“双限”升级下客群缩水开发商：需求转变产品要升级

来源：365淘房 2016-10-25 19:48 

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“双限”升级下客群缩水开发商：需求转变产品要升级来源：网络图片

365淘房张丽 对国内楼市来说，最近无疑经历了一次“浩劫”，国庆前后，20多个城市先后发布新的楼市调控政策。业内人士表示，这是新一轮调控收紧的开始，预计这股调控浪潮或将继续，楼市也迎来政策拐点。

值得注意的是，趁机“钻空子”的也大有人在，一些地方规避限购等乱象犹存，假离婚、补社保或个税的灰色产业链已有“重出江湖”的苗头。不过，在监管部门的严抓下，这些市场乱象势必会减少。>>>双限后别墅“待涨”入市量成谜！11月江宁仅2盘确认加推

双限影响心理预期客源缩紧短期难清盘

限购、限贷的升级影响了改善项目的蓄客情况，新政的执行已过去半个多月，南京市场上的改善项目近期情况如何呢？笔者走访了一些别墅项目。

位于仙林板块的恒基富荟山，在售最后几套联排，总价位于800-1000万元。“近期没有新增的客户，前期积累的老客户中有部分因为限购买不了，但是他们会用孩子或者父母的名义去购买。”恒基富荟山项目置业顾问告诉笔者。>>>周报|去化加速多项目面临清盘 “一墅难求”加速到来

以父母名义购买势必会影响到贷款的年限，该置业顾问表示：“这要看各个银行的政策了，客户会提前准备好贷款材料去预审。在我们这边买房的客户首付款付的都比较多，贷款金额也会少很多，其中有20%-30%的客户会全款购买。项目现在也没几套房源了，预计下个月就会清盘。”

同板块的保利礼墅在售最后一套边户，项目的策划经理表示：“每个项目都会剩下一些'边角料'，比较难买。目前，项目只剩最后一套联排边户了，没有其他的选择，客户就会犹豫。只能说在等'有缘人'吧。”

位于江北汤泉板块的山河水项目在售最后10余套独栋别墅，项目营销部策划总监姚志伟表示：“新政肯定是有影响的，调控对客户的心理层面有一些影响，不过技术层面影响更大一些。想买的客户，肯定会处理好贷款、购房资格等问题的。”

不受“限购”影响的都市圈宝华，上半年市场热度较高，板块内锦隆云山墅项目11月份将开盘，项目置业顾问表示：“案场现在每天都有新增客户，客户地图也发生了一些变化，以往是以城东、仙林、尧化门这边为主，现在比较分散。”>>>楼市回归“理性”调整期经济型别墅或遇“寒潮”

客群变化需求提升别墅产品要升级

随着别墅类低密度用地的逐步收紧，高端改善类产品的出货量也越来越少，优质的别墅项目毫无疑问是市场的稀缺资源。

“实体经济不好做，钱放在手里也不值钱，现在人的享受意识也越来越强了。别墅不仅仅是资产的配置和身份的象征，也是提高生活品质的要求。”姚志伟告诉笔者，“受住宅市场的拉动，南京别墅去化速度也很快，住宅价格的上涨也让别墅的性价比优势更加突出。尽管在技术层面，购房受限，但是长期来看，别墅市场表现会比住宅市场好。”

“南京的别墅市场发展才10多年，早期的产品在摸索阶段，功能、产品、工艺、户型等方面可能都存在些问题。早期的客户也需要置换，这也对别墅产品提出了更高的要求。”新城璞樾和山项目营销总监夏友台如是说道。据了解，新城去年11月竞得的G50地块打造的新城璞樾和山，不仅规划了类独栋和叠加房源，也规划了部分商业建筑。

“购买别墅的客群呈现出年轻化的趋势，他们特别重视居住的感受、配套服务。在做产品时，年轻一代的理念、生活需求也被我们纳入考虑范围。”锦隆云山墅营销总监傅小建表示。

由于别墅产品占据了不可复制的稀缺资源，抢占资源型的长线投资依旧会受到青睐，但是现在的市场环境要求别墅产品有更高的品质、更完善的配套。返回南京365淘房>>