别墅有几个关键词：稀缺性、占有资源、品质。
稀缺性：地段稀缺和低密度稀缺。占有资源，包括山、湖这样的自然资源，以及圈层资源。
这两者通常在项目拿地以及前期规划的时候已经决定了。而别墅的品质，不但包括前期建筑材料的质量、公共景观的设计，还包括后期维护保养、物业服务等等。所以一个别墅的品质，往往需要时间来验证。
此前，我们实探的朗诗保利麓院、绿城玉园等都是品质型别墅的代表。而近日，我实探江宁方山一家别墅楼盘发现：小区门大敞、杂草丛生、指示牌模糊不清......槽点多多。这家楼盘就是方山东麓的伴山香槟园。
物业管理松散，小区槽点多多！
伴山香槟园位于江宁大学城内，总建筑面积4万㎡。打造28幢法式风格低密纯墅区，户型以194-318㎡为主。
▲小区总平面图
1、门禁虚设，别墅小区进出自由
目前，进入一般的小区都是要测量体温，更别说是别墅小区了。由于别墅住户较少，比较负责任的保安基本上都能记得小区业主，有些别墅小区是完全不让除了业主以外的人进入的，有些稍微松懈一点的也是要出示身份证、登记姓名手机号的。
而伴山香槟园的门口竟然可以随意的进出，无需登记，也无人盘问，行人出入口一直保持打开状态。一年前，我同事来这边实探的时候已经是这个情况，一年过后，这样的情况依旧没有整改。
2、别墅外立面较新，整体绿植繁茂
整个小区为法式古典主义建筑风格，并糅合多种经典现代建筑风格，形成了极具特色的外立面。整体外立面还是比较新的，没有明显的瑕疵。
小区整体绿化率达40.3％，整体看园林景观打造的还不错，归家景观道路绿意满满。
3、指示牌模糊不清，景观河干涸
小区内设有楼栋指示牌，部分字样已经比较模糊。不凑近看，很难分辨得出指示牌上的内容。指示牌上还有未撕干净的双面胶痕迹。
小区内的一些景观设计也一言难尽，杂乱的样子已经想象不到刚开始交付时的模样。
4、装修垃圾肆意堆放，无人管理现象严重。
伴山香槟园整体装修率能达50%以上，有很多户正在施工，装修垃圾直接堆成小山，还夹杂着一些生活垃圾。
还有更夸张的是，已经锈迹斑斑的电动三轮车直接放置在台阶上。看上面落叶程度，估计很久都无人问津了。
占据稀缺位置及山景资源，但鲜有成交！
虽然小区内的管理差强人意，但伴山香槟园所处在方山东麓别墅群内，隔着景枫加州城与方山相望。所以小区的地理位置和占据的山景资源都是不错。
而且小区最近的文鼎广场，休闲购物均可满足。而且同时辐射三个商圈，距离百家湖商圈、东山商圈和大学城商圈都距离适中。
周边商业文鼎广场
伴山香槟园与已经建成并投入使用的江宁体育中心仅一街之隔。附近还有10万平米的高尔夫专业球场。
江宁体育中心航拍
我查了下目前伴山香槟园的二手别墅价格，目前均价在3.9万/㎡左右，挂牌总价基本在700万以上，千万起步比比皆是。但在各大二手平台上查询显示，伴山香槟园暂时还没有成交。
但伴山香槟园目前这样的价格，配上如此的物业、这样的小区环境，真的值得买吗？
3.1万/㎡，区域内在售叠墅新盘！
如果你在伴山香槟园的品质和稀缺资源两者之间无法做出选择，那么方山北麓的别墅新盘——联发翡翠方山可以解决你这个困惑。而且均价只有31018万/㎡！
联发翡翠方山总规划只有312户，由25栋4-6层叠加别墅组成，项目北侧还配建一所12班制的公办幼儿园。项目整体容积率为1.1，是南京市场上难得的低密纯墅区了。也是目前方山板块内在售的叠墅新盘。
新东方建筑风格，立面采用有机结合石材与玻璃窗的结合，结合传统意味的坡屋顶与青瓦，塑造简洁的现代轻奢主义。重要的是，联发翡翠方山由中国物业服务百强企业——联发物业管理。
项目实景图
据了解，联发翡翠方山预计下月中旬再次开盘，450万起，现房销售，今年底交付！卖完即收官！
如果你对该项目感兴趣，欢迎咨询墅博士！
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