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今年河西的土拍，冲的实在是太猛了！
从今年3月开始的伟星G03地块、到8月份的中间G44，再到9月的中海G53地块。南京TOP3的排名频繁易主，并且撑起了每一场土拍的热度。
这次的河西中绿博园G55地块，更是此次土拍的大热门。
河西中G55地块 紧邻10号线绿博园站，网曝近60家房企有意参拍。地块面积庞大，与绿博园滨江观光带一路之隔，未来产品或将拥有开阔的观江视野。
为什么绿博园G55地块如此抢手？
地块是河西中为数不多的大体量纯住宅用地，西侧为绿博园滨江观光带，南侧为上新河初级中学，东侧为奥体新城青桐园，北侧为空地。地理位置和自然景观资源优越，且不靠近应天高架，后期基本无噪音问题。
建邺区兴隆街道兴隆大街以北、螺丝桥大街以西地块（地块编号：NO.2023G55）
NO.2023G55地块信息
用地性质：R2二类居住用地
四至范围：东至螺丝桥大街；南至兴隆大街；西至扬子江大道；北至月安街
出让面积：72144.52㎡
容积率：1.0＜Far≤2.2
起始价：600000万元
最高限价：689000万元
未来住宅限高80米，打造的住宅或将拥有开阔的观江视野。周边还有在建地铁9号线上新河站，保利天悦、北辰旭辉铂悦金陵、青桐园等小区，目前周边二手房售价在5.5-6.5万元/㎡。
考虑到目前河西中板块内可开发宅地量有限，房企关注度较高，NO.2023G55地块最终触顶摇号应该是毋庸置疑。
值得关注的是，该地块最高楼面限价为43410元/平，一旦该地块触顶摇号，将会再次刷新南京地价排名。
同时，这幅地块在今年8月份进行调整了一轮调整，从商住混合用地调整为纯宅地。
目前周边已有众多知名项目，比如保利天悦（二手房均价约6.5万/㎡）、北辰旭辉铂悦金陵（二手房均价约6.3万/㎡）、奥体新城青桐园（二手房均价约5.6万/㎡）、金基汇锦国际凌江府（二手房均价约5.6万/㎡）。
从先天条件来看，这幅地块具备打造一线江景大平层的标准，但从目前的市场行情来看，区域内由于许久没有宅地出让，长期无新房在售，最近的买房人对于小片区的认知度相对偏低，周边高端居住氛围的纯粹成都不及河西青奥滨江。
从竞争环境来看，今年市场上关注度比较高的高端改善项目如中宁府、天琴华樟、颐和天晟府、长江之歌等，总套数共计1277套。（来源：克尔瑞）
此外，天琴华樟、天晟府、长江之歌等普遍把最大户型做到了300㎡以上，总价段2300万以上，且河西中海玥花园还剩余34套未推房源，短期内河西300㎡以上产品待上市总套数超过400套，去化会有较大的压力。
从市场数据来看，近年南京全市1500万以上新房+二手房成交情况来看，2022年共成交898套，2023年1-9月已成交814套，成交套数持续攀升。
随着明年大平层产品的集中同期在售，能否继续有这么多的客户买单也是个未知数。
延伸阅读：
10月27日上午9点30分，南京新一轮供地将上市拍卖。12幅涉宅用地，涉及河西中、仙林湖、江核、上秦淮等众多板块。
本次土拍有哪些看点？
1、网曝9月底自然资源部发文：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。济南、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已经落实“取消地价上限”。一场全国性的土拍变革即将到来！土拍地价上限取消风声四起，10月27日这场土拍会不会是南京最后一场限价土拍？值得关注！
2、容积率仅1.15，仙林湖低密多层大战要来？仙林湖G56地块紧邻高科紫星堂，容积率仅1.15，具备做别墅产品的土壤。如果成功出让，未来将与高科紫星堂“面对面”竞争。高科紫星堂容积率1.2，打造11栋5层住宅，215-320㎡一线观山大平层，放风价不低于5.5万/㎡，预计总价1200万起。
3、雨山路再添新盘，区域新房去化压力持续增加！雨山路G57地块紧邻龙湖天曜城，周边有龙湖雨山天街、10号线雨山路地铁站、兰溪公园等，生活配套资源丰富。地块周边住宅小区众多，有在售的中建翰林雅境，次新房保利云禧、龙湖天曜府等，目前新房销许均价约3.1万/㎡。
4、桥林G58地块大概率底价成交。该地块容积率为1.5，起拍楼面价6053元/平。地块周边拥有琼花湖公园和丝兰湖公园，自然景观较为优越，大概率打造多层产品。板块内有时代艺境、龙湖天玺等多个楼盘在售，新房去化难，存在打折现象，该地块大概率底价成交。近一年内，桥林仅出让1幅地块，为2022年7月由金基竞得的G56地块，毛坯销售限价20000元/㎡，目前未有上市消息。
5、浦口老城再添新盘，地缘改善有选择了。浦口G59地块位于浦口老城板块，紧邻地铁10号线文德路站，周边老旧小区云集，为浦口老城城市更新项目之一，官方定位市井乐活组团。容积率≤1.4，意味着未来也是走多层、小高层路线，产品上市会引发地缘改善客的关注。
6、江核供地积极，核中核迎新房“补仓”。江核G13地块与华润国际社区一路之隔，周边有在售项目晴翠府、晴樾府、保利扬子萃云台，地块所在位置发展预期较好，是未来江核的商业中心，在建地铁4号线二期浦江站、金中在侧，但是目前江核各项配套的兑现需要时间，短期来看，降价打折现象普遍，迫于市场现状，不排除该地块会底价成交。9月刚成交的G06、G07、G08地块与该地块相隔不远，都是底价成交，国资托底。
8、时隔7年，江宁上秦淮1.0板块终于有宅地挂出。上秦淮G62地块与银城旭辉云台天境一路之隔，周边还有恒大悦澜湾、葛洲坝融创紫郡府、五矿澜悦栖原等小区，人居氛围成熟。上秦淮1.0板块上一次有宅地出让还是2016年，时隔7年，终于有宅地上市，能否引发房企争抢，值得关注！值得一提的是，今年8月25日颐居竞得的G45地块与该地块隔河相望，成交楼面地价15839元/㎡，成交总价15亿元。
除了主城区，六合此次推出2幅地块上市，龙池和雄州各1幅；高淳推出了3幅宅地。
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