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2022年南京房地产市场跌宕起伏，利好政策频出，但除了部分超级热盘，大部分新房、二手房市场却略显挣扎。
市场信心受挫，楼市热度也急转直下，多个板块出现降首付，甚至不少区域出现打折抛售的情况。
在2022年底，国家多个“救市”信号抛出，究竟2023年南京楼市怎么样？哪些超级热盘即将上市？365淘房统计全市今年上市量，发现了不少亮点：
1、各板块楼盘改善属性强烈，房价天花板有望被捅破：燕子矶高科江悦堂、鼓楼滨江金基皓樾、城东金基璟樾、城南保利文华、河西金基涵樾等都拥有极高的产品力，同时这些楼盘主力户型及价格相较之前楼盘都有一定提升。
2、部分板块主力供货区转移：河西南、燕子矶、城南中心、麒麟科创园、江宁核心区等供货量逐渐增多，2023年，它们将大放异彩。
3、房企数量锐减，品牌房企楼盘量显著上升：由于在2022年的土拍市场有实力的品牌房企不多，所以今年的楼市基本以栖霞建设、金基、高科、保利、招商、华润、中铁、中冶、龙湖等楼盘为主，大部分为央企国企，中小型房企几乎消失。
城南：超1.2万套新房入市，2023城南买房格局要变
据不完全统计，2023年城南33家楼盘有加推计划，入市房源量预计将超过1.2万套。
其中，大校场13家楼盘，南京1家楼盘、小行1家楼盘、人居森林2家楼盘、雨核1家楼盘、软件谷2家楼盘、中央科创生活区1家楼盘、岱山3家楼盘、板桥7家楼盘、雨花滨江和宁南各1家楼盘。
从楼盘数量来看，大校场依然是“一家独大”。其中有5家纯新盘待入市，9家楼盘已在售。其中，三金睿境3栋楼销许均已领，因此未列入2023上市名单。
从明年大校场的市场供量来看，保利文华还有5栋待加推、华润润鸿府还有7栋待加推、奥体建设·云尚紫薇还有7栋、金地大成汇文府和南宸紫阙仅剩2栋。
金地大成汇文府最后2栋预计要到明年年中入市，注定也是不愁卖；南宸紫阙最后2栋入市成谜；保利文华、华润润鸿府、云尚紫薇预计会保持“快跑”节奏，近期都在陆续加推。
金陵华夏中心还有限高层以上房源待加推，金地大成雅境仅剩最后1栋高层待入市。另外，琥珀云台也仅剩最后1栋小高层待加推。
从产品业态来看，大校场明年楼市产品丰富，既有120平以下户型可选，也有200平以上的大户型，而且不乏低密多层产品，值得高端改善关注。
城南其他板块来看，小行热盘万科朗拾仅剩下最后1栋高层待加推，板块将陷入“房荒”；
随着中铁龙湖宸阅府和华发美的云筑所有房源已入市，软件谷的伟星时代悦峰和凤起云台将直面竞争；
雨核目前仅有华润云上润府一盘在售，18栋高层已入市10栋，还有8栋待推，新房存量依然较大。
人居森林、岱山、板桥的去化压力依然存在，尤其是板桥的宋都柏悦府、宝能翡丽河滨，前者因为延期交付，后者因为被曝部分停工，都给项目带来了不小的影响，市场口碑受到影响，明年去化难免更难。
据统计，2023年城南有9家纯新盘待入市，其中大校场5家、人居森林1家、板桥1家、宁南1家、南站1家。
具体为：绿城凤栖潮鸣、中北金基大校场G125、金基大校场G25、金茂大校场G27、伟星大校场G65、南京交通投资南站G86地块、翠岛花城三期、中北金基人居森林G41、颐居建设板桥G40。
你更期待城南的哪家新盘呢？
城东：七大板块约30家楼盘预计上市
7大板块约30个楼盘有上市计划
根据东妹不完全统计，2023年城东约30个楼盘（不包含尾盘）有上市计划，涉及板块包含仙林湖、汇通路、马群、老城东、汤山、龙潭板块。
两大纯新盘pk，麒麟科创园注定火热！
2022年全年，麒麟科创园板块在城市星徽、时光璟宸收官之后，区域内仅有的纯新盘紫麟景院迟迟不开盘，东妹了解到，项目今年有计划上市。
同时，备受关注的麒麟科创园G46地块，在7月份由华能拿下，住宅部分已经确认由仁恒开发，共12栋三恒住宅，最快将在年中上市，预计的总价约350万起步。
它的重要性，一方面取决于位于屡开屡罄的麒麟科创园中心板块，与仁恒城市星徽、时光璟宸与纯新盘紫麟景院“麒麟三剑客”隔了个麒麟中央公园，位置优越且居住环境非常良好。
另一方面，该幅地块可能也是麒麟科创园中心区域唯一一幅涉宅用地了。因此，2023年麒麟科创园的热度必然会很高。
可以注意的是，麒麟科创园还有一个人才共有产权住房项目，由仁恒开发，规划住宅按恒温恒湿恒氧、绿色建筑三星、健康住宅二星要求进行设计。
今年，共有产权住房壹城观泓两次开盘，全部当天售罄，热度很高。未来麒麟人才共有产权住房关注度如何，值得期待。
供货主力改变，老城东、汇通路、马群成供货主力
老城东板块将成为供货主力，明年两大纯新盘金基G23、孝陵卫的凤凰置业G22都有计划上市，加上金基璟樾府，各有各的优点。
金基G23为秦淮河畔低密宅地，位于七桥瓮湿地公园旁，拟建13栋6-7F低密洋房住宅，据了解，未来将打造金基top级产品，用材标准或将超过旁边的金基璟樾府，预计明年上市开盘。
凤凰置业G22地块位于孝陵卫地铁站旁，旁边是龙湖紫金原著，整个板块三年没有土地出让。该地块的毛坯最高限价高达49340元/平，这样的价格几乎与河西多幅地块持平，未来该楼盘的入市价格很有看点。
值得特别注意的是，明年马群和汇通路板块内，有三个纯新盘上市，分别是马群的南京地铁G10、安居G36以及汇通路的南京地铁G44、G45。
东妹了解到，南京地铁在汇通路的项目，预计打造18栋住宅，据小道消息，将由南京地铁独立操盘，产品非常有惊喜，与目前在售的有很大区别。
地铁小镇再次空窗，汤山、龙潭没有声音……
相信敏锐的买房人已经注意到，明年地铁小镇将继续断供。今年第三批次的土拍中，有1幅土地上市，但是在开拍前终止出让。
此外，整整一年，龙潭和汤山都几乎没有声音，只有一盘加推了房源。在市场冷淡期中，龙潭、汤山这种靠着上游板块外溢的区域，在没有绝对利好的刺激下，去化变得异常艰难。
江北：53家楼盘，超1.3万套房源上市！
2023年江北区域将会有53家主力楼盘有推盘计划，超1.3万套房源将上市，这其中还不包括诸多尚未出规划的纯新地块。
在这53家楼盘中，纯新盘为16家，续销盘为37家，纯新盘占比为三分之一，这也将为2023年的江北楼市注入诸多新鲜血液。
从这份表格中，我们可以发现2大趋势：
1、江北核心区成为楼市主力军，城南中心地位进一步巩固
在这53家楼盘中，虽然江北核心区只有17个楼盘，但是要知道江核的面积仅33.2平方公里。而在16家纯新盘中，有7个都位于江北核心区内，占比接近一半。
可见，江核不仅仅是在房价方面和热度方面是江北天花板，在新房上市量方面，也逐渐成为整个江北楼市的主力军。
江北核心区航拍图
这也是土地市场所转化的结果，由于江北直管区、浦口可开发住宅用地逐渐减少，外加2022年土地市场的疲软，致使今年卖出地块最多的单一板块花落核心区。
这也自然而然的促使了在2023年度，江北核心区的上市量将会是惊人的。
江北核心区航拍图
再来看一下其他板块，大厂、六合、桥林区域基本上以续销盘为主，大厂区域在今年并没有成功出让一幅地块，六合出让的地块大部分都被国资兜底。
城南中心5盘在2023年有上市计划，其中三个楼盘为纯新盘，从今年区域的市场表现来看，2023年的城南中心依旧会非常热闹，越来越多的人买房人开始关注这个黑马板块。
研创园、城南中心航拍图
雨山路板块也同样会有两个纯新盘上市，分别是龙湖天曜二期和南京地铁G54。
国际健康城板块两个由通宇打造的纯新盘也将在23年入市，分别是尊悦府和通宇G22地块，均为低密多层住宅。
高新板块也同样有通宇打造的通宇博园纯新盘上市，883套房源将在2023年全部推出。
高新板块航拍图
总的来看，2023年的板块楼市格局基本没有变化，江核位居第一梯队，城南中心逐渐成为江北第二颗新星，其余各板块稳步发展。
2、江北房价天花板或将被捅破，房价涨幅不确定性增加
在房价方面，2023年将会存在更多的不确定性。
2022年，不限价地块开始陆续上市，到2022年年底，双限地块彻底退出历史舞台。新地块上市之时，不再设置毛坯销售限价。
这也就意味着，每幅地块上市价格不会有一条强制性红线存在，房价的涨幅将会由市场而左右，不确定性增加。
而从种种迹象来看，2023年楼市向好的概率非常之大，2022年被压制的购买需求可能会在2023年爆发出来，表现在新房市场上，房价上涨或将是其中之一。
还有一点值得注意的是，位于江北核心区的颐居G03地块也将在2023年上市，而该地块的毛坯销售限价达到了4万/㎡，据悉，该地块由仁恒、颐居、扬子国投联合开发，采用科技系统。未来售价可能会突破江核原4.4万/㎡天花板，值得期待。
而且，江核新拍出的地块基本上都是非双限地块，这也就意味着，江北房价天花板上涨将会是必然趋势。
江宁：7家纯新盘即将上市！大量楼盘处于续销阶段
据统计，江宁2022年预计有36家楼盘将推新，其中纯新盘仅7家。
其中南京金融城建设杨家圩G93、新都市正方新城G50、中国武夷东山G47、中天美好东山G90、明月建设东山G91、安居横溪G04地块目前仍处于地块开发阶段。
据安家在江宁统计，2023年江宁预计上市的储备纯新盘及地块共计7家，数量和前几年相比有了大幅度的减少。
其根本原因在于，今年土地供货量较少，且多幅地块流拍，今年被拍的多幅地块已经入市。
从表中可以看出以下3点趋势：
1、江宁核心区供货量有了提高。百家湖、小龙湾、东山这三个核心地段在新房市场上鲜有发声，但在今年的土地出让市场占比非常大，其中百家湖有1幅地块，上一次百家湖纯宅地供应是在10年前，而东山今年更是一口气出让了3幅地块。
7月招商摇号拿下的百家湖G51地块，即百家臻园，目前还有3栋楼未加推，而今年出让的东山3幅地块也将于明年迎来上市，令人期待的杨家圩G93地块住宅部分也将由仁恒建设开发，明年核心区将是江宁上市量的大头。
2、改善盘数量增多。目前百家湖、正方新城、上秦淮等板块内，多家楼盘改善属性显著。
3、长期沉默的老牌房企再度现身。从拿地房企来看，像是中国武夷、中天美好等老牌房企再次露面，时隔多年重返江宁楼市，与此同时品牌房企联合开发的趋势明显， 比如仁恒、奥体建设、朗诗等。
整体来看，明年江宁的上市量核心区看点十足，而一些刚需板块主要以续销为主。
对于预算充足的改善群体而言，明年的纯新盘选择比较多，可以看看仁恒和南京金融城建设联合开发的杨家圩G93地块、中天美好G90地块、明月建设G91地块和中国武夷G47地块。
此外，百家臻园和金隅华发·紫京四季两家在售楼盘，明年也将有楼栋加推，其中百家臻园预计于将于2025年交付，而金隅华发·紫京四季将于2024年交付。
值得注意的是，原本供应量大户的青龙山板块将在明年的新房市场上缄默，仅有雅居乐雅郡兰庭一家楼盘有房源加推。
城北：供应量锐减！燕子矶成城北供货大户
2022年南京城北土地出让不多，燕子矶、栖霞山多为南京本土国企拿下，高科置业与栖霞建设的开发节奏相对比较慢，所以上市情况目前待定。
下图为粗略统计的城北楼市明年上市量情况（仅统计2023年城北楼市待上市新房，未包含预计还会加推的房源，具体以开发商消息为准）
据不完全统计，明年河西大约有15家主力楼盘有房源上市，其中有7家纯新盘，8家续销盘。
这其中高科G34地块目前有消息传出案名为：江悦堂，预计将打造总高3-4层低密多层住宅，户型建面200㎡起。
金基皓樾预计1月中旬将首开，项目距离已经开学的拉小方兴分校很近，旁边就是在建的5号线方家营站。项目总高仅7-10层，整体容积率在1.0-2.2，其中平层户型建面约122-143㎡、跃层户型建面约188-265㎡。
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而从以上一连串文字、数据信息中，我总结了2023年城北楼市将呈现的4大主要变化：
1、主力户型面积段在变大
燕子矶高科江悦堂起步户型200㎡起，鼓楼滨江金基皓樾起步户型122㎡起，新玄武招商局中心·臻境起步户型118㎡起，尧化门高科紫尧星院起步户型98㎡起......
这些楼盘都刷新了各自板块的入门门槛，随着户型的增大，整体总价也在不断攀升。
2、燕子矶成为主力供货板块
在明年城北上市的15家楼盘中，燕子矶占据其中的三分之一，有5家楼盘来自燕子矶，是妥妥的城北供应大户。
2022年年底，7号线北段、1号线北延、燕子矶过江隧道、和燕路快速化改造四大工程相继通车，燕子矶的利好正式爆发，明年5家楼盘集体上市，必将对燕子矶的知名度进一步提升。
3、城北品质改善，产品进一步升级
不论是高科江悦堂、高科紫尧星院，还是招商局中心·臻境、金基皓樾、长江悦府、凤樾府，城北各板块新房的升级是有目共睹的。
河西：16大新房即将上市，一批板块即将断供
下图为安家河西粗略统计的河西楼市明年上市量情况（仅统计2023年河西楼市待上市新房，未包含预计还会加推的房源，具体以开发商消息为准）：
据不完全统计，明年河西大约有16家主力楼盘有房源上市，其中有6家纯新盘，10家续销盘。
5家纯新盘均来自今年南京第二、三次土拍，续销盘中有几家热盘仅剩少量房源待售，如海玥花园。海玥花园预计在2022年结束前还会再推出两栋楼，这样明年就就仅剩A8楼十几套房源待加推了。
其余基本都为下半年新开盘不久的楼盘，2022刚加推1-2次，2023还有不少房源等待入市。
还有一个比较特殊的就是仁恒江湾世纪，仁恒江湾世纪自2021年年末加推后，整个2022年都未再次加推，目前项目仅剩f地块约80套别墅代售，经西妹了解咨询，这些叠墅预计会在2023年迎来上市。
而从以上一连串文字、数据信息中，我总结了2023年河西楼市将呈现的4大主要变化：
1、2023年河西新盘主力区域为河西南
明年16家上市楼盘中，河西南就有9家，占56%。
接棒2022年，2023的河西南仍然是河西新房的“主要供应商”。今年南京第二次土拍，河西出让四幅地块，其中三幅在河西南；第三次土拍，河西成功出让五幅地块，其中四幅位于河西南，均不设毛坯限价。明年，河西的供货楼盘基本都位于这里，不管是土地供应端，还是楼盘销售端，河西南均可称作是2023年的话题中心。
2、河西中、河西北、江心洲新房供应量少
河西明年除了河西南之外的三个板块供应量都相对较少。
河西北暂无新房上市，目前在售的有翻新重售的宁工新寓一村，而恒盛金陵湾新组团今年一整年都没有动静，明年是否会加推还是未知，网友们也纷纷表示“等不了了”。
江心洲明年暂未有待上市的纯新盘，三大新房都分布在岛南，今年以来，江心洲岛南利好频出，未来会形成更加成熟的居住氛围。今年第三次土地推介时，其实有一块位于江心洲的新地，而最后却延迟出让，不知是否会在明年成功出让。
河西中有4家新房，其中有一家纯新盘。对于河西这种寸土寸金的区域来说，新房资源非常难得。这四大新房差异化明显，2023年想在河西中置业的购房人还是有一定的选择空间。
3、品牌房企集聚河西南，河西南新房品质或将更上一层楼
而从拿地房企上看，除了奥体建设、厦门建发、颐居、中能城建发等一系列河西的老朋友以外，河西新房市场上也迎来了厦门国贸、越秀地产等优秀的品牌房企。已经收官的朗樾府是金基首进河西南的作品，在公开时就已高品质让购房人折服，金基乘胜追击在今年第二次土拍中又入手河西南G30，打造涵樾府，品质将进一步升级。
4、寻求差异化破局之路
河西早已经全面迈入改善时代，观察2023新房情况，发现河西新房楼市在改善的基础上正在寻求差异化破局，尤其表现在面积段上。2022年，142平左右的改善户型受到多个新房的青睐，但也在一定程度上形成了“同质化”。
在2023年，河西的新房产品开始形成一定的差异化：要么做小，要么做大。
关于做小，2022年河西新房市场小户型难寻，二手房小户型多但品质差强人意，2023年新房市场有楼盘回归小户型，而品质也将升级迭代。
关于做大，河西不缺购买力，超大面积户型也在2023年新房市场上屡见不鲜，像海玥花园、丹若园，以及纯新盘G29、G67、G70等。
对此，你怎么看？欢迎评论区分享你的观点！
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