昨天，潘石屹带着他的SOHO 3Q来到南京，成为各大媒体报道的重点。在与南京媒体一个多小时的交流中，我最大的感受是：潘石屹变了！
首先，他变老了。上一次近距离看到他，是七年前，2010年10月15日下午，南京的秋季房展会上，与任志强同台，意气风发，当天活动人气爆棚，一票难求，《二次调控下的中国楼市》为主题的讨论中，两人抛出的观点大家看截图：
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（竟然“惊喜”地发现了当年的我） |
今天我的同事还问我现场有没有人向他问起过任志强，大家都很仁慈，并没有。
此后虽然没有当面见过，但各种新闻中总能见到他，今天见到本人，总觉得比看到的照片要老一些，白头发也变多了一些，毕竟是快60岁的人了。
于是他说出了这样一段话：“我们这一代老的开发商，发生了很大变化：王石退了，王健林也是大规模出售资产，还有好多开发商不好说了，抓了好几个。过去的这一代开发商都变化了，封口的封口，不让说话的不让说话，整个发展的机会留给年轻人吧。”
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嗯，潘石屹不是以前的潘石屹了，谨言慎行。
媒体交流会上，针对各家媒体提出的会不会像王健林那样大规模变卖、怎么看下一步房价走势、SOHO的轻资产战略的核心到底是什么、如何深入评价政府的相关政策……诸如此类的问题，甚至一些更尖锐的问题，潘石屹的回答避重就轻，不再像以前了。
问到最后，大家干脆不问房地产了，问他会不会去玄武湖跑步，甚至关注他的粉丝看出来他换了黑框眼镜。
潘石屹变了，因为时代变了，地产的“黄金时代”走了。和潘石屹一样的众多开发商开始轻资产战略并不断强调时，这个时代就在变化了。
轻资产的潘石屹做了哪些事？
“SOHO会坚定地走轻资产路线，房地产开发实在是太重”，南京媒体见面上，潘石屹不断强调这一点。而在过去一个多月，针对轻资产，潘石屹在不断的卖卖卖。
7 月 4 日，SOHO 中国在北京和上海同时召开渠道沟通会，SOHO中国董事长潘石屹宣布启动光华路 SOHO2、凌空 SOHO 两个项目的整售。而不久前，上海虹口 SOHO 也被出售，加上 SOHO 中国自 2014 年以来相继抛售的物业，预计套现将超 340 亿元。
7月29日，SOHO中国以人民币32.97亿元整售SOHO世纪广场，包括商业办公面积4.3万平方米，折合单价76700元/平方米。
8月17日，在SOHO2016年度中期业绩发布会上，潘石屹表示，还要在上海出售三个非核心项目，分别为凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场。其中，SOHO天山广场将在今年年底即将竣工。
潘石屹还要继续卖资产。
面对媒体提出的为什么大量卖资产。潘石屹微笑作答：“都说我们不看好中国的房地产市场，说我跟李嘉诚一样，要跑了，我往哪儿去跑？！这些都是谣言。”
作为生意人，我觉得面对这个问题的回答，是当天最坦诚的一个：
“做生意背后有一个不变的规律，即价低时‘进货’，我们公司发展最快的时候是2009年、2010年金融危机之后，当时资产价格非常稳定，我们大量‘进货’，而目前房价已经非常高了，全世界衡量房价高低的标准是租金回报率，现在北京、上海一线城市的租金回报率才1%、2%，这证明房子的售价已经很高，这个时候我们就要‘出货’，等到经济低谷期时再开始进货。这就是做生意永远要遵循的原则，这与看不看好房地产市场，‘要跑了’完全无关。”
潘石屹的资产抛售不得不让人联想到近期大量变卖资产的万达。虽然潘石屹的回答有所保留，有些欲言又止，但他还是调侃了万达集团董事长王健林。
他跟媒体讲了个故事：我去年跟王健林在哈佛开会的时候，他跟我说要做一个体育板块，让我给他投点钱一起做。说体育就跑跑步，还有铁人三项，他说三年之内做到1000亿的市值。我当时就想，跑步能跑出100亿的市值来？我不相信，后来也没投。王总的想法比较多，而我们做的事情就是越简单越好，跟他的轻资产模式还不是特别一样。
过去 10 年，称得上中国房地产行业的黄金时代。从现在起，很多人称之为白银时代。从过去疯狂抢土地到目前企业间股权兼并、重组，房地产增量运营的时代进入了存量运营的时代。
敏锐的地产大咖，准确地说商人们开始揣摩政策，嗅到了商机。中国经济的高速增长还是需要依靠房地产行业，但随着中国互联网行业的兴起，高端制造业、消费电子产业对于经济增长的作用越来越显著。
于是纷纷转型。
轻资产后未来潘石屹要做什么？
潘石屹和他的SOHO中国的转型开始于两年前。
2015年初，关注互联网已久的潘石屹宣布SOHO中国将借助O2O推出移动办公产品，随后在2月初，SOHO中国设计的“移动办公”产品SOHO 3Q正式上线，北京的望京SOHO和上海的上海SOHO复兴广场共1500多个座位入市。【关于SOHO 3Q的详情可以点我昨天的稿子：今天潘石屹来南京了！这一次他要搞酷炫的共享办公室】
在8月11日的南京媒体见面上，潘石屹说，“甩卖”物业回笼的现金流约300余亿元，一方面用于偿还银行贷款，进一步降低负债率，另一方面将全部用于SOHO 3Q共享办公这类新业务的开拓。
过去两年，SOHO 3Q只设在北京和上海两个一线城市的核心地段，依托自持的SOHO物业，开始拓展SOHO 3Q共享办公的业务，截至目前，拥有19个中心，超过17000个可出租工位，整体出租率85%左右。
（SOHO 3Q的办公环境是这样的，资料图片） |
经过两年的运作，潘石屹和他的团队觉得时机成熟了，从设计、建筑到运营理念都成熟了，于是他们要走出来，开始发展二线城市的SOHO 3Q。但是不同于北京上海的模式，在杭州、南京等城市SOHO不自持物业，而是租现有城市的现有办公场所或倒闭的商场，把城市这些闲置的空间充分用起来，进行设计、装修再到出租，潘石屹说这个时间只需要四个月时间。
根据SOHO的2016年中报数据显示，2016年上半年实现租金收入约人民币7亿元，同比上升60%。营业额约人民币7.27亿元，同比上升85%，毛利率高达77%；净利润约人民币6亿元，同比上升344%。显然这不能与房地产开发的销售额同日而语。
潘石屹直言，到现在为止赚的少的可怜，预计到今年年底才能收支平衡，目标到年底出租率达到90%。而要靠SOHO 3Q未来挣大钱，潘石屹说的路径就是“做大规模才有钱赚”，长远来看，如果能在全国做到有50万个可出租的共享办公工位，那还是有很多利润空间的。
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这次来南京，潘石屹绝口不提房价： “最近十年时间我一直控制着绝口不提房价的事情，我今天说涨了或者跌了，明天都会上头条，然后大块大块的板砖就抛过来了。房价爱涨就涨、爱跌就跌，随它去吧。”
中国地产走过“黄金时代”，如何从“拿地—开发—卖房”传统模式中“开脱”出来，是摆在每个开发商面前的同一道考题。“轻资产”成为当下大型房企转型的共同选择，潘石屹们走在了前面。而除了“减持”，开进养老、医疗、健康、金融、体育、旅游等领域，也成为众多大型房企“工具箱”中的选项。
但潮水退去，留下的永远是水性好的。
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