立柱大理石脱落、绿化带上种菜……南京这个小区要换物业！

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365淘房 彭敏 南京一别墅小区正在酝酿更换物业。

就在昨天，无想墅小区物业管理委员会发布《关于南京市溧水区无想墅小区2024年业主大会公开选聘物业服务企业公告》，报名时间2024年3月15日—2024年3月21日上午9：00-11：30，下午14：00-17：30止。

根据公告，无想墅小区位于永阳街道珍珠南路199号，小区东至幸庄湿地公园，南至无想山大道，西至珍珠南路，北至随园路。

住宅496户，常住人口约560人，共有住宅52幢（其中多层为1、2、3、4幢，面积共约19678.96㎡；叠加别墅为5至30幢，面积共约67507.6㎡；联排别墅为31-47幢，面积共约27048.18㎡；双拼别墅为48-52幢，面积共约4773.3），未建55910.67㎡，会所1691.59㎡。

地面车位约7个，地下车位约592个（无人防车位），已售196个。最终以实际车位数为准。消防、监控以现有状况为准，小区设有出入口2个，岗亭2个，主出入口道闸2套，地下出入口道闸5套。小区共有电梯12部，分布情况如下：

物业服务收费报价：

（一）物业服务费收费标准：多层（配备电梯）1.32元/平方米/月，叠加别墅1.8元/平方米/月，联排别墅2.2元/平方米/月，双拼别墅3元/平方米/月。

（二）汽车停放费收费标准：地上车位供来访临停使用，临停车辆2小时内免费；地下车位管理费：50元/辆/月；地下车位租金：具体以与产权单位沟通为准。

（三）公摊水电费的收费标准：0.2元/平方米/月。

根据资格要求，选聘的物业服务企业签订合同之日前需缴纳服务项目的履约保证金15万元人民币，在合同期满，综合评估达到合同约定要求的，保证金无息退回。

报名企业南京市内实际在管住宅小区项目不少于3个，管理住宅总面积不低于30万平方米；近三年内现管小区中获得所在辖区区级或以上表彰；有承接二手盘小区成功经验、具备处理解决遗留问题能力的物业企业优先。

中选物业企业需将小区内路灯、监控等公共设施维修更新，维修费用投资不低于30万元。

物业预计本月底撤场！实探无想墅，立柱大理石脱落、景观绿化损坏……

无想墅位于溧水城南，在无想山森林公园、幸庄湿地公园之间，真正的依山傍水。项目北侧是国家极限运动溧水训练基地，西北方向是溧水区委党校，距离无想水镇、溧水万达广场、地铁S7号线无想山站等配套较近。

今天，我实探小区发现，公开选聘物业服务企业的公告已经张贴在了公告栏内。

此外，我留意到，去年5月，小区物业发布了《关于“前期物业服务合同到期”的说明》。物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

去年10月，小区管委会发布《无想墅物业协商会议商讨结果说明》，在社区、管委会、物业公司多方协商下，就无想墅物业收费达成共识。

我咨询了相关工作人员了解到，无想墅小区目前由南京创源物业管理有限公司提供物业服务。并且，创源物业预计本月底撤场。由此可见，小区选聘物业服务企业已经迫在眉睫。

整体来看，小区环境清幽、绿意盎然、生态宜居，但是也存在一些问题：

①围墙损坏的情况普遍，主要集中在立柱大理石脱落、墙面漆脱落、墙体开裂等方面。

部分立柱表面的大理石几乎脱落殆尽，部分摇摇欲坠地覆盖在立柱表面，部分脱落的大理石碎片散落在路边……既影响美观，又存在安全隐患。

②建筑外墙大面积脱落，同样存在安全隐患。

③景观绿化存在一定的损坏，需要进一步养护。

首先，小区景观水系几乎不复存在，景观池、人工湖干涸，偶尔可以看到散落其中的垃圾。即便是小片尚未干涸的水面，也飘满了浮萍，无美感可言。

其次，我看到无想墅绿化带上停放着车辆，植物枯死、黄土裸露，需要补种绿植。

甚至，我实探小区的时候，还看到有业主正在绿化带上“开疆辟土”，计划种植蔬菜。

④设施设备破损，有待修缮。 

我留意到，有的单元门禁系统损坏，尚未维修。

木质亲水平台上，木板断裂的情况十分普遍，存在一定的安全隐患。

此外，阶梯表面石砖脱落、路面地砖开裂等情况同样存在。

⑤小区最西侧的树木上拉满了绳子。

无想墅最西侧的树木上都牵起了绳子，有业主晒着被子，如果这片区域是作为集中晾晒区的话，过于“简单粗暴”了，长此以往会损害树木健康。

小区西北侧有一块区域尚未开发，目前用围挡隔开，我看到有居民在未开发区域种菜。

项目上次开盘在2019年1月26日，该次加推也是时隔3年后的又一次加推，无想墅拿到了60套房源销许，包含32套叠墅和28套联排别墅。户型建面约233-477㎡，销许均价约11418-19191元/㎡，当时可谓是福利价。

我在二手房网站上查到，无想墅目前在售二手房数量为55套，近90天无房源成交，近30天带看4次，小区二手房2月挂牌均价约16037元/㎡，市场活跃度非常低。

现阶段，无想墅正在公开选聘物业服务企业，希望新物业公司进场后，能够尽快解决上述这些一直困扰业主的问题。

写在最后：

想更换物业，首先要成立业主委员会。但是现在很多小区因为业主难以形成合力，常常因投票人数不足而作罢。业主面对物业的不作为，通常只是在业主群里抱怨几句。

业主与物业的较量和制衡，需要更多业主增强主体意识，主动参与公共事务，也需要社区及时介入，提供法律和程序上的指导，帮助协商和解决问题，探索更好的治理方式。当然，相关部门加强对物业公司的监督和曝光，也至关重要。

其次，需要召开业主大会，投票表决取得三分之二以上业主同意，并且提前六十日书面通知物业公司，办理解聘手续。

接下来，拟定管理要求和费用标准，进行公开物业招标，再竞标公示评标，签署物业管理协议。最后安排新老物业公司进行交接，新物业公司进场。

以上流程短则一年，多则三五年，更换物业离不开整个小区业主们的积极配合努力。

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