表、社区居（村）民委员会可以按顺位依次成为申请人：

（一）未成立业主委员会的；

（二）业主委员会未履行申请人职责的；

（三）业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；

（四）业主委员会不能正常开展工作的其他情形。

第二十五条 需要使用维修资金管理部门代管的维修资金的，申请人应当向维修资金管理部门申报维修项目；维修资金管理部门应当组织现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金列支范围及分摊方式。

经现场查勘确认属于维修资金使用范围的，申请人应当按照下列规定办理，并提交相应的材料：

（一）编制维修资金使用方案，包括维修方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式、工程组织实施方式等内容；

（二）编制维修费用分摊清册；

（三）取得维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主书面签字认可。

第二十六条 维修资金管理部门审核符合条件的，应当进行公示，公示时间不少于七日；公示期满无异议的，审核拨付首款给申请人。

收到首付款后，申请人按照维修资金使用方案实施维修，竣工验收合格后申请拨付余款。维修资金管理部门按照本条款规定要求，审核决定拨付余款。

第二十七条 业主委员会、物业管理委员会或者委托物业服务企业可以制定年度维修资金使用计划，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意后，按照管理规约和业主大会议事规则执行。

第二十八条 统筹维修资金优先用于下列情形：

（一）受益人为全体业主的维修项目；

（二）无法界定受益人的维修项目；

（三）物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目。

经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。

维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。

第二十九条 已设立维修资金账户的物业管理区域，发生《南京市住宅物业管理条例》第六十二条规定的情形，需要紧急使用维修资金的，申请人提交下列申请材料：

（一）维修资金应急使用申请表（示范文本）；

（二）维修资金应急维修工程项目说明（示范文本）；

（三）维修资金应急维修工程实施方案（示范文本）。

市物业管理行政主管部门应当根据不同情形，对维修工程项目说明和维修工程实施方案进行细化和规范。

第三十条 申请资料齐备的，维修资金管理部门应当受理，并在受理后二个工作日内审核完毕。对符合条件的，拨付不少于核定费用百分之三十的首付款，并将有关资料通过物业管理官方网站进行公示。

申请人收到首付款后，应当按工程实施方案和合同约定组织施工，做好隐蔽工程及质量安全把关，竣工后依法组织验收。

竣工验收合格后，申请人持《住宅专项维修资金应急维修工程验收报告》（示范文本）、《工程结算评估报告》等材料向维修资金管理部门提出维修资金余款申请，同时将有关资料在物业管理区域显著位置进行公示，公示时间不少于七日。

维修资金管理部门受理余款申请后，审核申报材料，对物业管理区域现场公示资料拍照留存，并在物业管理官方网站公示有关资料。符合条件的，作出审核决定，拨付余款。

第三十一条 一般单项维修工程在八千元（含）以上的，申请人应当委托具有法定资质的工程造价咨询机构对造价进行审核；一般单项维修工程在二十万元（含）以上的，应当聘请监理公司实施监理；一般单项维修工程造价在五十万元（含）以上的，应当采取招标投标方式选择施工单位。

应急单项维修工程在五千元（含）以上的，申请人应当委托具有资质的工程造价咨询机构对造价进行审核；应急单项维修工程在二十万元（含）以上的，应当聘请监理公司实施监理。所需费用可从维修资金中列支。

市物业管理行政主管部门应当建立应急维修施工、审价、监理等企业备选目录库，供申请人按自愿原则选用。

第三十二条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

（五）新增、新建配套设施、设备所需的费用；

（六）其他依法不得列支的情形。

第五章 监督管理

第三十三条 维修资金管理部门应当每年公布维修资金交存、使用、结存情况，并建立维修资金对账电子查询平台。

业主有权查询本人的维修资金结存情况。

业主、业主委员会对账户中维修资金状况有异议的，可以要求维修资金管理部门复核。

第三十四条 维修资金管理部门每年至少一次与业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单位核对维修资金账目，发送维修资金对账单，并公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主、业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单位对核对、查询或者公布情况有异议的，可以要求维修资金管理部门、专户管理银行复核。

第三十五条 维修资金的财务管理、票据管理和会计核算应当符合《中华人民共和国会计法》和国家有关规定。

维修资金管理、核算和使用，接受财政、审计部门监督。

第三十六条 提供虚假材料骗取、套取维修资金的，其个人或者单位违规信息依法纳入全市社会诚信系统。

第三十七条 本市建立统一的维修资金管理系统。区物业管理行政主管部门应当向市物业管理行政主管部门每季度报送当地维修资金使用管理情况统计报表。

第六章 附则

第三十八条 本市非住宅物业的专项维修资金管理，可以参照本办法执行。

业主大会自行管理住宅专项维修资金的管理规定，由市物业管理行政主管部门另行制定。

第三十九条 本办法实施前交存的物业维修基金，更名为住宅专项维修资金。

第四十条 本办法自201 年 月 日 起施行。2000年1月7日市人民政府颁发的《南京市物业维修基金管理办法》（宁政发〔2000〕8号）同时废止。

附件4

南京市物业服务企业及物业项目负责人信用信息管理办法

（征求意见稿）

章 总 则

条【目的依据】为规范物业服务企业和项目负责人行为，提升物业服务水平，构建诚实守信的市场环境，促进物业服务市场持续健康有序发展，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》等相关法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】本办法适用于本市物业服务企业及项目负责人信用信息的征集、公布、运用和监督管理活动。

第三条【部门职责】市物业管理行政主管部门负责建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期对物业服务项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果。

区物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

第四条【概念解释】本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，取得相应资质，在本市从事物业管理活动的企业。

本办法所称项目负责人，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在项目中指派的负责组织实施物业服务活动，并保障物业服务质量符合约定标准的责任人。

第二章 信用信息组成

第五条【信息征集】信用信息的征集是指对全市物业服务企业及项目负责人信用信息进行采集、甄别、分类、记录、储存，形成反映企业经营、项目管理和项目负责人从业情况的信息系统的活动。

信用信息的征集，应当坚持客观、准确、公正、及时和谁提供谁负责的原则。

第六条【信息构成】信用信息主要包括身份信息、业绩信息和失信信息。

第七条【身份信息】身份信息由物业服务企业身份信息和项目负责人身份信息组成。

（一）物业服务企业身份信息包括：企业注册登记的组织机构代码、企业性质、经营范围、从事物业管理经营活动的时间、资质等级、经营内容、管理项目、雇用员工信息、行政机关依法对企业进行专项或周期性检验的结果及依法登记的其他有关企业身份的情况。

（二）项目负责人的身份信息包括：身份证明及履历、从业记录、专业培训情况及继续教育记录等情况。

第八条【业绩信息】业绩信息主要内容包括：

（一）区级（含）以上行政主管部门对物业服务企业及其法定代表人、相关负责人和项目负责人的表彰；

（二）物业服务企业及其法定代表人、相关负责人和项目负责人在市级以上评优评先活动中获得的良好评价、认定、认证；

（三）区级（含）以上物业管理行政主管部门认定可记录的其他信息。

第九条【失信信息】失信信息包括严重失信信息和一般失信信息两种：

（一）严重失信信息包括：

1、在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；

2、出租、出借、转让资质证书的；

3、物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料，造成物业管理混乱的；

4、未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的；

5、泄露业主信息的；

6、对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复的；

7、在物业管理活动中，违反诚实信用原则、违反约定或提供虚假信息，情节严重，造成严重社会影响的。

（二）一般失信信息包括：

1、在从事物业管理活动中违反法律、法规、规章和相关规定,不构成行政处罚的；

2、被区级（含）以上物业管理行政主管部门予以通报批评，或被书面要求限期整改的；

3、被社会公众和媒体通报、评批、投诉，且查证属实的。

4、在物业管理活动中，违反诚实信用原则、违反约定或提供虚假信息，情节轻微，未造成严重后果的。

第三章 信用信息征集

第十条【身份信息征集】身份信息由物业服务企业及项目负责人自行申报。每年1月31日前，物业服务企业及项目负责人完成身份信息电子文档的一次性填报，并向区物业主管部门提供纸质文档，以备核查。

第十一条【业绩信息征集】业绩信息由物业服务企业自行申报。

物业服务企业需要申报业绩信息的，应当向企业注册所在地区物业行政主管部门提供下列资料：

（一）业绩信息申报表；

（二）有关部门表彰决定文书或其他具有法律约束力的文书。

区物业行政主管部门应当在收到上述资料七个工作日内，应当向申报人出具信息征集通知书。

第十二条【失信信息征集】失信信息由各区物业管理行政主管部门、街道办事处按照职能分工和辖区范围征集。

（一）通过各类检查活动发现问题，需要征集失信信息的，区物业管理行政主管部门应及时向被征信人出具信息征集通知书和相关查证材料。

（二）按照本办法第十条规定，征集失信信息的，区物业管理行政主管部门应当于得知失信行为7个工作日内，查证有关失信行为，并及时向被征信人出具信息征集通知书和相关查证材料。

第十三条 【信息征集变更】 信用信息提供单位和自行申报人对所提供和申报信用信息的完整性、真实性负责；对已提供和申报的信用信息发生变更或失效的，应当在信用信息变更或失效之日起7日内及时修改并完成报送。

第四章 异议处理和认定

第十四条【异议申请和核查】被征信物业服务企业、项目负责人认为其信用信息中存在错误时，可在收到信息征集通知书之日起七日内，向区物业行政主管部门提出书面异议申请，并提供相应证据。

区物业管理行政主管部门应当在受理异议申请的五个工作日内及时组织核查和反馈。经核查，异议信息属信用信息平台处理过程中造成的，应当立即更正；属信用信息提供单位或自行申报人引起的，应当立即通知相关提供人核查并做出解答。

第十五条【异议处理及认定】 区物业管理行政主管部门认为异议成立的，应当出具撤销信用信息征集的书面决定，并报市物业行政主管部门备案。

区物业管理行政主管部门认为异议不成立的，应当向异议申请人书面出具异议认定决定。

异议申请人对区物业管理行政主管部门出具的告知书有异议的，可在7日内向市物业管理行政主管部门申请复核。市物业管理行政主管部门收到复核申请之日起的10个工作日内完成审查。审查结果由市物业管理行政主管部门告知申请人和区物业行政主管部门，其中异议复核申请审查属实的，由区物业管理行政主管部门进行变更。

第十六条【异议申诉要求】区物业行政主管部门在完成异议申诉认定，或在规定时间内未收到异议申请的，应当及时记录征集信息，并向市物业行政主管部门书面备案。

第五章 信用行政监管

第十七条【行政监管】物业服务企业及项目负责人信用管理实行信用记分制度。市、区物业管理行政主管部门可根据信用征集情况实行动态监督管理。

第十八条【分值评定】物业服务企业信用评定基本分为100分，项目负责人信用评定基本分为100分，实行减分制。记分周期从每年1月1日至12月31日止。记分周期期满，重新记分。

新申报的物业服务企业其记分周期自核发物业管理资质证书之日起至本年度12月31日。记分周期不足3个月的，其当年度记分信息滚入下个记分周期。

第十九条【分值裁量】物业服务企业或项目负责人按照市、区物业管理行政主管部门和相关行政主管部门整改要求，在期限内完成整改工作，且未造成社会负面影响的，可考虑不予减分。同一情形受处罚的，减分不累计，以最高分计算。

第二十条【奖励措施】 年度信用等级达到最高级别的物业服务企业及其项目负责人，市、区物业管理行政主管部门可以在下个记分周期内给予激励：

（一）可减少日常检查工作的频率；法律、法规、规章未明确规定为实地审查或者实质性审查时，可以适用书面审查；

（二）在评比表彰中，予以优先推荐；

（三）法律、法规、规章规定的其他鼓励。

第二十一条【企业失信惩戒】 依据信用记分结果，市、区物业管理行政主管部门对物业服务企业分别进行如下处理，并在信用信息发布平台上予以公示。

（一）物业服务企业被征集失信信息达到下列情形的，物业行政主管部门给予行政惩戒：

1、企业减分达到10分时，项目所在区物业行政主管部门、街道办事处责令其限期整改。整改期间，该企业不得申报各类物业服务示范项目，不予开具诚信证明，并告知企业注册地区物业管理行政主管部门和街道办事处。

2、企业减分达到15分时，注册地区物业行政主管部门、街道办事处约谈该企业法定代表人，责令其限期整改。整改期间不予开具诚信证明，至下个记分周期结束前不得申报各类物业服务示范项目，取消该企业参加行业各类先进评比表彰资格，不得晋升资质等级。

3、企业减分达到20分时，市物业管理行政主管部门约谈该企业法定代表人；依法核查企业的资质条件，核查不达标的，重新核定资质等级或注销企业资质证书；至下个记分周期结束前，取消该企业参加行业各类先进评比表彰资格，不予开具诚信证明，不得参加物业服务示范项目考评。

（二）物业服务企业被征集严重失信信息的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目；失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明；物业服务企业在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的，或出租、出借、转让资质证书的，物业管理行政主管部门一年内不将其纳入物业管理招标投标平台。

物业项目负责人被征集失信信息的，应当录入项目负责人信用档案，同时录入失信行为发生时，其所属物业服务企业的信用档案。

第六章 信用信息的披露及使用

第二十二条【信息披露】信用信息的披露方式，包括对企业及其项目负责人信用信息的公示和查询等。

第二十三条【披露内容】下列信息属于公示类信息：

（一）物业服务企业的名称、企业性质、经营范围、从事物业管理经营活动的时间、资质等级、经营内容、管理项目；

（二）物业服务企业当年及上一年度的信用分值及信用等级；

（三）项目负责人的姓名、所在物业管理项目以及信用评价状况。

第二十四条【披露内容】下列信息属于查询类信息：

（一）行政机关近三年内依法对物业服务企业进行专项或周期性检验的结果；

（二）物业服务企业、项目负责人近三年内被征集失信信息的内容和认定依据；

（三）物业服务企业、项目负责人近三年内被征集业绩信息的内容和认定依据。

第二十五条【披露方式】物业服务企业及其项目负责人的信用信息由市物业行政主管部门通过信用信息发布平台或者其他方式向社会公开。任何单位和个人均可直接查阅公示类信用信息，或者按照行政信息公开有关规定，查询其他信用信息。

第二十六条【信息查询】查询人申请查询信用信息时，发布平台保存物业服务企业及其项目负责人信用信息被查询的记录。查询记录应当包括查询人、查询时间以及累计查询次数等内容。

第二十七条【信用等级】市物业管理行政主管部门根据年度信用记分结果，每年评定物业服务企业及其项目负责人的信用等级。物业服务企业信用等级分为AAAA、AAA、AA、A四个级别。

物业服务企业信用等级按照下列标准确定：

（一）评定为AAAA级物业服务企业的，企业年度信用信息总分值不低于100分，且业绩信息记录不少于15分。

（二）AAA级。物业服务企业年度信用信息总分值为100分，且业绩信息记录不少于10分。

（三）AA级。物业服务企业年度信用信息总分值不低于98分(含98分），且业绩信息记录不少于5分。

（四）A级。物业服务企业年度信用信息总分值不低于95分(含95分），且业绩信息记录不少于2分。

信用等级评定结果每年1月31日前在信用信息发布平台上对社会公布。提倡物业管理行业协会对高信用等级的物业服务企业予以表彰。

第七章 附则

第二十八条【部门职责】市物业行政管理部门可根据实际情况对信用记分项目、加减分标准进行调整。

第二十九条【单位责任】信息提供单位因提供不真实信息侵害他人合法权益，造成经济损失的，应追究其相应的责任。

第三十条【信用通报】非本市注册的物业服务企业的信用信息评定情况，由市物业管理行政主管部门每年定期向企业注册地物业管理行政主管部门通报。

第三十一条【实施时间】本办法自2017年1月1日起实施，原《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》（宁建物字［2011］879号）自行废止。

附件5

南京市住宅区首次业主大会会议筹备经费管理暂行办法

（征求意见稿）

条【目的依据】为了加强住宅小区首次业主大会会议筹备经费（以下简称“筹备经费”）管理，维护业主的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》等法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】本市行政区域内住宅小区首次筹备经费的缴存、使用和监督管理，适用本办法。

第三条 【职责分工】南京市住房保障和房产局负责全市筹备经费的监督管理。

各区物业管理行政主管部门负责辖区内筹备经费管理工作的指导和监督。

各街道办事处（镇人民政府）负责监督建设单位缴纳筹备经费，负责辖区内住宅小区筹备经费的支取、使用、核销等指导、监管工作，负责协调处理相关矛盾纠纷。

第四条【交存时间】筹备经费由建设单位依法承担。建设单位应当在办理房屋销售交易手续之前，向街道办事处（镇人民政府）指定的专用帐户缴存首次业主大会会议筹备经费。本办法发布前已投入使用的住宅小区，可以在首次业主大会筹备阶段补缴。

第五条【交存账户】街道办事处（镇人民政府）应当以物业管理区域为单位，设立筹备经费专用账户，做到专户储存，专款专用。

第六条【交存标准】建设单位应当按照物业管理区域规划核准总建筑面积（含地下建筑面积）每平方米0.3元承担筹备经费，费用最高不超过10万元。总额不足1万元的，按1万元计。

第七条【预收核查】房屋交易管理部门应当在办理相关手续时，协助街道办事处（镇人民政府）做好筹备经费归集工作。

房屋交易管理部门在办理商品房预售许可、现售备案或者交付使用备案时，应当查验建设单位缴存筹备经费票据。

第八条【使用范围】筹备经费主要用于首次业主大会筹备及会议期间所需的办公用品、资料印刷、会务、宣传、交通、通讯、误餐补助以及按照有关规定聘请第三方等必要费用的支出。

第九条 【预算标准】业主大会筹备组成立后，应当按照本办法第八条的规定制定筹备经费预算，向街道办事处（镇人民政府）申请预支筹备经费，提供下列资料:

（一）筹备经费申请报告及预算报告；

（二）社区证明材料；

（三）经筹备组盖章和筹备组组长签字的领款凭证。

街道办事处（镇人民政府）应当在接到申请后的3个工作日内，核实并划拨业主大会筹备经费预支款。

申请预支额度一般不超筹备经费总额的60%。

第十条 【用途调整】筹备组应当按照经核实批准的预算列支筹备经费。需要进行调整的，应当事前得到街道办事处（镇人民政府）的同意。

第十一条 【使用监督】业主大会选举产生业主委员会后，筹备组应当将筹备经费使用情况，包括经费开支原始单据、预算执行报告等资料移交给业主委员会，并在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

业主大会未选举产生业主委员会，或业主大会未成立的，筹备组应当将前款资料在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

业主对公告内容有异议的，可以向筹备组、业主委员会或街道办事处（镇人民政府）实名提出意见。

第十二条【核销申请】首次业主大会会议应当审议筹备经费的预算执行报告。

业主委员会选举产生，并向街道办事处（镇人民政府）完成备案后，应当及时向街道办事处（镇人民政府）申请核销筹备经费，原筹备组组长和相关成员应当予以协助和配合。

业主大会未选举产生业主委员会，或业主大会未成立的，由筹备组向街道办事处（镇人民政府）申请核销筹备经费。

第十三条【核销申请】申请核销筹备经费的，应当提供下列资料：

（一）符合财务会计制度的原始凭证；

（二）业主大会批准筹备经费预算执行报告的决定。未成立业主大会的，提供筹备组关于筹备经费的预算执行报告；

（三）业主对筹备经费使用情况的意见、建议。

第十四条【核销结算标准】街道办事处（镇人民政府）应当自收到核销申请之日起七个工作日内完成审核。

核定筹备经费不足预支额度的，核销申请人应当将不足部分退还至筹备经费专户。

核定筹备经费超出预支额度的，街道办事处（镇人民政府）应当向核销申请人拨付超出部分。核定筹备经费超出筹备经费交存总额的，超出部分由核销申请人自行承担。

第十五条【结余使用】首次业主大会会议筹备经费如有结余的，结余部分根据业主大会的决定，用于业主大会换届改选经费、纳入物业维修资金或者用于业主组织运行的其他需要。

业主大会、业主委员会依法设立共有资金帐户后十五日内，街道办事处（镇人民政府）应当将筹备经费结余部分转入业主共有资金帐户。

第十六条【市主管部门职责】非住宅物业管理区域筹备经费管理可参照本办法执行。

第十七条 【实施时间】本办法自201 年 月 日起施行。

附件6

南京市住宅物业管理项目招投标实施办法

（征求意见稿）

条 【目的依据】为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争和物业管理行业的有序发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 【适用范围】本市行政区域内的住宅物业管理招投标活动，以及物业管理行政主管部门对住宅物业管理招标投标活动依法实施监督管理，适用本办法。

本办法所称住宅物业管理招标投标，是指住宅项目的建设单位、业主组织等招标人通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业的活动。

本办法所称住宅物业管理项目，包括住宅项目、与住宅项目同在一个物业管理区域内的非住宅项目。本办法所称前期物业管理招投标，是指住宅物业管理项目成立业主组织之前，由建设单位通过招投标选聘物业服务企业的活动。

第三条 【职责分工】南京市住房保障和房产局（以下简称“市房产局”）负责全市物业管理招投标活动的监督管理。各区物业管理行政主管部门按照规定职责分工，做好辖区住宅物业管理项目的招投标日常监督管理工作。

第四条 【强制规定】住宅物业的建设单位，应当依法通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提供前期物业服务。

建设单位可以自行组织实施招投标。全部使用国有资金购买、国有资金购买占控股或者主导地位的，应当公开招标。

第五条 市房产局建立本市统一的物业管理招投标平台（以下简称“招投标平台”），为物业管理招投标活动提供指导和服务。

提倡建设单位、业主大会通过招投标平台选聘物业服务企业。

第六条 建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业管理行政主管部门备案，并可选择通过招投标平台发布招标公告：

（一）招标项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证；

（二）招标公告或者投标邀请书；

（三）招标文件；

（四）代理招标委托合同（适用委托机构代理）；

（五）法律、法规规定的其他材料。

第七条 【业主组织使用平台招标】业主组织需要通过招投标平台发布招标公告的，应当向市物业行政主管部门提供下列材料：

（一）业主大会关于选聘物业服务企业的决议、授权业主委员会作为招标人代表的决议。物业管理委员会作为招标人代表的，提供业主共同决定；

（二）业主委员会（物业管理委员会）备案证明；

（三）招标公告和招标文件；

（四）委托代理机构招标的，应当提供与代理机构签订的招标代理委托合同；

（五）辖区街道办事处（镇人民政府）、区物业行政管部门出具的工作联系函；

（六）法律、法规和规章规定的其他材料。

第八条 前期物业管理招投标或者业主大会通过招投标平台选聘物业服务企业的，应当遵循以下流程：

（一）发布招标公告。采取公开招标方式的，建设单位或者业主大会应当在公共媒介上发布招标公告。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。

（二）投标报名。投标人应按照招标文件的内容和要求编制投标文件，并在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送至投标地点。

（三）组织开标。由招标人或招投标活动组织人在预先确定的地点主持开标，邀请所有投标人参加。开标过程应当由招标人记录，并由投标人代表确认后存档备查。

（四）组织评标。评标委员会负责评标，委员会由物业管理及相关专业的专家和招标人代表组成。评标委员会应当在保密的情况下，按照招标文件确定的评标标准和方法开展评标，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

（五）确定中标人。招标人应当依法按照中标候选人的排序确定中标人。

第九条 【前期更换物业】业主大会成立前，前期物业服务合同已依法解除，建设单位需要重新选聘前期物业服务企业的，应当遵循下列程序：

（一）建设单位制定选聘方案，并在物业管理区域内显著位置公示十五日，同时书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、区物业行政主管部门；

（二）选聘方案征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，征求业主意见结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日；

（三）建设单位通过招投标平台重新选聘物业服务企业。

建设单位制定的选聘方案中，应当明确载明物业服务标准和收费价格。征求业主意见应当在街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会的监督、指导下进行。

第十条 【中标备案】建设单位应当自确定中标人后15日内，向物业行政主管部门办理备案手续，提交下列资料：

（一）开标评标过程说明。委托代理招标的，还应提供招标代理委托合同；

（二）确定中标人的方式及理由说明；

（三）评标委员会的评标报告；

（四）招标项目的国有土地使用证、建设用地规划许可性、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；

（五）中标人的投标文件；

（六）物业服务合同。

物业行政主管部门应当在收齐上述资料之日起5个工作日内办理中标备案手续，在物业服务合同上加盖备案章，出具中标备案表。房屋交易管理机构在办理建设单位房屋预（现）售手续时，应当依法核查经过备案的物业服务合同。

第十一条 【完成时限】建设单位应当在房屋销售方案中载明有关前期物业管理招投标的事项，并按照以下规定完成前期物业管理招标投标工作：

（一）预售物业项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售物业项目应当在现售前30日完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第十二条 【实施日期】本办法自2017年1月1日起施行。南京市关于《前期物业管理招标投标管理暂行办法的实施意见》及其补充意见同时废止。

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