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作为反映楼市冷暖的晴雨表，二手房市场的成交变化，往往直接反映着真实行情！
而在二手房交易中，“换手率”一词不容小觑，它是反映房产流通性强弱的指标，衡量了一个小区的成交活跃度。
就在今天，安家江北针对7大板块、50家主力小区近90天的成交情况进行了粗略盘点，有的3个月最高卖出70多套，也有的成绩挂“0”，换手率同样高低不一。
那么，江北这些小区“换手率”的背后，到底有着怎样的楼市逻辑？小区持有什么样的特征？对买房人有着怎样的启示？今天就来和大家一起探讨下：
前文提要：
1、换手率=一定时间内的成交量/市场投盘量*100%；
2、一般来说，换手率普遍区间在2-4%，比较健康的换手率为3%；
其中低于2%，说明房子卖出可能比较难，交易不活跃，交易周期比较长；高于4%，说明板块内交易活跃度非常高，挂牌成交周期相对较短，买方需求旺盛。（特殊情况除外）
3、本文二手房数据参考链家网，仅供参考，具体以实际为准！
01
江北核心区：平均换手率3.58%
江北核心区10家主力二手房小区中，近90天内共卖出46套房，总挂牌量为1285套，平均换手率为3.58%。
其中，高于5%的小区有扬子江金茂悦、正荣润江城、保利西江月三家，它们均有着非常明显的优势：扬子江金茂悦处于核中核地段，远期价值预期高；正荣润江城，坐拥一线江景且得房率普遍达到95%；保利西江月，置业门槛低，价格亲民。
近90天内换手率偏低或为0的小区，主要为今年下半年新上市的次新房小区，因为其产证不满2年，二手交易税费高，且目前入住率低，居住氛围不浓，因此产生不小的抗性。
当然这其中也有独立行情，扬子江金茂悦虽然同样也是新上市的次新房，税费高，但是近90天内的成交量相对不错，换手率高达8.33%，这与小区地段、品质、房企等均有一定关系。
另外，从板块挂牌总量上来看，江北核心区10家二手房小区挂牌量达到1285套，相对来说还是偏高的。
这与江核板块发展初期的定调有关，一开始吸引了不少投资客入驻，如今环境下行，抛房现象屡见不鲜，形成一定的挂牌积压。
02
南工大（非核）：平均换手率2.1%
南工大板块（非核心区）二手房主力小区有4家，近90天内卖出4套房，总挂牌量为192套，平均换手率约2.1%。
作为生活氛围相对成熟的板块，南工大的二手房挂牌量并不高，平均也就40-50套，大多数房源都是业主自持居住，这里也因此一度被成为“桃花源”板块。
这其中美麟香漫山、明发云庭的换手率相对偏高，在4%以上；金地浅山艺境因为主打低密多层，价格偏高，因此换手率相对偏低。
值得注意的是，这里前期被核心区转移了不少客群，目前在售的二手房均有一定年代，主要依靠地缘客，因此流通性相对较低。
倘若未来核心区概念淡化，新城水岸云际、卓越云曜等品质新房上市，或将引起市场不一样的反应。
03
老山板块：平均换手率2%
老山板块本次共盘点了10家主力小区，近90天共成交22套房，挂牌总量为1107套，平均换手率约2%。
由于老山板块范围跨度大，区域楼盘参差不齐，因此表现各异！其中，通宇林景雅园的换手率高在意料之中，约4.04%，该小区作为10多年的老盘，由于维护得当，品质不错，一直以来均备受购房者青睐。
而与此同时，新上市的次新房由于价格高，税费高，因此短时间很难在数据端得到一定体现；另外，品质相对一般的老盘，流通性同样不高。
由此也可以看出，在老山这种宜居型板块，只要品质好，生活氛围佳，即使是10年以上老盘也不是问题；另外，这样的板块业主自持居住率很高，一般不会轻易出手。
04
雨山路：平均换手率3.8%
雨山路8家主力小区，近90天共卖出31套房，挂牌总量为824套，平均换手率约3.8%，除了2家新上市的次新房，各家之间换手率相对比较平均。
其中，金地格林格林的换手率位列第一，约6.45%；融创臻园位列第二，约4.84%；值得注意的是，这也是雨山路板块二手房先后突破3万/平的小区，关注度颇高。
而从挂牌量上来看，中交锦兰荟、中海万锦熙岸的出货量相对偏高，虽然近90天成交量靠前，但换手率被拉低，这与小区体量有很大关系。
另外，在雨山路新上的3家次新房中，保利云禧近90天已经卖出3套房，成绩还是非常可观的，这与距离地铁远近、小区挂牌量等均有一定关系。
05
珠江镇：平均换手率3.8%
浦口珠江镇板块4家主力小区，近90天内共卖出12套房，挂牌总量为319套，平均换手率约3.8%。
其中高于5%的小区有金樾府、城南新村，两家均存在一定特殊性。金樾府刚上市不久，挂牌量少，换手率被拉高；城南新村作为老小区，价格低，且地段不错，因此市场欢迎度不错。
倘若抛开换手率不谈，但从近90天内成交量上来看，江佑铂庭和中建国熙台的表现还是相当不错的，这与小区位置、品质有较大关系。
06
桥北：平均换手率3.75%
桥北7家主力二手房小区中，近90天共卖出206套房，挂牌总量为5494套，平均换手率约3.75%。
其中，弘阳旭日上城的的换手率在5%以上，威尼斯水城也不低，接近5%，其他小区主要维持在3%左右。
而单从成交量上来看，威尼斯水城、天润城的近90天卖出52-74套，相当于每1-2天就能卖出1套，卖出其他板块3个月的总量，这与1500套的挂牌量有着密不可分的关系。
而从房价上来看，金象朗诗红树林房价已经飙升至3万/以上，其他小区整体均价普遍在2万/平左右。
当然从桥北楼市的基本面上来讲，这也是正常的，毕竟当下的桥北已经进入存量房时代，产品之间两极分化后期会异常明显，未来品质次新房将会成为区域房价上涨的主力军。
07
江北高新：平均换手率3.76%
江北高新7家主力二手房小区，近90天共卖出48套，总挂牌量为1277套，平均换手率约3.76%。
其中朗诗未来街区、招商兰溪谷的换手率相对偏高，在5.31%-6.54%，且招商兰溪谷近90天卖出17套，相当于每5天卖1套。
而相对来说，弘阳时光里的换手率偏低，约1.4%，这与小区品质、房价偏高有一定关系，尤其是周边房价普遍偏低的情况下，对比更加明显。
写在最后：
从本次统计的50家主力二手房小区中，换手率高于5%的有扬子江金茂悦、正荣润江城、保利西江月、金地格林格林、金樾府、朗诗未来街区、招商兰溪谷等，它们基本都是各自板块的“领头羊”，品质标杆。
换手率偏低或近90天成交为0的小区主要为绿地海悦、风华国际、中海左岸澜庭、金辉白马云著、金基九月森林、雍宁府、中海原山等新上市的次新房，由于税费、房价、挂牌量等制约，目前在成交端暂时没有明显的体现。
从一定程度上来讲，在楼市回归居住的主流基调下，未来优地段、全配套、高品质的小区或将成为购房者的主力需求，未来流通性会更强。
对此，你怎么看？你家小区换手率是高还是低？欢迎添加小北君微信，进群参与讨论！
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