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365淘房 彭敏 一个有意思的现象：短短2个多月时间，溧水2大“复活”的积年老盘陆续重返新房市场。
1、9月8日，洪蓝老盘天生御景拿到11、12、14-16号楼住宅销许，共计122套毛坯房源。叠墅户型建面约188-260㎡，低密度多层户型建面约82、125、139、180㎡，销许均价约9050元/㎡起。
2、11月17日，白马老盘莲园拿到5号楼住宅销许，共计24套毛坯房源，户型建面约126.6㎡，销许均价约8855元/㎡。
那么，这些积年老盘新房价格合理吗？能买吗？有哪些优劣势？今天，我们就来探讨这个问题。
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谨慎入手！价格优势明显，曾历烂尾风波……今天，天生御景最新实景曝光
我查询到，溧水洪蓝老盘天生御景首次开盘是在2013年，距离今年9月的加推差不多有9年的时间。
项目本次推出的11、12、14-16号楼毛坯房源，包含叠墅与低密度多层两种产品类别。叠墅户型建面约188-260㎡，低密度多层户型建面约82-180㎡，销许均价约9050-9465元/㎡。
根据我了解到的消息，天生御景新房实际销售时有一定的优惠，叠墅单价8000元/㎡起，低密度多层总价约68万起。
首先，从价格来看，我认为天生御景房价还是比较合理的。
我查询了项目周边2大小区二手房参考价格，商品房小区望景名府建面约126㎡户型二手房挂牌价超9000元/㎡，安置房小区凤凰名苑10月二手房参考均价约7156元/㎡。
而天生御景建面约124㎡户型新房总价约90万起，单价约7258元/㎡起。因此，对比同区域其他小区二手房价格可以发现，项目在售新房价格优势十分明显。
此外，我还查到，望景名府2019年5月首开时，低密度多层销许均价约8980元/㎡，与2022年天生御景低密度多层销许均价相差无几。
其次，从安全性来看，天生御景“前科累累”，存在一定的隐患。
①经历烂尾风波：2015年左右，项目工地突然停止施工。当时，施工方表示，开始跟开发商合作时还很顺利，可是在项目完成80%的时候，开发商拖欠了施工方巨额的施工款项，施工方只能停止施工。开发商方面也表示资金短缺，正在想办法筹钱。
②经历重启失败：2017年左右，天生御景突然宣称即将加推，但后来不了了之。
③早期销售不规范：项目早期在获得预售许可之前就进行私售；在买卖合同签订之后，开发商没有去房产部门备案；销售资金没有按照规定进入监管账户。
在2020年10月左右，我曾对该项目进行过实探，当时小区内一栋栋别墅、普通住宅楼均已经基本打造完成，但是道路、景观、地下车库、地上停车位等或未开工，或未完工，地面杂草丛生，整个一片荒芜。
据悉，目前天生御景重新追加上亿元的资金，天然气、水、网络等都已建设到位，电力部门也正在紧张的施工中，小区园林也提档升级在即，将于明年5月31日前正式交房。且项目销售资金全部进入监管账户，专款专用确保小区安全建设。
也就是说，该项目现阶段所有房源都是准现房销售，可实体看房。
今天，我直击天生御景售楼处和施工现场，从案场销控表来看，本次加推房源已售出50套左右，销售成绩还是不错的。工作人员也表示，可以直接进小区实地考察。
我在现场看到，目前小区大门已经基本打造完成，出入口门禁系统也已经安装到位。
小区内普通住宅楼、别墅、道路、绿化、景观、地下车库、地上停车位、监控、路灯、乃至草坪上的小音响等均已实景呈现。
不过，已经枯黄的草坪需要进一步养护或者替换：
已经脱落的墙皮还需修缮：
别墅室内开裂的水泥地面需要修补，楼梯上锈迹斑斑的扶手需要更换：
现场堆放着不少建筑材料，我也看到有工作人员正在施工。
应该来说，从荒芜一片到现在的有模有样，天生御景的转变是非常大的，给买房人的信心也增加了不少。不过，该项目最终能否如期交付，目前还是个未知数，毕竟竣工验收等也是一场场大考。
最后，天生御景距离溧水城区有一定的距离，生活配套上有所欠缺。
项目位于洪蓝街道，距离溧水城区有一定的距离，小区约300米处有一个公交站台，仅11路公交经过，公共出行的便利度不高。
周边虽有菜市场、好又多超市，但距离大型商场较远，附近也无优质教育资源、医疗资源等，生活配套有所欠缺。
我认为，对于资金极其有限的本地刚需来说，可以优先考虑旁边的现房项目望景名府，天生御景仍需谨慎入手。
“买家只是韭菜，不是猪！”莲园低密度多层销许均价一出，引发群嘲
本月，溧水白马老盘莲园拿到5号楼住宅销许，共计24套毛坯房源，户型建面约126.6㎡，销许均价约8855元/㎡。
莲园位于白马镇康居路28号，总占地面积约13268.7㎡，总建筑面积约22113.43㎡，容积率为1.36，绿化率为30.32%，共规划5栋住宅81套房源。
项目上一次开盘还是在2013年，当时推出了3栋联排，距今同样已有9年时间。
（效果图）
去年，官方发布莲园商住二期项目规划设计方案公示，拟新建04#楼11层小高层、05#楼8层多层。
（效果图）
目前，莲园5号楼多层住宅已上市，但销许均价一出，即引发网友热议：“这价一套估计都卖不掉”“买家只是韭菜，不是猪”“疯了吧，白马卖8000多一平？”
根据《白马镇安置房（期房）自愿回购（现金）、“房票”安置实施方案》，白马镇安置房（期房）回购（现金）价为5885元/㎡。
另外，我查询到，区域安置房小区金谷佳苑二手房参考均价约5693元/㎡。虽然莲园为低密商品房项目，但8855元/㎡的销许均价确实不具备任何优势。
莲园位于溧水白马，靠近白马镇人口文化园、白马中心小学、中大医院溧水分院白马院区，但因为远离溧水城区，配套总体上来说并不算优越，购买价值大打折扣。
此外，项目同样搁置多年，存在一定的风险，虽然如今重新启动，但购买仍需谨慎。
写在最后：
通常来说，除了交付风险之外，积年老盘还存在产权严重缩水，产品设计落后等问题，居住的舒适性会受到影响。
而购买“复活”的烂尾盘，需重点关注开发商资金、施工进展，谨防出现偷工减料、质量不过关等问题。不要被价格冲昏了头脑，不仅要和周边在售楼盘比较，也要和周边在售二手房比较，综合考量，明白自身购房需求。
总而言之，“复活”的烂尾盘并非不可接近，但也不都是捡漏的机会。
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