刚刚，有人房贷利率从6.25%转成4.25%，就在南京！我调查发现…
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还在哭自己房贷利率太高？
刚刚，我得到消息，竟然有一批人的房贷利率从6.25%转成了4.25%，甚至还有低至“3”字头的……
什么情况？带着疑问，我找到了其中的知情者，发现了利率降低的内幕，一起来看！
利率6.25%转成4.25%不是梦？我调查发现...
今年以来，南京房贷利率持续下调，从去年高峰时的6.25%，到当下最低的4.25%，堪称“过山车”。
利率大降，一批人笑了，一批人哭了！尤其是之前“6”字头利率的购房者，后悔不已，高位站岗，还有降利率的办法吗？
近日，有网友爆料称，有降利率的办法，自己就办过，甚至还给我推荐了能办理这种业务的工作人员。
“就是先把自己房子的贷款还清，然后再办理营业执照，抵押再贷款哎”，说到这，不少人应该明白了，其实就是经营贷。
说白了，就是买房人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，置换成银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品。
带着疑问，我以买房人的身份咨询了一位专门办理该项业务的工作人员，得到许多内幕消息。
1、“贷款还清或不还清，都能办”
“一般是看你贷款金额，如果贷款金额不多，可以还清，做一押，年化利率是3.55%-4.1%左右；也可以不还清，做二押，利率在4.4%-4.6%左右”。
贷款年限一般是3-5年，但是有人会还完之后，再掉头，再贷款，有人甚至用这种方法，贷10年，目前南京一般都是3-5年，最长也有10年。每个银行稍有区别。
还款是先息后本，比如3年时间，利息还完了，一次性还本金。如果中途还本金也可以，不会有违约金，还款方式比较灵活。
2、“营业执照6500元、服务费1%-1.5%”
因为经营贷需要通过抵押方式从银行借款，还需要将资金用于生产经营，申请人需要符合相应的审核要求。
对于名下有正常经营公司的购房者，中介会根据公司的经营资质以及购房者个人情况制定置换计划。如果名下没有公司怎么办？
“目前大部分办理这个业务的，都不是做生意的，需要办理营业执照，而且注册还要半年时间以上”。
“这个问题不大，我们都可以去帮你办营业执照，费用收你6500元，经营流水什么的都可以帮你操作，你自己就不用管了”。
据这位工作人员介绍，这种业务个人也能去办，但是由于程序多，一般很多人都委托专门的人来做。“就跟二手房中介一样，也是一种服务，我们各种都帮你办好，还要收个服务费，大概是总房款的1-1.5%”。
3、“可提供垫资服务，费用千分之一点五”
“如果你能自己还清那当然最好，如果你没有钱还清房款，或者是钱不够，我们也提供垫资”。
据了解，目前市面上垫资的费用也不等，万分之六、 万分之八到千分之一、千分之一点五都有。换算下，垫资100万的话，一天的费用大概是600元-1500元不等。
利息立省几十万，但是你敢办吗？风险曝光...
据这位工作人员透露，现在办理这种经营贷业务的买房人很多。“你想想，利率从6.25%降到4.25%，2个点能省多少利息了，这个钱你完全可以省下来啊”。
的确，算一笔账，看完真的很“诱人”。以贷款200万、10年来计算，总利息款少近24万元。
利率6.25%的话，利息款694722.32元，每月还款22456.02元；
利率4.25%的话，利息款458500.80元，每月还款20487.51元：
但是，越是诱惑大的东西，背后风险也越大！
就连专业办理该业务的工作人员也坦言：风险蛮大的！“跟你说没风险肯定不现实，只能说帮你规避风险，只要你听我们的，基本问题不大”。
天上不会掉馅饼！在我看来，以经营贷置换房贷，表面上利率大降，能省下很多利息，但是其中的弊端和风险也不得不关注。
首先，以经营贷置换房贷对个人来说只是节省了部分利息负担，但经营贷期限往往都远低于房贷，其实也会大大加重每一期本息还款压力。对于资金实力有限的普通购房者来说，并不适合，还款压力加大，生活质量也会大大下降。
其次，整个办理过程中，涉及到的各种费用，这笔隐形成本也不是小数目，尤其是如果涉及到垫资，费用还是相当高的，也算是你的成本了。
最后，也是最为重要的，我国早就有明文规定禁止经营贷流入房地产市场。
2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》），明确规定：
房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。
银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
值得一提的是，就在今年4月，中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行，因存在个人经营贷流入房地产领域的违规事实，被罚款30万元。
对于买房人来说：一旦被查出或者被人向监管部门举报，银行通常会限期收回贷款，从而迫使套取经营贷的购房者出现违约问题，并影响个人征信。
结语
从调查来看，这种“暗箱操作”其实是违法违规行为，对于一般普通买房人来说，风险极高。天上不会掉馅饼，还是好好努力赚钱，争取提前还款吧！
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