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365淘房 杜鑫 南京别墅正呈现越来越明显的两极分化趋势，这让不少手握700多万预算的买房人犹豫不决，是买一套市中心的大平层，还是买别墅？
在目前叠加别墅占据市场主流的情况下，不少想坐拥山水资源、又不愿牺牲居住品质的朋友已经开始考虑二手联排别墅。
今天，我们就来对江北别墅二手房价进行一次摸底大调查，主要针对能够做目前已售罄的别墅项目（备注：由于存在不少“别墅+小高层”类高低配小区，文中统计二手房均价仅供参考），在这些别墅盘中，除了泰来苑及大华香鸢墅，江北大部分别墅盘都位于老山沿线，生态环境十分优越，受到老山开发禁令的影响，这也是如今难有新房的绝版地段。
华府国际北侧即为沿山大道，离老山森林公园仅一街之隔，项目整体容积率约1.6，小区包括叠墅、复式与小高层三种住房，其中三期为叠加别墅区，主力户型为约149㎡的5房2厅4卫和232㎡的5房5厅5卫产品，40-50m宽楼间距，采用民国风格建造。
根据相关二手房网站及365二手房数据显示，华府国际最近一套成交的叠墅房源为建面192.1㎡，总价308.5万，目前，华府国际小区均价约22560元/㎡左右，整体房价略有跌幅。
据了解，由于小区临近南京审计大学，小区居民多为老师，整体素质很高，租户较少。
小区最大不足之处在于，门口只有一个公交站台，居民出入主要依靠自驾。
由于产品多样，小区整体的成交量也比较多，复式、别墅、小高层均有一定成交。
香山湖一号位于象山路位于象山路与森林大道之间，背倚老山森林公园与白马湖，2010年建成，容积率约0.6。
作为纯墅区，小区整体以新中式风格打造，以联排别墅为主，其中包含少量合院及独栋产品，主要面积段集中在270~320㎡。
小区物业为金盛田物业，不足之处在于小区年限久，别墅的外形构造在今天看来不是很符合当下的审美趋势。
小区上一次成交还是在一年前，建面约206.58㎡的联排，以总价577万成交。目前，小区二手房均价30467元/㎡左右，小区二手房价近一年整体呈下滑趋势，最近略有起色。
融侨观邸坐落于老山余脉较为平缓的坡地上，离老山森林公园仅2公里，环境宜人。小区距离地铁10号线龙华路站约2公里，对面即为白马生活广场，生活配套很完善。
小区为万科物业管理，另外配建幼儿园一所。融侨观邸非纯墅区，包括小高层与别墅，其中别墅产品主要为联排，主力面积约350~420㎡。
融侨观邸近两年暂无别墅房源公示成交，目前整体二手房均价25849元/㎡左右，今年成交了不少房源，但暂无别墅，近一年房价略有起伏，目前呈上升趋势。
东方熙龙山院位于珠江镇白马路90号，由金地物业管理，项目小区自身配备近2000平米的奢华私人会所及10000平米的社区商业。项目打造低密居所，容积率1.0，主要包括叠加、联排、独栋别墅，以及复式低密多层。
东方熙龙山院临近白马生活广场，生活氛围成熟，离龙华路地铁站约2公里，很适合作为第一居所。
小区最新成交房源为一套建面418.36㎡的三层别墅，成交总价1018万。
目前，小区二手房价约24343元/㎡左右，近一年小区房价波动较为明显。
国信自然天城背倚老山，容积率仅0.4，规划有独栋、双拼、联排等别墅类型。整个别墅区依山就湖，建筑与环境有机融合。
国信自然天城不久前刚成交了一套别墅，建面174.14㎡，实际使用面积有270平左右，带露台和阳光房，在露台上可以远眺湖景，可谓有山有水的生活。总价400万，均价约2.2万/平，想购房的朋友不妨做个参考。
目前，国信自然天城二手房均价约24823元/平，近一年均价的波动较大。
小区由国信物业管理，整体品质较高，有花园、凉亭、人工湖等休闲去处，建筑风格较为现代简约，不足之处在于项目价格偏高。
作为南京数一数二的塔尖别墅，绿城玫瑰园容积率仅0.3，坐落于珍珠泉旅游度假区内，由10万余亩森林公园和1800亩高尔夫球场环绕四周。项目为纯墅区，主要打造独栋别墅。
目前绿城玫瑰园二手房均价51290元/平左右，根据某二手房交易网站显示，今年绿城玫瑰园暂无房源成交，项目挂牌房源基本3000万起，对一般改善客群来说经济压力较大。
大吉山水田园位于古镇汤泉，周边有百里的国家级森林公园老山环绕，被誉为“南京市空气质量最佳的区域”。
项目位于汤泉古镇的东北入口处， 银泉路以北，南眺老山，东近九龙湖，西临千年禅院惠济寺，占地面积约10万平方米，建筑面积约7万平方米，紧靠宁合高速公路。
大吉山水田园小区为纯联排别墅社区，容积率仅0.7，共346户，实现温泉入户，24小时供应，户型面积在180-250㎡，每户均有前庭后院露台天井等多重空间赠送。
项目最近刚成交了一套建面123.68㎡的房源，总价198万，折合单价约16010元/平。根据365二手房显示，目前小区均价为17670元/㎡，近一年小区价格波动略大。
项目曾多次获得浦口区官方表扬，物业非常敬职敬责，之前我们对此进行报道时，业主也对小区赞不绝口。
如果你喜欢老山的生态环境，不妨看看同样位于老山山麓下的山河水，项目打造了北美风纯别墅小区，品质很高。
值得一提的是，山河水所有房源依山而建，坡地之间的高度差，使得每一户地下室并不是全部置于地下，所以相比其他别墅产品的地下室，山河水的采光面更大、通风性更强。
联排所有户型都使用大开间，每户都留有电梯井、自带独立车库，户户独门独院，前后花园，花园面积最大可达到165㎡！
目前山河水仅剩最后少量联排房源在售，建筑面积约216~258㎡，总价约494万~554万，具体一房一价，毛坯交付，现房销售！
对项目感兴趣的朋友，可以联系墅博士预约看房！
大华香鸢墅（大华锦绣华城香鸢美颂）涵盖了五层电梯层层退台式的低密度多层、小高层、高层、大高层和创新城市叠加别墅等多种业态，项目容积率约1.5，总绿化率达40%以上。
香鸢美颂有六大主题园林，别墅区的普罗旺斯园、花汀洋房区的维兰德庄园、大高层 区的枫丹白露园、中高层区的米拉贝尔花园、圣米歇尔林荫大道、小高层区的维也纳 森林，整个社区展现了法国景观的精髓，整个社区由高层、洋房、叠墅组成。
项目紧邻长江大桥，多条公交线路贯穿周边，鼓珍线（可达鼓楼公园）、江汉线 （可达汉中门车站）停靠站点——大桥四处站距项目仅10米。美中不足是项目周边暂无地铁配套，存在一些停车难的问题。
目前项目二手房整体均价约27602元/平，近一年二手房价波动较大，目前呈上升趋势，最近一年暂无别墅房源成交，有少量别墅挂牌价在700万左右。
泰来苑位于江北新城核心居住区泰山新村泰西路，周边商业气息浓厚，中心配套完善。项目规划为“多层”、“小高层”、“园林别墅”，容积率1.2，所有住宅均依山而建。
小区整体二手房价不高，仅为15984元/㎡，近一年的二手房价比较稳定。目前在售的房源大多为多层与小高层。
整体来看，江北二手别墅建成年代距今大约十年左右，维护情况较良好，价格也相对稳定。此外，随着南京限售政策调整，预计今年还有不少别墅将走入二手市场，其中有没有你准备下手的楼盘呢？欢迎留言讨论~
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