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几家欢喜，几家愁！
今年上半年，南京新房市场逐渐火热，多个沉寂多年的热门楼盘上市抢占市场，多个刚需板块翻身逆袭，一房难求！此外，南京二手房市场热度也被点燃，多个板块二手房成交价接连刷新，价值爆发！
城中约8.1万/平、上秦淮约6.3万/平、城南安德门约4.7万/平、江宁将军大道约3.4万/平、江北顶山约4.3万/平......
现在南京的二手房市场已经这么“狂野”了吗？
研究发现，二手房市场并非一片歌舞升平，也有不少房源降价都难卖。与此同时，新房市场也正在发生变化......
最高破8.1万/平！南京一批二手房成交价创新高！
1、城中中航金城1号二手房突破8.1万/平
中航金城1号位于西安门区域，小区不远处就是中航科技城和2号线地铁站。
周别社区林立，不过主要是以老旧小区为主，整体均价并不高。而中航金城1号是区域内少有的高端改善住宅，稀有属性较强。
根据某二手房数据显示，在6月18日，该小区成交了一套232.67㎡的顶层复式住宅，成交总价为1900万，成交单价达81661元/㎡，创小区最高成交单价记录。
该项目于2015年11月首开，彼时均价为33500-34500元/㎡，280套房2248人抢，中签率仅为12.4%。
如果按照3.4万/㎡的购入价来计算，该套房业主在7年半时间，赚得1109万，涨幅达到了140%之多。
2、江宁上秦淮帝景天誉二手房单价突破6.3万/平
近日，江宁上秦淮的高端住宅帝景天誉成交了一套建面约283.92平4室3厅类独栋产品，该套房源挂牌总价为1900万，最终以低于挂牌价100万的价格成交，成交均价为63399元/平，创小区历史新高。
值得注意的是，该套房源成交周期仅12天，1800万的高总价且成交周期按天计算，让人大吃一惊。
据相关中介透露，该套房源精装修，算得上是“豪装”，产品类型在市场上是臻稀的，“满足了客户的居住需求，因此火速拿下”。
帝景天誉位于江宁上秦淮板块，地理位置非常不错，紧邻地铁3号线秣周东路站、砂之船奥特莱斯，出行、购物都非常便捷。
另一方面，项目的品质口碑不错。小区采取的是经典法式风格，一共35栋，227户，容积率0.4，绿化率40%。
项目所有掩映的庭院门扉旁，都种植有法国红枫。此外，内外庭院无论从观赏流线、功能配置上，亦或从植栽、家居小品、雕塑、水景的营造上，都给人一种大气高端的感觉。
地段和产品的双重优势之下，帝景天誉一直都是“惜售”的产品，小区一共仅成交了2套房源，另一套是在去年6月以单价48036元/平、总价1290万成交的房源。
目前小区挂牌均价为51014元/平，挂牌房源有21套，一个月内带看了21次。从挂牌房源来看，最高挂牌总价为2300万，最低挂牌总价为810万。
3、城南翡翠天际二手房成交价突破4.7万/平
自去年12月底开始，位于雨花安德门的昔日红盘——翡翠天际，房源开始登陆二手房市场。从某公开二手房平台来看，已多套房源成交，而且成交价格越来越高。
今年5月3日，翡翠天际一套建面约110.52㎡房源，成交总价520万元，成交单价约47051元/㎡，成交周期278天。
据了解，翡翠天际于2019年首开，当时精装销许均价约3.5万元/㎡。对比来看，4年价格涨了近1.2万元/㎡。
在当前的市场环境下，有如此涨幅，非常难得！对于业主来说，显然也是赚的。
4、江宁名家花园二手房成交价突破3.4万/平
江宁三山板块名家花园成交首套二手房，户型建面约426.55㎡，成交总价1448万，折合单价约33947元/㎡。
据南京网上房地产数据显示，小区同户型建筑面积段房源，2007年11月底的新房毛坯单价约1.8万/㎡。
15年半时间，该二手房单价涨了约1.6万/㎡，总价涨了约680万。
5、江北顶山世茂荣里成交价突破4.2万/平
今天我在某中介网站上发现，世茂荣里4月18日成交了一套建面约139.1平户型，成交单价仅42991元/平，相较于25800元/平的新房均价上涨了17191元/平。
不过值得一提的是，这套房为低密多层住宅的顶复，单价相较于普通住宅单价会高不少。
2016年9月14日，隧道口热盘世茂荣里开盘，266套房源吸引了1307个认筹号，中签率低至20%。
彼时开盘的世茂荣里推出叠墅和多层两种产品。其中叠墅房源共计36套，均价26677元/㎡。多层共计230套，均价约25800元/㎡，毛坯交付。
临近扬子江隧道口，主打叠墅和多层的世茂荣里吸引了不少改善客群和投资客。不过可惜的是高层住宅基本在2.5-3万/平，涨幅不大。
二手房代表着真实的市场承受力，是板块的试金石，也是真实市场的晴雨表。
细细分析这些高价成交的小区，不难发现，二手房市场和新房市场的购买逻辑还是有区别的：
新房市场更注重板块后续的延展性，配套建设等要放到3-5年后来看，买的是将来；
二手房市场更多看已经落地的配套和学区，买的是现在；
在二手房市场，学区、地铁、生活配套、房企、物业、居住氛围都是影响房价的重要因素。除此以外，南京新房市场正在巨变，买房人买房子根本不看板块，只看楼盘。不论是刚需、刚改、改善还是终极改善，只要产品好，位置不管多远都能得到信赖。
新房市场正在改变！滞销板块也能卖好房
有花堪折直须折，莫待无花空折枝。
随着城市化的发展，每年我们都要见证南京几个新兴板块的崛起，从曾经的河西、南站到近几年的江北核心区、燕子矶，从卖不出去到抢不到，这样的事情在南京楼市时有发生。
但是进入2023年以后，我们惊奇地发现：
头部板块也有房子卖不出去，三、四线板块也能引起买房人狂欢。
根源就在于，在房子投资属性减弱的背景下，买房人只看产品和价格，所以能够吸引他们的房子不能唯板块论。
伟星誉璟府开盘现场
这两天，大校场伟星誉璟府、江心洲仁恒江湾世纪、麒麟科创园高科紫麟景院、汇通路美都星屿熹、大校场云尚紫薇、河西南建发缦云均成功摇号。（仁恒、高科开盘详见今日二条）
仔细盘算你就能发现，这些基本都是各自板块内的翘楚，且都拥有价格、产品、品牌、户型等一项或几项优势。
在这两个月中，我们见证了河西、大校场、燕子矶的持续火爆、逢开必罄，同时也悄然发现，一些曾经滞销的板块正在占据市场主流......
方山沉寂了那么久，在万科和中海到来后成功火了一把；
麒麟科创园、燕子矶沉寂了那么久，在仁恒、高科的带领下吸引一大波拥趸；
兴智科创新城一直不温不火，都会紫京、滨江龙湖翡翠上城却能大热......
在当下的南京楼市，当新房房源并不那么紧缺的情况下，许多买房人开始追求品质生活，品牌、精装、各项配套等等都是加分项，这也是许多板块从平淡到爆发的原因之一，再加上大品牌开发商的操盘能力往往都很强，更容易一把火“带热板块”。
市场不停在变化，这时候买房人一定要根据自己的需求来选房、选板块，切忌盲从。
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