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南京二手房挂牌量已突破15万大关,市场积压之下,几家欢喜几家愁。有的小区不愁卖,有的却无人问津...
今天,东妹吐血整理了城东马群、仙林、麒麟等9个板块,82个主力小区近90天的二手房成交数据,通过“换手率”来观察这个小区房源的成交活跃度、二手房流通性。
我发现,有的小区3个月成交23套房子,也有很多小区是"0"成交,更有相邻的两个小区,成交却天差地别。
不管你是准备买房还是正在卖房,都进来看看,或许会有启发。
备注:
在二手房交易中,“换手率”一词常被提起,它是反映房产流通性强弱的指标,简单来说,它是衡量一个小区房源成交活跃度。
1、换手率=一定时间内的成交量/市场投盘量*100%;
2、一般来说,换手率普遍区间在2-4%,比较健康的换手率为3%;低于2%,说明房子卖出可能比较难,交易不活跃,交易周期比较长;高于4%,说明板块内交易活跃度非常高,挂牌成交周期相对较短,买方需求旺盛。(特殊情况除外)
3、统计小区为城东主力/热门/关注度较高小区,不代表城东全部小区情况。
4、本文二手房成交数据来源于链家网,统计时间为2022年11月23日,数据仅供参考!
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NO. 1|壹
马群板块:差距较大,换手率约5.43%
马群板块以其便捷的交通,以及区域内的大量的低总价房源供应,成为了很多刚需首选的安家地点。
东妹共整理了马群板块11个小区,从目前来看,近90天内共成交了52套房源。换手率大约5.43%。其中,中南世纪雅苑二期的成交量最高,共9套房源。紫园的换手率最高,达到了10.34%。
我发现,其中超过4%换手率的房源,是总价150万左右的低总价小区。并且越靠近地铁、房龄较新的小区,换手率越高。板块内的改善型房源的流通性远低于刚需型房源。
NO. 2|贰
麒麟门:有小区近90天成交13套,换手率最高20%
麒麟门作为城东的价格洼地,目前的均价在2万/㎡,如果预算在150万左右,有不少挑选的余地。这里靠近马群,有双地铁和成熟的生活配套。聚集了很多标志性大盘,比如东郊小镇、银亿东城等。
由于体量较大,开发年限较长,不同街区之间的价格差异、和流通性也有着明显的差别。
东妹整理了麒麟门共14个主力成交小区,令人意外的是,其中晨光苑、建南苑两个小区的换手率达到了20%!尤其是晨光苑在近90天内,成交高达13套!是目前统计中成交量最高的。小区对面就是麟珑汇,还有在建的麒麟宝龙广场,未来商业氛围会比较浓厚。
目前,区域内新房在售量不多,靠近麒麟门地铁站的精装现房紫麒府是主城少有的双地铁现房。总价大约在240万起,在售的面积段约90-140㎡,实景现房,所见即所得。感兴趣的朋友们,可以点击下方小程序,了解项目详情。
NO. 3|叁
麒麟科创园:换手率约6.07%
麒麟科创园的主力二手房为启迪方舟、中海国际社区、中华御山府三大小区。其中差异比较大的是,中海御山府近90天成交了2套,但是挂牌量比较低,因此换手率达到了11.76%。
而中海国际社区一期的挂牌量很高,有162套,但是成交量很低。大量业主抛售,而买房人会优先选择房龄更新的小区。
值得注意的是,区域内还有一些新房的尾盘在售,比如蓝光睿创新筑、熙悦等。已经交付的新保弘领东苑,还在限售期内,暂无挂牌。
NO. 4|肆
地铁小镇:换手率仅0.8%
今年以来,地铁小镇有了一个空窗期,区域内无新盘在售。二手房挂牌量很高,但是近90天有成交的,只有中南山锦花城和九乡雅苑两个小区。
NO. 5|伍
仙鹤门:换手率平均3.42%
仙鹤门板块的的差异比较大,仙居花园的换手率达到了8.57%,小区靠近二号线仙鹤门站,周边商业、生活便利,并且价格比较适中,总价150万-250万都可以选择。
仙鹤茗苑距离地铁站有一定距离,在价格相差不多的情况下,流通性远低于靠近地铁的仙居花园。
NO. 6|陆
仙林中心:高端改善换手率更高!
仙林中心,是刚需和豪宅并存的一个板块,这里既有面积小、低总价住宅,也有改善类豪宅。
东妹整理了板块内13个主力小区,在近90天的时间里,共成交了35套房源。可以看到的是,低总价的小区,流通率不及改善房源。
比如300万以内的诚品城,即使成交量有6套,但是挂牌量房源高达204套,有人想要买房,但更多的业主在抛售,置换改善房源。
NO. 7|柒
仙林湖:换手率约2.49%!
仙林湖作为城东的热门板块,区域内聚集了相当体量次新房,目前区域内的二手房挂牌量很大,金地湖城艺境的挂牌量甚至达到了242套。但是小区的均价有下降,主力均价约3.6万/㎡。
东妹整理了区域内8个主力小区,近90天成交了29套房源。星叶枫庭水岸,在近90天的时间内成交了6套,其次是万科金色领域,成交5套。
NO. 8|捌
老城东板块:换手率最高达到了25%!
东妹整理了老城东板块,包括孝陵卫、卫岗,共9个小区,在近90天内成交了23套房源。并且,这也是在统计中换手率最高的板块!平均换手率达到了12.97%!宏图上逸园甚至达到了25%!
可以特别注意的是,区域内不管是改善的小区,还是老小区,换手率都很高。我从中介了解到,比如卫岗的很多老小区,因为生活方便,总价较低,有合适的房源出来就会被抢走。
NO. 9|玖
月牙湖板块:有小区90天卖了23套房源!
令人意外的是,紫杨佳园在近90天的时间里,成交了23套房源,甚至达到了一些板块主力成交的总和。
紫杨佳园作为保障房,体量很大,大约有7000户居住。小区园林由金基园林打造,品质感比较强,在二手房市场上很受欢迎。
写在最后:
东妹在整理中发现,真实的成交市场,打破了人们的固有观念。比如马群、麒麟门的部分小区,换手率非常高。即使是保障房,但是总价低、交通便捷、生活配套成熟,有大批刚需买房人也会选择这里。
而像是仙林湖,目前区域内上市的房源量较大,竞争压力大,流通率反而不及马群。
你家小区情况如何?你认为当下二手房应该怎么选?在评论区和东妹一起讨论一下吧~
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