仲量联行2023年第一季度南京房地产市场回顾及展望

来源：365淘房 2023-04-14 13:21 

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365淘房 南京，2023年04月14日——2023年第一季度，疫情后时代南京商办市场租赁活跃度正在企稳回升。办公楼市场方面，金融、科技互联网以及专业服务业企业的租赁活跃度提升，高“性价比”楼宇受到租户青睐，整体市场租金继续下调。优质零售物业市场方面，商场客流量有所回升，租赁需求有所滞后，品牌谈判周期拉长，整体空置率小幅上升。

仲量联行南京、杭州、武汉分公司总经理辛毅表示：“2023年国内经济发展坚持‘稳中求进’主基调，国际金融机构陆续上调对中国未来经济发展预期。南京“因城施策”，发布推动经济运行率先整体好转若干政策措施，包括推动房地产市场健康发展，保持房地产融资平稳有序等，并寻求新的增长点激发内生动力。预计旅游、科技等产业将有效拉动南京商办市场柔性复苏。”

优质办公楼

租金下行窗口期利好租户升级搬迁，租赁成交表现优于上年年末。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示，“自今年年初以来，南京办公楼市场带看量以及问询度均有明显回升，一季度租赁成交量小幅上涨。”一季度整体办公楼净吸纳量约为2.52万平方米，其中甲级办公楼净吸纳量约为1.85万平方米，高于去年平均净吸纳量水平。一季度金融类企业需求保持稳健，承租能力最强，租赁成交量在所有行业中占比近六成；传统金融类企业如保险及经纪代理等行业贡献主要租赁需求，其中最大面积成交以政府主导或内部消化为主。此外，一季度仲量联行观察到生物科技类和消费服务及教育类等细分行业带来了新的租赁增长点。年初许多企业利用租金持续下行机会升级搬迁办公室，租赁成交量在搬迁类型中占比约三成，其中科技互联网公司、专业服务类公司等人力密集型企业贡献较大租赁成交。从成交面积来看，约八成租赁成交面积在1000平方米以下，其中近五成成交于河西板块，以内资企业为主。部分大面积租户在较长的谈判周期中于一季度落定，均来自于专业服务行业以及金融行业。

2023年一季度录得一栋甲级办公楼入市，市场问询量与租赁活跃度回温。一季度迎来今年首次供应，位于河西板块的金鹰世界B塔交付使用，体量约为9.3万平方米，截至季末获得良好预租及问询量。尽管如此，新项目入市推动整体空置率环比上升0.9%至25.1%。甲级办公楼平均空置率环比上升1.1%至34.2%，同比上升3.8个百分点；乙级办公楼空置率环比上升0.8%至16.1%，同比下降1.3%。

整体市场租金下降态势持续，甲级办公楼市场租金降幅收窄。南京甲级办公楼市场的净有效租金录得3.60元每平方米每天，环比下降0.2%，跌幅持续收窄；乙级办公楼市场的净有效租金录得2.94元每平方米每天，环比下降0.9%，同比下降2.3%。虽然疫情影响逐渐消退，租户方观望情绪渐弱，但需求回暖未能有效推动租金回升，性价比较高的楼宇受租户青睐，租金弹性较高的楼宇去化状况在一季度有明显提升，成交量优于租金水平较高的楼宇。

优质办公楼市场展望：未来三季度预计将有三个优质办公楼项目共计约30.8万平方米的体量投入使用，均位于河西板块，分别是国泰君安金融中心、德基世界贸易中心以及金地威新中心，预计整体空置率将有所上升。租金方面，随着租赁需求的逐步回升，新老楼宇竞争加剧，利好租户，预计租金继续小幅下跌。陈明哲进一步表示：“南京办公楼市场舆待复苏，租赁活跃度以及成交数量有一定提升，预计未来几个月市场需求将逐渐恢复。”

优质零售物业

旅游经济利好南京经济复苏，零售物业市场租赁需求滞后。1-2月，全市社会消费品零售总额同比增长3%。作为国际消费中心潜力城市，3月南京举办了“2023南京国际消费节·宁享好时光”活动，结合春季消费与特色场景带动产业发展，推动消费市场回暖，仲量联行观察到商场客流量有明显提升。

一季度，餐饮类、时尚以及生活类业态新开店比例在所有业态中最高。餐饮新开店数量占比超四成，其中不乏正餐类在本季度开出首店，如泰妃殿南京首店选址虹悦城。新式茶饮品类表现相对亮眼，马伍旺饮料厂、霸王茶姬、百分茶等品牌持续布局南京零售市场。时尚类品牌新开店数量占比近两成，高端消费韧劲依旧，奢侈品牌增势明显，例如MAISON KITSUNE南京首店选址新街口商圈德基广场。多家高端品牌南京首店陆续围挡，预计首店经济将在2023年持续发力，推动南京消费业态提档升级。生活类业态中，电子类新店以及新能源汽车展厅保持理性扩张。