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远郊别墅入住率低 来源：网络图片 |
365淘房 张丽 随着别墅类低密度产品审批的进一步收紧和去化的加速，南京别墅市场或迎来“一墅难求”的局面。网尚研究机构数据统计显示，2016年前三个季度，南京共去化了3840套别墅房源，是去年全年2617套销量的1.47倍。
受主城区楼市的拉动，都市圈板块今年多个别墅楼盘也加速去化，赚得盆满钵满。有项目提前完成年度任务直接“放假”，明年再推盘；也有项目因去化速度太快，工程节点赶不上，无房可售而“叫委屈”。
配套不完善，入住率低呈恶性循环
尽管都市圈项目在上半年走量速度非常快，但是入住率的持低却是一个长期要面对的“尴尬”问题。>>>搜搜:全球投资移民“价目表” 37万人民币起全家出走
“我是长期住在这边的，就打算在这边养老。我儿子在这边呆不住，他喜欢住在城东的老房子，生活也方便。”一位大山地的业主告诉笔者，“到目前，装修的户数达到三分之一吧，常住的肯定是没有的，也就一成左右。”
据悉，位于宝华板块的大山地项目自2008年首次开盘至今已经有近10年的时间，是宝华板块较为成熟的别墅项目，但是入住率依旧不算高。
“我要出售的这套别墅应该是小区里面位置最好的了，说实话我是舍不得卖的，但是房子长期空着，太可惜了。”宝华板块另一别墅项目的业主告诉笔者，他在5年前购买了这套别墅，“当时特别喜欢这边的环境，但由于配套不全，生活不太方便，至今未装修入住。”>>>“双限”升级下客群缩水 开发商：需求转变产品要升级
除了都市圈外，江北、溧水等近郊板块都会遇到这样的问题。位于江北汤泉板块的山河水项目至今已经有8年多的时间，项目的树木已经非常成熟。“装修的业主比较多，作为居所的占比很少。很多业主一年也就住个几次，别墅是享受型的物业，对于这些来说，住一天也是享受。此外，别墅除了居住功能外，还有一个重要的金融属性。”鸿信地产营销部策划总监姚志伟如是说道。
一位都市圈别墅项目的操盘手表示：“远郊别墅都会有这样的问题。很多购房者，心理上已默认了入住率低、人气不够高的事实。一些项目规划很好，销售说辞也不错，价格低，客户的抗性也就不大，所以销售阶段难度不大。但是，入住后的问题就大了。项目多数的配套设施短期难以呈现。配套不完善，入住率就更低，入住率低，配套也难跟进，这是一个恶性循环。”>>>河西外溢 首波大平层住户逃离 别墅成资本“避风港”
别墅居住属性升级 社区自建配套亟待兑现
从南京10余年的别墅发展中可以清晰地看出，别墅作为居住的属性要求越来越高。别墅从居所到第二居所的转变，也要求项目有更完善的配套。
除了老年人之外，公共交通的非完全覆盖，不是别墅客群要考虑的首要因素。商业配套、生活配套、医疗配套的完善才能真正“撬动”他们常住的心扉。
“指望周边的大型商业配套是不现实的，社区自己要做基本的配套，和自己项目、客户需求相匹配的配套。”南京大学城科院副院长胡小武如是说到。
所以，越来越多的别墅项目对自己社区的商业，提出了更高的要求。“但是，后期如何去运营维护也是非常重要的。企业会寻找各种各样的方式，减租甚至前几年免租，或者自己招商贴补。”胡小武补充道。
为了让社区的人气更高，也为了让房子不至于长期空置，也有项目尝试过“返租”的运营模式。“这只是个案，也是一些偏远别墅的销售噱头，绝对不会成为市场的主流的。而且，市场上也没有看到什么成功的案例。”姚志伟表示。
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