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二手房市场的涨跌，牵动着无数业主的心。
根据不完全统计，2022年至今为止南京城北各大板块内的二手房的涨跌幅情况区分度明显，有些小区房价有所上涨，有些下跌近20%。换手率方面，近90天内有些小区二手房的换房率高达21%，有的小区1套未成交。
换手率=一定时间内的成交量/市场投盘量*100%。换言之，换手率与流通性概念类似，换手率高的小区，其流通性也较好。
我统计了燕子矶、新玄武、鼓楼滨江、尧化门、小市、迈皋桥等6个区域内的部分小区二手房情况，发现换手率高的小区相同特征明显，各个板块的涨跌幅情况截然不同。（特别备注：本文二手房数据参考365二手房网站和链家网，仅供参考！）
想知道你们家小区情况如何？赶紧扫码关注起来！
NO. 1｜壹
燕子矶新城
燕子矶新城作为近几年全新崛起的板块，自2020年开始，火爆异常。地铁1号线北延、7号线北段预计今年年底前就能通车，招商花园城已开业、万象天地综合体在建，燕子矶新城医院为居民提供健康保障......
随着配套的不断落地，燕子矶新城的房价也是水涨船高，从最早招商1872、电建海赋尚城的均价约1.5万/平涨到了现在的最高4万/平，二手房市场常年火热。
从链家网上看，燕子矶目前均价在3.3万/平左右，其中共挂牌了554套房源。本次统计了11个小区，大部分小区房价都经历了一波下调。
在这几个小区中，曾经电建海赋尚城、中海燕矶听潮、大发燕澜湾、三金燕语庭4个小区由于近90天暂无成交，故无法统计换手率。
NO. 2｜贰
鼓楼滨江
鼓楼滨江是城北高端住宅集聚区，目前新房市场上金基皓樾府、中冶锦绣天玺均为改善或终极改善置业选择。
此次换手率调查我共统计了11家小区，其中仅3家小区房价上涨，证大阅公馆获得了换手率、涨幅双料第一。在挂牌价格方面，仁恒桃园世纪10月挂牌均价达到了惊人的71345元/平，傲视群雄。
南京鼓楼滨江二手房的价格这几年经历了一轮涨跌浪潮，作为该板块最早一批的江景房，世茂滨江新城的房价可以说是坐上了过山车。
2019年小区二手房价3.7万/㎡、2020年力人学校落成房价飙升至5.3万/㎡、2021年最高曾经卖到6.5万/㎡、而今年9月份最新的成交价又跌回到3.9万/㎡……
虽然二手房市场在动荡，但好在鼓楼滨江的利好一直在兑现，鼓楼滨江作为主城区老城改造的典型，目前区域内集合了丰富的生活配套。这里既有山水城林，也有外滩盛景；既有江河交汇，也有城墙蜿蜒；既有历史遗存，也有人文底蕴。
凭借日益便利发达的交通、成熟的生活配套和众多优质教育资源，鼓楼滨江是诸多拥有“主城情结”的买房人心中当仁不让的选择。
NO. 3｜叁
新玄武
二手房超6万/平成交，新房限价5万/平、逢开必热销，新玄武在这两年正式迎来辉煌。
7年时间，曾经破旧的玄武铁北摇身一变成为新玄武；7年时间，当玄武区“最后”一片处女地被整片开发后，这里的楼市开始疯狂，甚至有业主一举挂出超6.5万/平的价格。
由于新玄武大部分房源均还未正式上市，所以此次换手率调查我共统计了6个小区。
从表中我们能发现，中海玄武公馆、恒大翡翠华庭依旧撑起了新玄武的流通，像星河国际、星河天赋两大次新房小区目前暂无房源成交，二手房市场上遇阻。
在价格方面，新玄武几乎所有楼盘都遭遇了一小波跌幅，但并不大，这与整个南京二手房市场遇冷不无关系。
背靠紫金山、玄武湖，坐在家里“紫峰大厦”便近在眼前，这得天独厚的地段让新玄武瞬间脱颖而出。
这里还有止不住的产业追着城市规划跑：铁北创新孵化集群、电子城国际数码港、中德商务中心、科技之窗总部经济产业园、律政产业园等一大批高端产业项目先后入驻。
新玄武从一个陈旧的老城，正一步一步向着一个高端现代的新城迈进。同时在配套方面，南师附小铁北分校和科利华中学铁北分校两大名校已经开学，将为片区内的适龄儿童提供优质的入学条件。
区域内6号线（在建）、9号线（在建）、1号线（已开通）、3号线（已开通）四条轨道交通贯穿，交通便捷。未来随着业主的不断入住，再加上周边商业、办公人流叠加，这里将成为城北的新核心。
NO. 4｜肆
迈皋桥
迈皋桥作为城北最先繁华的城区，依靠1号线的巨大客流带来了成熟的生活氛围，万谷慧等商业中心的崛起让这里也有了可逛之处。
在房地产市场上，近几年迈皋桥也迎来了新一轮的上新，高科、富园、栖霞建设等房企纷纷推出高端产品；在二手房市场上，金浦御龙湾的低密多层及保利朗诗蔚蓝撑起了这里的天花板。
此次换手率调查我共统计了10家小区，其中1家小区房价上涨。在挂牌价格方面，星叶瑜憬湾10月挂牌均价达到了38050元/平，排名第一。
NO. 5｜伍
尧化门
尧化门作为曾经的工业区，如今各项配套也逐渐完善。有地铁、有城市综合体、有商业、有幼儿园、有小学、有生态公园、有邻里中心、有产业研发中心，甚至还有一条银杏大道。
在交通资源方面，地铁6、7号线环伺，未来通达南站、河西、新玄武等众多核心板块。
在教育资源方面，项目周边有4块幼儿园用地，2块小学用地，1块初中用地，1块高中用地。据官方透露，区域内将分别引进鼓楼区和玄武区优质资源入驻，预计2024年开学。
在商业资源方面，未来项目东北侧就有体量10万方的峯汇中心，以及新尧金地广场（已开业），此外周边还将汇聚招商花园城（已开业）、华润华发万象天地（在建中）、苏宁易购广场（在建中）、宝龙大型商业体（在建中）等多个大型商业体。
在房地产市场上，近几年尧化门板块也不断创新，其中高科紫尧星院的问世让许多人觉得：尧化门的封面终于来了。
此次换手率调查我共统计了10家小区，其中2家小区房价上涨。在挂牌价格方面，金尧华府10月挂牌均价达到了28028元/平，排名第一。在换手率方面，盈嘉香榴湾以4％排名第一。
写在最后：
从统计的数据来看，城北二手房市场整体遇冷比较严重，主城的鼓楼滨江、新玄武两大板块价格相对比较坚挺，但成交量不大，换手率较低。远郊楼盘成交量客观，但房价不够坚挺。
我认为，主要原因在于▼
①、投资客大批撤场导致曾经的网红板块没有曾经的热度，买房人选择空间逐渐加大；
②、市场行情不佳，大部分买房人观望情绪浓厚；
③、以新玄武、鼓楼滨江等改善板块二手房价格，在新房市场上也有不少不错的选择，曾经新房抢不到推动了二手房价的上涨，如今，新房摇号盘越来越少，二手房自然会受到影响。
你觉得还有什么原因呢，欢迎在留言区与我交流。
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