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在重庆大火之后，关于高层住宅宜居性的争论再度激烈起来，其中一条论调冲上热搜：
未来20年的高层住宅可能会沦为“贫民窟”。
与此同时，南京众多高层老小区也被众多网友诟病，甚至有网友在社交媒体上发表：
而在河西青奥滨江等板块，顶级地段的高层豪宅层出不穷，吸引了一大波富豪的房票。
未来的高层住宅到底会变成什么样？
掐指算算，如今南京最早一批高层住宅，都已近30年的房龄了，基本集中建于上世纪90年代左右，这两天，我就去实探了一下，一起来看！
市中心老旧高层现场实探！网友：何时爆破？
我来到了位于珠江路的丹凤新寓、张府园的建邺路住宅小区等多个老旧高层小区，从外表上看，它们就是南京典型的老房子的样貌。
市中心优质地段、总高30多层、房龄近30年、三梯十户、外立面破旧明显、住户中老年人居多。
小区目前是街道代管物业，门禁管理宽松，基本可以自由出入。
像这类的高层老小区住户多、停车位规划少，停车位肯定是不够的，在地下车位都停满的情况下，地面也会停放众多机动车。
很多老旧小区在当时建造时，地上、地下停车位都非常有限！一些缺少车位严重的小区，车位配比甚至达不到1：0.5。
因此，很多老旧小区一到早晚上下班高峰期，小区就堵成浆糊，对于驾驶技术不熟的新手来说，停车更是要崩溃。
在丹凤新寓，非机动车停放处就在单元门口，显得更加杂乱一些。
密密麻麻的高层建筑聚集在一起，看上去真的压抑，这一批老高层的容积率一般为5左右，而南京目前的高层新房住宅容积率一般为3左右。
小区因为房龄较老，外立面涂料脱落的比较明显，特别是空调机位由于没有特定放置位置，远远看上去显得密密麻麻。
小区内部则是墙面斑驳、光线昏暗，晚上穿过长廊时会有鬼片既视感。
由于这些小区地理位置都非常好，周边各项生活配套非常齐全，所以小区内中老年人居多，但实探下来整体居住环境确实不容乐观。
但有些像科巷新寓这类的超高层老小区在出新整改后整体观感会好很多。
据某二手房中介网站显示，目前南京老高层小区挂牌量虽然不小，但对比很多新建高层而言要少不少，中介也表示目前这类房源议价空间较大。
在房价方面以丹凤新寓小区为例，目前丹凤新寓小区二手房挂牌价约35193元/㎡，高层最新成交单价为25166元/㎡，总高7层住宅最新成交价约29997元/㎡，有约5000元/㎡价差。
这个价差也基本是老高层小区与周边老低层小区的价差。
高层住宅未来就是“贫民窟”？
看完了20多年前的南京高层住宅，是不是对现在在售的高层未来的安全性及房产价值惊出一身冷汗？
还有一点，高层住宅有可能被动迁，但这个概率估计比中彩票还低，大多数情况下，由于性价比太低，高层住宅是不会被动迁的。
这也让这类高层老旧小区的结局可能会比总高7层的“老破小”还要艰难。
那么南京目前在售的高层以后也会这样吗？
1、必须要肯定，高层的居住舒适度远没有低密多层高
除去观感、公摊、容积率等因素，在消防等安全性上，低密多层的体验感都要更好一些。对于住在高层的住户来说，火灾简直就是噩梦，一旦低楼层着火，由下而上，遭殃的就是高楼层。
2、目前老旧高层面临的问题，在售新房可能不会有
其次，我们从目前的高层老小区面临的问题中也能总结出来：物业服务差、停车难、流动人口多、硬件配套损坏、公共设施无人维修等等。
这些问题以后可能还会存在，比如在前几年“房子不愁卖”时，减配降档、质量低劣的高层房源，在以后的生活中大概率是会出现各种各样工程上的问题的，这在近几年的交付中也能非常明显的看到。
特别是曾经万人摇号的神盘，在市场下行的大背景下，加之二手房价未能站稳高位，其真实价值还需要衡量。
江核神盘启迪水木滨江刚交付不久外立面便脱落
但这样的情况我相信未来会越来越少，特别是在市场下行后的这两年，南京房地产市场开启了一波产品内卷风潮：
铝板外立面、精装地库、高标准精装、品质园林、品牌物业等等。
如今的老旧高层小区之所以被嫌弃，是因为当房龄、外立面、产品都开始严重折旧之后，大家突然发现作为居住空间它们显得那么落后，但以目前的居住习惯来看，当下的新房产品力是不断迭代的，依旧“能打”。
3、老旧高层未来结局向好
对于这类房源，其实目前南京刚刚出台的“以旧换新”政策能够有效解决，既有利于促进一二手房联动，又能在提升楼市活跃度方面起到积极的促进作用。
高层住宅在未来依旧会面临诸多挑战，但说“贫民窟”可能就有些过了，它们地段好、配套完善、邻里氛围佳，可能很多人还不愿意搬走。
在目前新房市场上，物业服务、公共设施、住户素质等都比过去的老旧高层高不少，如果维护得当的话，未来价值依旧可观。
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