365淘房 2020年接近尾声，在这一年里，南京部分区域新房限价仍在执行，但买房人不难感受到房价整体在抬高。
从国家统计局发布数据从宏观上来看，南京房价也确实在上涨。与此同时多个区域提高首付，刚需和刚改客群可选择的范围进一步缩小。
那么，今年到底哪些盘涨价了？哪些楼盘降价了？2021年南京房价格局又将如何？
分化激烈！2020年，南京31盘房价上涨，但也有16盘房价下跌！
近日，365淘房对2020年南京房价进行了摸底，在摸底的170家主力楼盘中，有31盘价格出现了上涨，还有16盘价格出现了下跌，其余123家楼盘维持价格不变。
2个多月房价上涨价2000多一平
今年，南京涨价的31家楼盘中，涨得最多的来自城中的绿地海珀紫金，项目1月17日首开均价43200元/㎡，3月29日再次加推均价45350元/㎡，两个多月时间涨价幅度达到2150/㎡。
此外，还有3盘涨幅在1000元以上，分别是星河国际、中海燕矶听潮、栖樾府。
以上楼盘涨价的原因无外乎两种：
1、老盘第二年再开，有一定的涨价额度
2、楼盘楼栋、户型等产品上的差异，导致房价出现小幅度上涨
整体来看，南京的“限价”依然严格，没有出现老盘大涨的现象。
最高跌近2000元/㎡！南京这些楼盘跌了！
今年，南京有16盘价格下跌，以偏远地区为主，降幅多的近2000元/㎡，少的也就50多元/㎡。
3万变4万！2020年，南京房价整体上涨！
根据国家统计局发布数据显示，2020年南京新房价格整体呈现上涨的趋势，2月受春节和疫情影响，价格有所下跌后，3月到7月保持上涨势头，其间涨幅有扩大的趋势，8、9月保持持平，10、11月又继续上涨。
同比来看，2020年南京的房价都是比去年同期高的。
而今年，南京的房价格局也发生了新的变化。
燕子矶房价：3.3-4万
最受门瞩目的要数燕子矶板块，万象天地九悦低密度多层房源上市，将燕子矶的房价从3万提升到了3.5万+，而随后仁恒公园世纪的上市，更是将燕子矶房价推向了4万。
近期万象天地四季高层房源上市，价格也达到了3.5万，燕子矶也完成了刚需板块走向了改善的蜕变。
江北核心区房价：3-3.5
江北核心区的卓越大江，将江北核心区均价从3万抬高到近3.5万。
江宁九龙湖房价：3.5-4万
房荒许久的九龙湖，迎来金隅紫京云筑，均价38200元/㎡上市；
迈皋桥房价3-3.5万
锦麟融誉府将迈皋桥的均价从3万提升到了3.5万。
以上这些楼盘的上市，可以说对区域房价格局产生了深远的影响。
三大趋势！2021年南京房价格局早已注定？
那么，2021年南京房价格局又将如何？从今年的一系列变化中，也能窥探出明年楼市的发展趋势。
趋势一：房价将稳步上涨
这在上文已经说了很多，尽管“限价”依旧，但房价还是有上涨额度的，就看房企和zf怎么合理运用。
老盘的房价可能会被限死，也有最高涨5%的可能；但新盘的价格，只能说不会低于周边竞品，也有可能刷新区域房价天花板。
趋势二：提高首付
据365淘房统计，南京目前首付比例要求5成及以上的区域有14个，其中6个区域首付比例要求8成。热门板块提升首付比例，正在劝退一批买房人。
而这样的状况，很可能继续在明年上演！
一方面，官方需要楼市降火，除了稳定房价，还有就是要控制报名摇号的人数。所以，首付提高至8成，是一个调控手段。另一方面，部分热门板块的购买力已经完全能够接受8成首付的要求了，那开发商何乐而不为呢？
眼下，部分热盘已经将前期到访人数看作是衡量开盘首付的主要标准了。以后，但凡你看到售楼处全是人的，开盘首付都不得低，花钱雇水军的除外。
趋势三：搭配精装包
针对南京土拍和部分区域过热的现象，2020年6月5日，南京出台限房价竞地价新政，地块在出让的时候同步设定上市后的商品房毛坯限价。
目前已经设置毛坯限价出让的地块中，最高毛坯限价位于河西南，10月21日被香港嘉华拿下，毛坯限价44000元/平，全装修房源未来预计售价在45500-46000元/平。
比对南京目前的房价金字塔可以发现两者的价格分布区域基本吻合。
不过，江宁滨江、麒麟、新尧新城等部分区域出现了毛坯限价“滑档”的情况。但如果加上全装修及装修包的价格，实际价格至少会比毛坯限价高出1500+。
可以说，目前南京毛坯限价金字塔的分布将决定未来南京房价金字塔的排位。
目前南京已设置区域毛坯房销售限价的26个区域里，有19个区域毛坯房限价低于目前区域新房均价，其中包括河西南、燕子矶、上秦淮、赛虹桥这些热门区域。
房价被“砍”幅度较大的是仙林汇通路区域和河西南，此前区域热盘大鱼VILLA收官均价为40270元/㎡，近期该区域出让的2幅双限地块分别被正荣、中南摘得，未来毛坯限价仅2.75万/平，全装修房源未来预计售价29000-29500元/平，和原来4万/平的均价还是有很大差距的。
河西南地块最高楼面限价32926元/㎡，商品房毛坯限4.2万/平，相比之前也大幅下降。
新政后，南京不少区域房价和地价都可能相对下调。当下，这些限价地块未来上市价格透明化，买房人对未来的房价格局也能有大致的预判。
而搭配装修包的情况早已在南京上演，不过，似乎并不是很愉快。
买包本应是买房人自主选择，但不少开发商花样操作太多，比如不买包就不通知开盘地点；还有的直接玩消失，不发报名摇号链接；更有甚者，前期没有明确签过买包协议的，报名通道直接不让你报上……
操作花样多的，只有买房人想不到，没有开发商玩不出。怎么的？手握大几百万，还不配买您家个房？
如果不是必须买，那何不弃之？明年的南京，还有不少热盘值得关注！
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