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“一套房子花了几百万，都希望顺利拿到”
“听到开发商暴雷的消息，真的是日夜焦虑”
“最担心房子能不能按时交付，工地在不在施工”
千亿房企碧桂园自从被曝出债务危机后，不少业主日夜忧心项目进展，频频在社群里讨论。
南京项目到底有没有受到影响？工地还在不在正常施工？为此，我实探了目前碧桂园南京主力在售楼盘的工地，一起来看！
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被曝危机、房子还在建吗？刚刚，我实探碧桂园南京多个项目工地...
今年8月，碧桂园曝出公司陷入流动性困难，进入“准违约”状态；9月，一个月的宽限期内，碧桂园踩线支付了已逾期的美元债票息，暂时避免了违约；10月，碧桂园发公告，现金状况依旧承压，将启动境外债务重组。
开发商资金受压，这让不少碧桂园业主心生担忧，碧桂园南京项目是否在正常施工？房子还能不能如期交付？
据365淘房不完全统计，碧桂园在南京布局项目12个。另外在南京都市圈——句容11盘、滁州（与南京交界处）1盘，而且在都市圈的项目不乏超级大盘。
目前关注度较高的项目有江宁的碧桂园星语海和江北高新的都会诚品，这两个项目都是刚需盘，很多人都是掏空“6个口袋”买的，自然希望能够按时交付。
那么这两个项目目前工程进展如何？何时交付？为了打消业主的忧虑，我特地前往现场进行了实探。
1、碧桂园星语海：工地热火朝天，部分楼栋年底交付
上午十点左右，我到达项目工地时看到门口有不少流动快餐车停放在门前，门口的员工通道电子屏幕上赫然写在：在场总人数80。
碧桂园星语海共规划6栋住宅，共计约444套房源，2021年迎来首开，预计年底将迎来首批交付。目前整个工地进展不错，部分楼栋外立面已经接近尾声，机械运作声、工人说话声绵延不绝。
“一开始碧桂园陷入困境时，业主比较紧张买的房子是否能按期交付，但是目前我们工地热火朝天地施工中，而且监管资金安全，他们自然也就不担忧了”，项目置业顾问告诉我。
2、碧桂园星语海二期：全部封顶，年底预计迎来首批交付
碧桂园星语海二期与碧桂园星语海一路之隔，主要打造的是13幢16-17 层的小高层、共计574套，项目将于年底迎来首批交付。
项目目前已经全部封顶，待交付楼栋外立面基本完工，“碧桂园星语海在售8号楼、碧桂园星语海二期主力在售7号楼，目前项目总价在135-150万左右，还有一些特价房源总价在130万左右。”
3、都会诚品：工人正在施工中，门口车辆众多
都会诚品位于江北片区，前身为高新G08、G06地块，2020年6月被金地拿下，由金地，新力，碧桂园联合开发。
项目分为岚苑和尚苑，两幅地块相隔不远，从现场进展来看小区内部分楼栋已经迎来交付，未交付楼栋目前正在施工当中。门口停放了不少工人的电动车和施工车辆，可以听到里面的施工声音。
（都会诚品岚苑现场图）
（都会诚品尚苑现场图）
从实探来看，南京主城的碧桂园项目大多都是有一定的优惠，工地都在稳步推进建设当中，购买房子的业主而言无须过度担忧。但是，相较于南京主城来说，都市圈的碧桂园明显“命途多舛”，周边配套不足令业主非常苦恼。
今年7月，有网友咨询碧桂园凤凰城交通问题，官方回应称“目前此道路暂无规划”，今年10月句容市人民政府表示：“目前初设由句容市公交公司拟设碧桂园专线运营方案，开发区政府与合作单位洽谈磋商推动方案实施”。
综上来看，尽管碧桂园资金困难，但是在政府“保交楼”之下，项目仍在积极地推进之下，周边配套设施也正在逐步落实。
1-9月销售额同比近乎“腰斩”！资金流动性短期内持续紧张
从“宇宙第一房企”到千亿房企暴雷，碧桂园的危机震动地产圈。
10月10日早间，碧桂园发布了最新公告，9月销售额下降了八成之多。碧桂园在公告中表示，进入2023年以来，销售额承压明显。
根据碧桂园未经审计的经营数据，2023年1-9月，碧桂园实现权益销售金额约1549.8亿元，同比下降43.9%，较2021年同比下降65.4%。
其中仅9月，集团实现权益销售金额约61.7亿元，同比大降80.7%，较2021年下降86.5%。
碧桂园无奈承认，在行业销售环境未明显得到改善的形势下，集团面临资产处置出售的重大不确定性，预计流动性在中短期内仍将持续紧张。
在“三道红线”重压、融资渠道受限的情况下，作为民企的碧桂园一路走来其实非常不易。2022年碧桂园更是减员30773人，同比减少幅度约30.56%，居于2022年房企减员榜首位。
碧桂园为什么会走到这一步？模式出了什么问题？其实早在恒大暴雷之时，很多人就对碧桂园抱有担忧。碧桂园模式与已暴雷的恒大、融创相似，这三大民企都是加杠杆飞速扩张。
据统计，碧桂园2019年拿地金额2256亿元，2020年1512亿元、2021年1397亿元。2022年185.9亿元，未意识到行业风险，刚需退潮背景下，为碧桂园现金流危机埋下隐患。
碧桂园快速拿地，快速销售背后，采用的是高周转的“345”模式——3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用，不断拉高杠杆，在此情况下，工程质量、品质甚至都为此让步。
很多人担心碧桂园会不会成为“下一个恒大”？我们可以对比下数据。截至2022年底，碧桂园拥有总资产17445亿，总负债14349亿，净资产3096亿元。资产负债率82.25%，没有资不抵债，净资产超过3000亿。
截至2022年底，碧桂园总负债1.43万亿元，其中有息负债2713亿元，贸易及其他应付款4374亿元。对比之下，恒大截至2022年底的总负债是2.44万亿，当中有息负债6124亿，应付贸易账款及其他应付款10023亿。因此，从财务上看，碧桂园的情况要比恒大好很多。
除此之外，7月以来，房地产政策利好频出，对民企的支持力度也在加大，碧桂园面临的市场环境也在变友好。
8月3日，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，明确提出：推进民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展。金融16条延长执行、高层力挺、政策友好，这些都有利于碧桂园的发展。
全力保交楼、调整战略！昔日千亿巨头，正积极应对危机...
碧桂园危机爆发后，引发很多担忧。有人表示刚买了碧桂园的房子，也有人正在等交付。
要知道，碧桂园号称“郊区之王”，项目多位于三四线城市和大都市圈，网友直呼：碧桂园绝对不能倒，因为背后还有千千万万的普通家庭。
全力“保交楼”：
碧桂园方面称：今年上半年已完成27.8万套的交付任务，交付量继续稳居行业第一，且不存在逾期未交付的情况。
公开资料显示，碧桂园已进驻全国31个省、299个地级行政区、1425个区县，在碧桂园的可售货值中98%位于常住人口超50万的县市。
2022年碧桂园交付房屋数量总和接近70万套，预计今年碧桂园还要交付70万套房屋。
（来源：碧桂园官微）
公司战略调整：
事实上，意识到问题的碧桂园，已经在紧急调整战略布局了。
今年年初，碧桂园提出要转向一二线和三四线“五五开”的布局。不过，就算碧桂园开始在一二线城市布局，也不在该城市的核心区，都在边上。
以南京为例，12个在售项目中全部位于南京近郊、远郊板块，市中心项目一个都没有。碧桂园现在想重回一二线，但是严苛的拿地条件和资金要求，再加上碧桂园的品牌和产品并无优势，碧桂园很难在一二线做大规模。
写在最后：
其实，对于房企来说，保证不违约，不只是对债主负责，还是为了自己。因为一旦暴雷，意味着信用的崩塌，这将带来一系列连锁反应。那么，接下来碧桂园的明天会怎么样？能够扭转局面吗？我们拭目以待！
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