365淘房 徐梦月 最近，“房子是用来住的、不是用来炒的”再次被强调，要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在当前的楼市大环境下，你还想着炒房吗？
感受一下南京近10月来新房价格涨跌走势▼
从去年12月到今年9月，南京新房价格已经连续10个月出现了“止涨”，除了今年6、9月的持平，其余全部为环比下跌。同比涨幅，从年初41%到9月降到1.4%。大批投资客开始撤退，南京住宅的确降温了。>>热闹了！这里购物中心扎堆，又添2大社区商业体！
与之相反的是，南京商铺市场的持续走俏▼
近8个月来，南京商铺共成交60.5万㎡，月均成交7.6万方，而去年月均成交6.7万方，涨幅明显。商铺成交量的增加一定程度上显示出投资客投资方向的转变，商铺的投资价值被越来越多人肯定。
1、为什么商铺值得投资？
（1）国家政策调控重点在住宅市场，不在商铺市场
为减少住宅房产泡沫，实现 “居者有其屋”，各届政府调控政策频频出动，频繁的调控政策对住宅地产的影响非常大。然而，政府对于商业地产鲜有调控。自去年年底以来，很多大牌开发商纷纷加紧了全国范围内“圈地”以布局商业综合体的步伐。
（2）可售商业项目将越来越少
商铺是一个投资门槛较住宅更高的产品，大投资者占有大部分的市场。另外，随着房地产市场的成熟，开发商对商铺也会倾向于持有，即只租不售的策略，中小投资者的机会今后将越来越少。>>激动！你家门口的商业体有新进展！33家品牌大曝光
（3）商铺是目前较为稳健的投资渠道
在当前并不健全的资本市场上，投资的渠道主要是：银行储蓄，炒股，期货、基金、黄金等买卖，收藏品，房地产（住宅、商铺）等。
储蓄风险最低，但是收益也最低，连通货膨胀都抵不过。股市、期货、基金收益较高，但是风险也很大。有一夜暴富者，也有一天之内倾家荡产的。目前黄金价位已经到了一个相对的高位，升值空间不大，还有可能被套牢。投资收藏品也随时可能买到赝品，风险太大。
而商铺有投资价值和使用价值，既可放租当房东，也可亲自开店当老板。商铺的回报率每年可达5%-10%甚至更高，而且随着租金的上涨，商铺自身也在不断增值。
（4）成熟的商圈有规模效应
有人调侃说，中国房价看政府。而商业价格的高低却是很大程度上取决于人流量。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营。商家越多，商圈的人气越旺，商铺升值越大，如此形成一个良性循环。
（5）商铺业主处于整个商业地产产业链的上游
每一个城市都有自己的商业坐标，如北京王府井、上海南京路、广州中山路北京路。它们都是城市中心商圈，无论世事如何变迁，这里的商铺业主始终都在食物链顶端。即使店铺租金逐年上扬，无数的商家还是争破头，只为在此拥有一席之地。
（6）一铺养三代，商铺不是一锤子买卖
投资住宅多为坐等升值转手，而商铺不同，好的商铺不仅仅自己能享受丰厚的租金，还可以一代一代的传下去。商铺越老越值钱，时间越长租金越高，商铺价格也会跟着租金水涨船高，这样留给子孙的就是一棵摇钱树。
2、售后包租商铺靠谱吗？
关注商铺的人一定都看到过，开发商承诺“三年包租，租金回报24%”、“十年包租，年回报9%”这些宣传语，这就是所谓的“售后包租”商铺。
严格来说，售后包租是开发商为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。
售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场。
售后包租有一定的好处。任何市场前期统一经营很重要，只有统一经营才能吸引大的商家品牌入住，不会形成恶性竞争，才会形成市场品牌，例如银泰，红星美凯龙等等。
前几年会有统一经营管理，有的甚至全程包租，同时也解决了商铺前期回报率低的问题。所以，投资售后包租商铺更加省心省力，这是售后包租商铺的优势所在。当然，这都是建立在开发商能够做到良好经营的基础上。
但售后包租商铺也存在一系列问题：可能存在欺诈，开发商在所开发的商品房为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至携款消失；开发商融资或变相融资后，将资金挪用，一旦项目某个环节出现问题会导致资金链断裂；项目建成后经营不善，无法达到预期的收益，没有现金兑付投资人；投资人购买的房屋位置不确定，无法办理产权证；涉及复杂的权利义务关系，引发的债权债务纠纷等。
如果一定要购买这类商铺，要选择有独立产权界线、独门独户的产品，如沿街的商铺，这样处置与转让起来都较方便。
同时最好选择大品牌的开发商，开发商的信誉与实力、商铺所处的地理位置、商业管理品牌都是需要考虑的因素。综合实力雄厚的开发商在后期成功进行运营的概率会相对较高，消费者的收益在一定程度上也能得到保证。
其实包租没有绝对的好坏，模式本身是没有好坏之分的，它的出现一定有其合理性。关键是很多开发商不具有包租实力，或者是无法实现承诺，为了套现做出很多包租承诺，造成大家对包租模式产生了偏激的看法。
3、好铺推荐
目前，南京市面上也有很多售后包租的商铺，例如湖南路地下商业街前十年可享受托管服务，年收益总房款5%，第二年6%，第三年7%，第四年开始每年保底7%，盈余部分二八分成，客户占8成。如此算来，前十年就可以收回67%的成本。
还有绿地紫金中心的商铺，也是统一托管运营，前三年每年收益为总房款的6%，后七年每年收益为总房款的7%，包租十年，共返总房款的67%。
在南京这样的商铺不少，不过江宁有一家楼盘的社区商铺虽然也包租，但它却与其他家有很大的不同。大多数商家是将商铺卖出去了再统一出租，而这家是先招商，确定将商铺租出去后，再拿来卖，这样的话就真正做到了“即买即收租”，这家楼盘就是位于江宁九龙湖的保利中央公园。
保利中央公园的商业部分即“保乐荟”，总体量约2万㎡，定位是“小而美简而精”托管式迷你MALL，它不仅是保利中央公园的配套社区商业，更是九龙湖的商业综合体，填补片区商业空白。
保乐荟规划有5层，地下1层+地上4层，品牌选择从特色休闲娱乐到美味餐饮，从时尚人气品牌到生活零售，各种业态搭配，紧贴社区消费需求。
保乐荟今年已启动招商，目前招商率达85%，已有大批品质商家意向签约，包括金吉鸟健身、汉堡王、淘气堡游乐场、如意馄饨、桜千渡日料、二十四小时便利店、先声再康药房、七彩云居培训教育、利坚牙科等20余个品牌，商业氛围逐渐成熟。
开发商方面，“保利地产”大牌开发商实力有目共睹，拥有多年商业运营经验，曾成功开发”若比邻”社区商业中心模式，如今保乐荟借鉴过往经验，在实际操作中会更加稳健。
保乐荟的商管公司为欢乐港，团队主要成员曾成功运营江北慕斯荟等商业综合体，目前自己也在操盘江北欢乐港项目。保乐荟将联合欢乐港，进行集中性的托管服务。
保乐荟目前在售40-70㎡商铺，层高4.8米，户型方正，主要位于2、3层。保乐荟的商铺销售采用先招商后卖铺的模式，由商管团队统一招商，招商进驻的商家所支付的租金全额返给购铺者，真正的做到无忧专业托管。
联系电话：400-8181-365转3323。
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