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南站二手房，价格过山车。曾经飙至6万+，风光无限；如今频频3万+成交，质疑不断。
刚刚，南站一代神盘——绿城深蓝，卖出首套二手房！成交单价3.9万/㎡，引发热议！南站二手房，真要迎来过剩危机？
39072元/㎡成交！南站一代神盘，卖出首套二手房！
今天，我在某公开二手房平台上看到，南站一代神盘——绿城深蓝，卖出了首套二手房！（仅以平台展示成交记录为准，不包括线下已成交或未展示房源）
这是一套建面约110.95平米的房源，成交总价433.5万元，成交单价约39072元/㎡，成交周期299天（约10个月）。
从房源成交记录来看，这套房房主挂牌价为460万元，最终433.5万元成交，相当于房主直降26.5万元。
随后，我向中介咨询得知，这套房子位于20层（共23层），满2年，免征增值税。但是，买家还需要缴纳1.5%的契税和1%的个税，共计约10.8万元。这意味着，这位买家到手的价格约在444.34万元，折合单价约40048元/㎡。
值得一提的是，南站板块目前在售新房楼盘仅有嘉宏峰，精装销许均价约46423元/㎡。对比来看，这位买家买的价格不算贵。
对于卖家来说，这套房子赚了还是亏了？
我查询当时的网上备案价格发现，该户型在2018年推出，当时的新房成交单价在3.5万元/㎡左右，这意味着这套房子5年涨幅不足4000元/㎡，总价上涨约40万元左右，房主难言说赚，如果算上贷款利息，甚至亏本。
提到南站板块的绿城深蓝，相信很多南京人并不陌生。2019年1月收官，销许均价约3.4万元/㎡，当时134套房源吸引了1388组买房人报名，综合中签率仅约10%，相当于平均10人抢一套，房源抢手程度可见一斑。
（绿城深蓝住宅效果图）
绿城深蓝坐落宏运大道与中驰路交口，总占地约10万方，总建面约60万方，集青年公寓、高端住宅、国际大平层、学院式适老公寓、缤纷商业、五星酒店、甲级办公于一体，是全产品、全龄化、全服务的南京生活服务综合体。
（绿城深蓝项目整体鸟瞰图）
对此，你觉得这套房子卖亏了吗？
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成交单价频现“3”字头，南站二手房不行了？
曾经“挤破头”抢到的房子，如今首套二手房成交价就遭遇“滑铁卢”，有人感到意外，也有人觉得正常，并直言：南站二手房体量太大，以价换量在所难免。
据了解，这并非是南站板块二手房价格首次回到“3”字头，近半年来，已有多个小区出现。
2023年1月，万科都荟天地F区成交1套118.49平米房源，总价467万元，成交单价约39413元/㎡，刷新了该小区住宅成交价新低。而这也是近2年来南站万科系次新房，二手房成交价首次跌破“4”字头。
2022年12月，中交锦致成交了1套126.96㎡房源，总价453.5万元，成交单价仅35720元/㎡，刷新该小区二手房成交价最低值。
房价重回“3”字头，南站二手房真的不行了？要知道，南站可是城南二手房天花板，曾经的涨势不输河西。
从2017年到2021年期间，南站二手房成交价一路狂飙。以南站首个商品房项目——万科九都荟为例：2017年，成交价3.85万/㎡；2019年，成交价4.8万元/㎡；2020年12月，成交价高达5.85万元/㎡，堪称1年涨1万元/㎡。
2021年上半年更是疯狂，成交价从5.5万元/㎡一路走高直逼6.5万元/㎡，刷新小区成交价最高纪录，一时间，业主们都沸腾了。（备注：文中数据来源链家官网展示的成交房源）
但是随着市场遇冷，二手房降温，南站二手房成交价也开始走低，跌破6万大关后，价格频频创新低。
从统计的房源成交信息来看，2022年10月之后，万科九都荟二手房成交价开始跌破“5”字头，纷纷来到4万+，今年2月成交价格一度低至4.1万元/㎡。对比来看，跌幅超过1万元/㎡，一夜回到2年前。
不仅仅是万科九都荟和绿城深蓝，同处于南站片区的几个品牌次新房，二手房成交价也在一路走低。
万科新都荟：今年1-2月最新成交二手房价格低至4万+，跌破“4”字头只差临门一脚。
万科都荟南苑：今年最新二手房成交单价低至“4”字头，最低4.2万元/㎡。要知道2021年一季度，该小区大户型成交单价曾高达5.7万元/㎡。
万科尚都荟：2021年一季度二手房成交价频频突破6万元/㎡，2022年10月后跌破“5”字头，如今成交价在4万+/㎡，最新成交的房源价格在4.6-4.9万元/㎡不等。
旭辉铂悦秦淮：二手房最新成交均价约4.4万元/㎡，相比2021年也有超6000元/㎡的跌幅。
中交锦致：去年12月二手房成交价低至3.5万元/㎡，震惊业内。如今来看，二手房成交价维持在4万-4.7万/㎡。
9大次新小区扎堆供应，敲响过剩警钟？
从整体来看，南站片区的9个次新房小区，二手房价格也存在分化。因为区属不同，享受的教育资源也不一样。
比如：万科九都荟和万科尚都荟位于南站站东位置，万科新都荟和旭辉铂悦秦淮位于站西位置，一个属于雨花，一个属于江宁，区属不同，产生了一定价差，站东的价格高于站西。
其次，因为教育资源也存在差异，雨花外国语小学南站校区的优质教育资源加持，让九都荟、尚都荟的价格再上一个台阶。而绿城深蓝对应的学校则为南京东山外国语学校分校南京晓庄学院滨河实验学校。
据统计，目前南站片区9个次新房正在出售的二手房房源达706套，近90天累计成交61套，累计带看次数1507。其中，万科大都会、万科九都荟的二手房出货量较大，超过百套。
而这仅是一个平台展示的出售数据，还不包括区域内的其他老旧小区，南站区域内的二手房库存量也引发了关注。尤其是近期成交价频频创新低，不排除低价抛售、投资套现的可能。
南站二手房还能重返6万+/㎡吗？其实，从小区本身来看，南站片区的几个小区价值底座都不差，品牌房企打造、次新小区、南站地段，品质和服务都有保障，这或许也是其能卖四万、五万甚至在楼市火热期卖到六万的底气。
但是，南站能否撑起6万+的价格？坊间质疑声音不断。有人觉得车站附近撑不起高价，南站房价4.5万/㎡左右才是合理区间。
有人认为，当前南站二手房价格回落是正常现象，并不能算是降价，此前6万/㎡的价格就已经是虚高，区域价格严重透支，现在降价回落只是回归正常水平而已。
也有人认为，南站区域内新房甚少，最新成交的大悦城南站G07地块和南京交通投资南站G86地块均未设毛坯限价，一方面区域内新房供应量不大，另一方面上市加上不限价，可能还会助推二手房价格走高。
对此，你怎么看？欢迎评论区分享你的观点！
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