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江湾城在南京，是一个奇迹。
仁恒从2006年底拿地，到2008年江湾城一期首开，再到2016年四期清盘，每一期都成为标杆。
仁恒江湾城在整个楼市里，是一个热词或者说是一个关键词，因为南京楼市的发展避不开这四个字。
一定程度上，仁恒江湾城能代表南京楼市，但如今谁都没想到的是：它房价回到了2019年。
01.
仁恒江湾城
这是，南京楼市的门面
把时间拨回到2006年12月27日，仁恒江湾城所在的地块出让，当时土地拍卖还是在线下进行。
彼时这块地上什么也没有，整个奥体都刚刚起步，青奥会还没有举行，那个时候南京的好还没有那么瞩目，或者说还没有那么多人知晓。
于是，由于预期没那么强烈、总价高、出让条件也实在太复杂，不少开发商望而却步。最终仁恒24.05亿“兵不血刃”拿下这几幅滨江地块。
▲江湾城实景图
现在说河西CBD很多人都信了，但那个时候，其实多数人会将信将疑：这里真的能成为南京的核心位置吗？
好在时间给了答案，河西新城开发、CBD滨江区落定、一个个地标拔地而起：流光溢彩的南京眼，超现代的青奥双子塔，保利大剧院，国际博览中心......这里是南京新中心。
仁恒江湾城也不负众望：铝板外立面、会所、酒店风、配备三大件交付的精装修、高品质物业......当下流行的高端神盘配置，它十几年前就有了。
毫无疑问，仁恒江湾城是城市发展的一个范本。
任何一座城区想更前沿的发展，就得关注仁恒江湾城这样的模式——它得跟人、跟地铁、跟周边的建筑去连接，不仅仅是作为一个楼盘存在，还得与周围的一切深度相连。
当然，这样的地块本身就少，它自身得具备成为中心的条件，所以更不允许浪费，还要把浓厚的城市资源铺进来，包括地铁、购物中心、学校，包括能看到的各种地标。
种种资源全都叠在一起之后，才会成就一个区域的中心，甚至是一个城市的中心。
▲江湾城实景图
这是仁恒江湾城封神的原因，也是它房价一直处于南京顶流的原因。
根据2021年链家网的房价均价显示：
江湾城1期竹苑均价：6.1万/㎡
江湾城2期兰苑均价：6.3万/㎡
江湾城3期和苑均价：7.7万/㎡
江湾城4期江湾天成均价：9.0万/㎡
然而就在11月中旬，仁恒江湾城二期成交了一套建面约154㎡的热门房源，总价900万，单价5.8万/㎡，这个价格重新回到了2019年，是近4年的最低成交价。据中介介绍，这套房源是房主急卖，准备出国。
▲最新成交价
▲2019年成交价
是江湾城不行了吗？
不，江湾城依然是很多南京买房人的信仰，是南京人追逐的热点小区，其流量程度堪比现在的高端新房。这就保持着长久的舆论关注度，始终成为很多人卖旧买新做改善的目标小区之一。
拥有如此巨大流量，江湾城仍然抵挡不住楼市周期的冲击，可想而知，纵观整个南京楼市，房价重回三年前的例子不在少数。
02.
一批板块房价重回3年前
南京楼市 史无前例
没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。前有新房打折，狂卖200多套；后有一批房主低价出售，成交价重回3年前。
1、鼓楼滨江世茂外滩新城
南京鼓楼滨江二手房的价格这几年经历了一轮涨跌浪潮，作为该板块最早一批的江景房，世茂滨江新城的房价可以说是坐上了过山车。
2019年小区二手房价3.7万/㎡、2020年力人学校落成房价飙升至5.3万/㎡、2021年最高曾经卖到6.5万/㎡、而今年11月份最新的成交价又跌回到3.7万/㎡，而且这还不是近200㎡的超大户型……
就在11月5日，世茂外滩新城成交了一套建面约148.52㎡户型，成交总价555万，成交单价仅37369元/㎡。
据中介相关工作人员介绍，这套房源为低楼层，房主急卖，所以仅38天就降价14万成交，也是当前单价最低的一套房源。
2、河西中老盘拉德芳斯房价重回5年前
河西中的老牌神盘拉德芳斯成交了一套房源，76.18平的小面积房源以361万的价格成交，成交单价仅约4.7万/平！
小区上次出现约4.7万/平价格的类似面积房源还是在2017年，价格重回五年前？
今年下半年开始，降温潮也刮到了河西中市场，像是中海塞纳丽舍、万科光明城市等奥体老牌楼盘，价格都受到影响，有大幅度下跌的趋势。
在河西南，海峡城云璟湾成交两套88平左右房源，成交单价均不足4.2万/平，相较去年年中高位时同户型近5.8万/平的成交价，下跌超1.6万/平！
3、江核“神盘”房价跌回4年前
正荣润锦城一套87㎡房源，成交总价289.6万，单价仅为33257元/㎡。此成交单价也创造了正荣润锦城近3年来的成交价格新低。
翻开该网站上的成交数据，87㎡房源，成交单价3.3万/㎡可以追溯到2018年。
如果按照这套房源3.3万/㎡的成交价来计算的话 ，那么1年多时间内房价下跌了1.3万/㎡，跌幅达到了28.2%之多。
对于业主来说，早1年多出售这套房子，可以多赚113万，一年之差，天壤之别。
4、江宁托乐嘉房价重回6年前
托乐嘉睦邻居成交了一套建面约211平5室2厅的房源，该套房源均价23621元/平，不禁让人大吃一惊：这已经是6年前的价格了！
此外，该套房源的成交周期长达819天，两年多的时间才卖出不得不令人感慨。
从挂牌价和该套房源成交价对比来看，这中间差了近6000元/平。从历史成交记录来看，2016年该小区跃层户型的成交单价已经超2.2万/平，2017年成交单价高达2.4万/平。
5、南站万科九都荟房价重回3年前
南站地标小区万科九都荟一套92.45㎡的三房户型，房主直降24万成交，成交单价48243元/㎡，创小区最低成交价。
从网站展示的成交房源记录来看，2020年11月，当时成交了1套144.85平的大户型，单价47139元/㎡。
另外，我查询了同户型面积段房源的成交记录，发现该小区89平三房成交价“4”字头还要追溯到2019年，这意味着最新成交的这套房，房价几乎是重回三年前。
这样的案例还有很多，可以发现，这并非一个小区的单个市场情况，南京大部分区域、包括整个一二线城市，二手房市场都在阴跌不止。
价格降了，许多神盘的成交量有所上升，不少房主选择以价换量，不过还好，转折点真的来了。
03.
楼市信心回来了
这一次，央行出手
2022年年底将是一个重大的转折点，因为就在“金融16条”出台后，三箭齐发，救市力度空前。
11月11日，人民银行、银保监会发布了一则《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，其内容围绕关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展出台了十六条措施！
这则内部资料信息量非常大，涉及房企贷款政策、个人房贷政策、地产债发行、保交楼、延长管理过渡期、租赁市场等多个方面。
十六条措施，条条直指房地产要害！
随后，楼市的“三支箭”全部出尽：
第一支箭：国有六大行向优质房企提供万亿级授信额度，为金融“16条”政策落实
第二支箭：支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，额度2500亿元
第三支箭：时隔12年，重启房企股权融资
2022是一个重要的转折点，是南京楼市又一次的重大转型。转折点，都是有标志的。
1998年，转折点的标志是房改。
2008年，转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。
2018年，转折点的标志是住房属性的明确变化，货币化棚改的减弱信号，以及二三四线去库存的结束。
2022年，转折点的标志是三道红线压力下房企的不断暴雷导致不断蔓延的信心低落、预期悲观，甚至迷茫。
而现在，“金融十六条”直接将2022年的转折点拉了回来。
我们要明白的是，房地产是一个容量足够大的行业，虽然它已经过了那个快速发展的时代，但这并不代表它会消失或是一直低沉下去。
越来越多的二手房小区楼市出现低迷，越来越多的政策出台筑底，或许现在就是抄底时机。
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