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沉默，是在等待更好的爆发时机！
就在刚刚，我在某二手房平台上看到老山片区的金隅紫京叠院成交了首套房源！
该套房源建面约170.22平4室2厅，最终以总价495万成交，算下来成交均价约29081元/平。
据了解，金隅紫京叠院成交的这套房源位于8楼，4室2厅，4开间朝南、双阳台，采光通风有保障，户型方正。装修上是开发商精装修，业主后来花费了约20万进行了二次装修。
“业主买的时候518万，考虑处置自己名下房产，最终以495万急售，算是亏本卖了”中介告诉我。从该房源调价记录来看，一开始去年6月挂牌总价为620万，直到今年4月总价下调至520万，短短10个月时间下调了100万。
此外，中介告诉我整个小区这种户型的房源之前仅挂出过这一套，刚挂出时价格比较高，看得人也不多，直到今年5月左右业主急售、降价抛售。
而买下房源的这位客户就住在附近，考虑改善自住选择了该小区，同时对于这个户型较为满意，最终全款拿下。
你觉得该套房源如何？欢迎评论区留言！
沉默中爆发！老山片区5大楼盘涨幅曝光...
提及老山区域的楼市，不少人认为区域内新房去化难、二手房“骨折”价。但其实不然，早些年上市的新房如今在二手房市场崭露头角。
今天我们统计了老山5大次新房，其中金隅紫京叠院以涨幅7.81%位居第三，其余不少楼盘进入二手房市场后涨幅高达15%-18%。
1、明发阅山居：涨幅18.4%，位居第一
根据某二手房网站数据显示，5家次新房小区中，明发阅山居首开至今房价涨幅高达18.4%，位居第一。
明发阅山居于2017年11月首开，新房均价为28151元/平，目前二手房挂牌均价为33341元/平，涨幅高达18.4%。
明发阅山居位于老山脚下，紧邻象山湖公园、南京工业大学，生态资源和人文气息双重保障。
今年1月，该项目以单价38149元/平成交了首套房源，这也是目前小区成交的3套房源中单价最高的一套。
从网上房地产数据来看，目前项目还有少量叠墅房源在售，总价约450万起。
2、银城颐居悦见山：涨幅16.54%，位居第二
银城颐居悦见山于2018年9月迎来首开，首开均价29552元/平，目前二手房挂牌均价为34440元/平，价差为4888元/平，以涨幅16.54%位居第二。
银城颐居悦见山位于老山片区，从新房上市至今，项目作为片区内的品质楼盘备受瞩目，这边点无论是在前期开盘摇号中签率上还是二手房价格上都有所体现。
2019年5月项目加推334套房源，吸引了970组客户报名，中签率约34.4%，平均3人抢一套房。
目前二手房市场上，该小区共成交了8套房源，成本均价约33455元/平，位居老山片区二手房房价第一梯队。
3、金辉白马云著：涨幅2.62%
金辉白马云著于2018年12月迎来首开，首开均价约27300元/平，目前二手房挂牌均价为28016元/平，涨幅为2.62%。
金辉白马云著周边配套醇熟，紧邻白马生活广场和地铁10号线龙华路站，比较适合自住，首开时项目中签率低至20.8%。
2022年10月，该小区成交一套建面约89.35平房源，成交单价为30331元/平，成为目前仅有的一套成交单价破3万/平的房源。
4、中建熙元府：房源未满2年，未来价值空间可期
根据某二手房网站数据显示，中建熙元府以跌幅12.09%，居于末位。
2019年6月中建熙元府迎来首开，均价为29062元/平，目前二手房挂牌均价为25547元/平，出乎意料！
今年2月，小区成交了首套二手房房源，成交单价为25168元/平、成交总价为293.8万，仅低于挂牌总价（295万）1.2万。
中建熙元府紧邻8000公顷的老山国家森林公园，生态资源优越，小区与南京审计大学（浦口校区）一路之隔，客群上大部分都是周边高校教职工、公务员、本地改善人群等，客群较为纯粹。
但为什么作为次新小区，挂牌均价和成交均价为何低于其他楼盘？
我咨询了相关中介，对方告诉我一方面小区目前挂牌的二手房还没有满2年，购买需要缴纳一笔不菲的税费；另一方面小区还有部分新房在售，当前新房均价约25500元/平，还有一定的优惠，性价比更高。
因此，目前该小区未满2年在二手房市场上会受到一定的影响，但不可否认该小区在未来二手房市场的价值空间值得期待！
板块发展成熟、宜居属性强，内部楼盘价值...
老山，北枕滁河，南临长江，总面积7493公顷，森林覆盖率超80%，素有“南京绿肺，江北明珠”之美誉。
2010年之前，江浦、江南之间的联系仅靠一座长江大桥。也就是因为交通闭塞，江北是被南京主城人视为乡下的存在，更是直言：买房不过江。那时候，老山区域就只有一座山，几乎无购房者问津，部分别墅盘的处境更是举步维艰。
但是紧接着到了2014、2016年，南京拥江、跨江发展的契机来临，伴随着地铁10号线通车、长江隧道免费通车2大利好，吸引了不少开发商的眼光。
江北、江南之间的路通车后，老山的价值也逐渐凸显，部分主城客群开始转战老山，片区楼市迎来发展机遇。
现在老山区域内的宜居性首屈一指，但目前内部二手房小区的价值正在不断分化...
那么，到底是什么原因呢？我主要分析了以下3点：
1、次新房品质更高，更不缺购买力
从板块的整体属性上来看，这里基本都是自住、改善类客群，对房源的品质要求较高。
而相对来说，次新房的小区环境、景观绿化、物业维护、房源品质等多个方面的综合素质都是要比老小区更有品质感。
在买新不买旧的基础逻辑下，一般来说，次新房的客群比一般小区也更多，但次新品质小区有限，在不缺购买力的情况下，因此房源定价相对也更高。
2、买入价不同，业主间的心态千差万别
板块内不少老小区很多都有着10余年的房龄，由于售卖早，一开始的开盘价可能只有1万/平左右，甚至于更低。
而片区内新上市的次新房，不少都于2018年左右上市，当时的新房售价就在3万/平上下，这就使得虽然小区相邻，但业主之间的心态也是不一样的。
高价买的房主，如果不是万不得已，正常都不会低于买入价很多；而低价买的业主，资产处理明显处理更灵活。
3、板块配套成熟度不同，价值产生分化
配套也是一个分化点，老山板块的片区范围非常广泛，主要沿着老山沿线进行开发，这也就从根本上注定了板块内部的配套完备度各不相同。
比如万科璞悦山、明发香山郡的位置相对较偏，周边便利度一般；而银城颐居悦见山、金辉白马云著、银城旭辉白马澜山等楼盘紧邻白马生活广场，周边配套相对成熟，这在二手房交易过程中，定然也会占据一定优势。
写在最后：
在大浪淘沙的时代，当下的老山楼市，产品之间老新更迭，同一板块不同小区之间的价值分化越加明显。
配套缺乏性价比、开发商小众、产品优势不突出、物业管理欠佳等，都可以导致小区之间产生差异，尤其是对于自住型板块来说，买房人对产品的要求更加严格，未来这可能也是趋势，综合条件优秀的好房子，更能获得市场认可！
对此，你怎么看？欢迎评论区留言！
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