附件6
南京市住宅物业管理项目招投标实施办法
（征求意见稿）
条 【目的依据】为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争和物业管理行业的有序发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 【适用范围】本市行政区域内的住宅物业管理招投标活动，以及物业管理行政主管部门对住宅物业管理招标投标活动依法实施监督管理，适用本办法。
本办法所称住宅物业管理招标投标，是指住宅项目的建设单位、业主组织等招标人通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业的活动。
本办法所称住宅物业管理项目，包括住宅项目、与住宅项目同在一个物业管理区域内的非住宅项目。本办法所称前期物业管理招投标，是指住宅物业管理项目成立业主组织之前，由建设单位通过招投标选聘物业服务企业的活动。
第三条 【职责分工】南京市住房保障和房产局（以下简称“市房产局”）负责全市物业管理招投标活动的监督管理。各区物业管理行政主管部门按照规定职责分工，做好辖区住宅物业管理项目的招投标日常监督管理工作。
第四条 【强制规定】住宅物业的建设单位，应当依法通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提供前期物业服务。
建设单位可以自行组织实施招投标。全部使用国有资金购买、国有资金购买占控股或者主导地位的，应当公开招标。
第五条 市房产局建立本市统一的物业管理招投标平台（以下简称“招投标平台”），为物业管理招投标活动提供指导和服务。
提倡建设单位、业主大会通过招投标平台选聘物业服务企业。
第六条 建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业管理行政主管部门备案，并可选择通过招投标平台发布招标公告：
（一）招标项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证；
（二）招标公告或者投标邀请书；
（三）招标文件；
（四）代理招标委托合同（适用委托机构代理）；
（五）法律、法规规定的其他材料。
第七条 【业主组织使用平台招标】业主组织需要通过招投标平台发布招标公告的，应当向市物业行政主管部门提供下列材料：
（一）业主大会关于选聘物业服务企业的决议、授权业主委员会作为招标人代表的决议。物业管理委员会作为招标人代表的，提供业主共同决定；
（二）业主委员会（物业管理委员会）备案证明；
（三）招标公告和招标文件；
（四）委托代理机构招标的，应当提供与代理机构签订的招标代理委托合同；
（五）辖区街道办事处（镇人民政府）、区物业行政管部门出具的工作联系函；
（六）法律、法规和规章规定的其他材料。
第八条 前期物业管理招投标或者业主大会通过招投标平台选聘物业服务企业的，应当遵循以下流程：
（一）发布招标公告。采取公开招标方式的，建设单位或者业主大会应当在公共媒介上发布招标公告。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。
（二）投标报名。投标人应按照招标文件的内容和要求编制投标文件，并在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送至投标地点。
（三）组织开标。由招标人或招投标活动组织人在预先确定的地点主持开标，邀请所有投标人参加。开标过程应当由招标人记录，并由投标人代表确认后存档备查。
（四）组织评标。评标委员会负责评标，委员会由物业管理及相关专业的专家和招标人代表组成。评标委员会应当在保密的情况下，按照招标文件确定的评标标准和方法开展评标，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
（五）确定中标人。招标人应当依法按照中标候选人的排序确定中标人。
第九条 【前期更换物业】业主大会成立前，前期物业服务合同已依法解除，建设单位需要重新选聘前期物业服务企业的，应当遵循下列程序：
（一）建设单位制定选聘方案，并在物业管理区域内显著位置公示十五日，同时书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、区物业行政主管部门；
（二）选聘方案征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，征求业主意见结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日；
（三）建设单位通过招投标平台重新选聘物业服务企业。
建设单位制定的选聘方案中，应当明确载明物业服务标准和收费价格。征求业主意见应当在街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会的监督、指导下进行。
第十条 【中标备案】建设单位应当自确定中标人后15日内，向物业行政主管部门办理备案手续，提交下列资料：
（一）开标评标过程说明。委托代理招标的，还应提供招标代理委托合同；
（二）确定中标人的方式及理由说明；
（三）评标委员会的评标报告；
（四）招标项目的国有土地使用证、建设用地规划许可性、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；
（五）中标人的投标文件；
（六）物业服务合同。
物业行政主管部门应当在收齐上述资料之日起5个工作日内办理中标备案手续，在物业服务合同上加盖备案章，出具中标备案表。房屋交易管理机构在办理建设单位房屋预（现）售手续时，应当依法核查经过备案的物业服务合同。
第十一条 【完成时限】建设单位应当在房屋销售方案中载明有关前期物业管理招投标的事项，并按照以下规定完成前期物业管理招标投标工作：
（一）预售物业项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（二）新建现售物业项目应当在现售前30日完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第十二条 【实施日期】本办法自2017年1月1日起施行。南京市关于《前期物业管理招标投标管理暂行办法的实施意见》及其补充意见同时废止。
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