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365淘房 杜鑫 改善型购房需求，大致可以拆分为首改、再改、终改、豪改等类型。不管哪种选择，最终都要具体结合到个人的改善预算来最终确定。
在即将过去的2022年，南京中产阶级最想买什么房子？如果做个投票，得票最高的很可能就是叠墅。不少业内人士坚信，叠墅将成为城市高端人群的主流居住方式。为什么呢？
首先，在密度和高度激增的南京，叠墅几乎是容积率和低密梦想的“最大公约数”。
其次，正是因为容积率越来越高，像玄武湖畔才会偶尔出现的市中心大宅，往往贵到“神仙打架”，只是少数巨富的专享。
相比之下，叠墅总价可控，能够做到精装交付，上中产家庭有机会够得着。由于南京土地容积率越来越严苛，上下双叠的“真叠墅”简直像熊猫血一样珍贵。
按理说，叠墅和大平层，各自在各自的客群领域都有市场，但二者在改善需求里面，也存在一定的交集，对比起来，主要有以下几个方面的不同：
01
产品定位
叠墅虽然带有一个“墅”字，但在二手房市场上，不少人不会把叠拼别墅从本质上划归到别墅一类，在传统的观念里，别墅类的下限一直都是联排。
从南京这两类产品的布局和分布上看，叠拼别墅大多数位于江北、江宁板块，而大平层往往位于河西、城东，生活配套更为全面。
但这并不代表，叠拼别墅周边就一定荒无人烟，比如位于江北老山脚下的龙湖·山与城，通过长江五桥，项目现阶段即与河西共享配套，未来，在雨山路龙湖天街进一步成熟后，项目的生活也会更加便利。
1）交通便利：临近长江五桥，可快速畅达全城；
2) 生活配套成熟：长江五桥与老山板块联通，与河西共享配套；
3）生态良好：项目位于老山山麓，周边别墅产品众多，非常适宜居住。
目前，项目目前主推161~272㎡山居产品，总价350万起！带装修交付！
02
居住体验
别墅圈曾经与进行过改善的张先生进行过对话，对方表示：“我前些年就在换房，以前住在一个140平的房子里，后来换到大平层，大概190平、200平出头一点，当时我感觉无非是多了一个卧室，但是如果买个叠墅的话，楼上楼下有两层，还有很大的露台。”
张先生认为，二者的居住空间感完全不同，“大平层是一套房子，但别墅是一片天地。”
如果是下叠，还会有院子可供孩子与宠物玩耍。
而大平层更多侧重于“平”的概念，也就是把别墅的使用面积摊平来，在居住使用上，有一览平地无余的视角，在一家人各自生活空间的独立上，是稍逊于叠墅的。
03
未来置换的可能性
如果预算有限，既然是首改，可能还意味着还有下一次的换房需求。
这一次的改善，也要考虑产品的流通性和资产增值的因素，以便更好地作为下一次换房的“跳板”。
从这个层面看，叠墅买入价格和未来二手房流通价格，市场的认知度，是存在一定落差的，有的人觉得叠墅好卖价高，有的人觉得叠墅差卖价低，所以往往买入价格、装修价格等投入的成本较高、溢价也高，等到未来在流通市场上买二手房的时候，可能会需要买卖双方更多沟通交流。
一般而言，市场对于大平层的认知度相对比较统一，成交概率会稍高一些。
不过千说万说，如果预算充足，大可以直接买一套有天有地的真别墅，让改善一步到位，降低未来的置换成本和风险。
纵览现在的别墅市场，低配降级的产品随处可见，所以独栋别墅却越来越有收藏价值，特别是可以做“第一居所”的城市独栋别墅，比如景枫加州城。
说了这么多，你怎么选？欢迎留言讨论~
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