1180万成交！江宁这个老牌别墅板块，即将强势回归！

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自住属性越强的板块，房价下跌的幅度越小。

这句话也得到了市场的验证，例如曾经风头无两的江北核心区，如今3万元/㎡不到就能买到；但江宁的百家湖、九龙湖区域内的新房和次新房，整体跌幅不大，算比较稳健。

刚刚，宁宁发现，江宁老牌别墅板块——三山板块的山水华门成交了一套别墅，成交总价高达1180万！

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1180万！江宁这家别墅小区，成交价格稳定！

江宁三山，可以说是曾经南京别墅市场供应量最大的板块。在最初的百家湖板块饱和后，百家湖别墅圈开始向将军山一带扩容，在将军路沿线围绕将军山、翠屏山、韩府山形成了全新的三山别墅板块。

2003-2005年间，据相关统计数据表明，三山板块共有一万套别墅面市，使其成为当时南京别墅板块中当之无愧的王者。

时光变迁，三山板块房价也从最初的一二百万一栋，到现在的上千万一栋，见证了南京城市的发展变迁。

这里山峰连绵起伏，山景美不胜收，加上交通便捷，是江宁距主城最近的高端别墅区，别墅入住率相当高，价格也一直稳定。

刚刚，我发现位于三山板块的老牌别墅小区——山水华门成交了一套别墅房源，建面约292.68㎡，成交总价高达1180万，成交单价达到了40318元/㎡！

值得注意的是，这套房源的挂牌周期长达637天，在网站有19584次浏览，关注度非常高。而房主最初的挂牌价为1260万，中间价格经过了多次调整，最终以1180万成交。

从户型图可以看出，成交的这套房源总高3层，户型方正，功能间丰富，可以满足三代同堂的需求，还有大面的露台。

山水华门分多期开发，分为岭秀苑、问茶苑、翰林苑、棕榈湾苑、浅水湾苑。从2018年至今，根据公开信息，整个小区仅有13套成交房源，目前均价高达52362元/㎡。

成交量少，价格稳定，说明小区的品质在板块内还是很不错的。此前，我的同事曾经实探过该小区，不论是位置还是产品，都可圈可点。

从交通来看，山水华门位于将军山东麓，紧邻河海大学，周边还有南京航空航天大学等多所知名高校。从小区步行约700米就可以到达地铁S1号线河海大学佛城西路站。

从配套来看，周边缺乏集中的大型的商业中心，菜市场、苏果超市、小吃店，这些零星的分布在小区周边，因此对于业主来说生活便利度一般，但是靠近百家湖胜太路，商业上还是方便的。

从产品上看，山水华门主要以独栋、双拼、联排、叠加为主。小区为门禁严格，有保安24小时看守，需要刷卡才能进入。

内部景观整体层次丰富，有绿色草皮、水杉、芭蕉树等。行走在小区里仿佛是在逛公园，给人感觉就像是别墅生长在树荫里面。由于产品打造比较早，外立面主要为外立面涂料和石材。

值得一提的是，入住率低一直是很多别墅存在的问题，不过山水华门的入住率很高。很多业主都在精心打造着自家的庭院，用心生活。

据了解，小区原住户基本都是高校教师，现业主中教师和公司高管比例较高。

整体看来，小区最值得称赞的地方就是它丰富的山水资源以及低密度的居住环境，非常适合改善人群居住。

沉寂7年，江宁老牌别墅板块，今年要强势回归了？

不得不说，在改善当道的南京楼市，好地段+好产品已经成为购房者非常关注的重点因素，那么三山板块千万级住宅到底凭何优势屹立不倒呢？

1、片区优秀的自然资源：将军山、韩府山、翠屏山拥有得天独厚的自然资源：

2、板块距离江宁主城近，配套成熟：三山板块与百家湖、九龙湖板块仅相隔一条宁宣高速，配套完善的同时，还临近南航、河海大学等高校资源。

3、超低密改善产品，资源稀少：三山板块内低密住宅众多，整体居住氛围浓厚，产品不少小区产品品质在线，受到买房人青睐；

4、当下购房者改善置换意识强烈：买房人有需求，就需要供应，三山板块产品主打改善，必然在改善大军的考虑范围之内。

实际上，三山板块在二手房市场上的关注度非常高，不仅是自然资源、交通优势和商业便捷。

而且从刚需房到改善房一应俱全，高端住宅有滟紫台、玛斯兰德、证大九间堂、复地朗诗等高端住宅产品分散在山脚下。

对于刚需来说，还有一批2万-3万左右的入门楼盘，例如江南青年城、翠屏湾花园城、托乐嘉等等可以选择。

但是，在新房市场上，近7年的土地出让及新盘动态，均没有三山板块的踪影。

根据南京网上房地产各家小区的土地使用年限，惊人的发现，三山板块上一次出让地块大约是在2003年，距今已经过去了21年！

令人惊喜的是，在2023南京秋季住宅用地招商合作推介周上，三山：佛城西路以南、将军大道以西地块再次出现。

佛城西路以北地块（西至佛城西路、北至将军山中学、东临复地朗香），包含中电电气地块、原大全地块这两幅小地块，总用地面积近100亩，容积率仅有1.1，建筑高度小于15米。

该地块在2023年2月进行过规划调整，拟修改地块位于江宁区机场高速以西地区西北角，佛城西路以北，用地面积约3.71公顷。

拟修改地块内现状为空置宿舍楼。

将09-07地块科研设计用地(B29a)调整为二类居住用地(R2)，容积率≤1.1，建筑密度≤30%，建筑高度≤15 米，绿地率≥30%。

随着新地块的露面，三山板块也将迎来久违的风声。对于改善需求爆发的江宁楼市来说也是是个好消息，你觉得三山有发展前景吗？欢迎留言讨论！

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