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“过去5年入手的，99%的人都是亏本”
“能卖趁早卖，不卖后期可能更难出手”
一边是打折甩卖、无人问津，一边是血亏百万，匆忙离场，在南京，这类房子真的碰不得？
血亏百万！刚刚，南京一批房主降价抛房…
过去5年，南京有两类买房人最后悔：一是跟风投资了都市圈，如今高位站岗；一是盲目购入40年产权的酒店式，如今降价难卖…
根据某二手房平台最新的成交数据，我发现南京有大批酒店式的房主都在降价卖房，有人更是血亏百万、惨淡离场！
南部新城的复地宴南都近期成交了1套36.64㎡的房源，总价79万元，单价仅21562元/㎡。要知道，2018年，该酒店式新房销售均价28000-30000元/㎡，如今相当于打了7折左右出售。
南部新城的保利堂悦近期成交1套43㎡的房源，总价100万，成交单价仅23256元/㎡。2018年，该小区酒店式产品的销售均价25000-32000元/㎡，对比来看，业主同样是不赚反亏。
河西南的升龙汇金中心近期成交了1套54.98㎡房源，总价79万，单价仅14369元/㎡，成交周期长达576天。
我从二手房网站显示的成交记录来看，今年4月份以来，该小区成交了多套酒店式，成交价在1.4-1.7万元/㎡左右。
该盘目前还有新房在售，均价约为2.5-2.8万元/㎡。二手酒店式的成交价与当时购买的价格相比，最狠打了近5折。此前朋友圈还有中介爆料，有人亏本100万出售。
同样是位于河西的德基世贸壹号，1套67.05㎡房源，成交总价160万，单价23863元/㎡。相比其当时近4万/㎡的新房销售均价，直接亏了约100万元。
位于江北浦口的东方万汇城，最近成交的39㎡房源，单价仅约1.2-1.3万元/㎡。该小区同样还有酒店式在售，均价17000元/㎡。
除了这些成交的二手房之外，我们看到还有很多房主正在降价甩卖，挂牌价远远低于当时购买的价格。
比如，南站附近的万科九都荟的酒店式，房主挂牌价仅1.5-1.6万元/㎡，远低于当时的售价，而且有的房源已经挂牌超一年，依然无人问津。
据中介透露，酒店式的成交情况并不乐观，目前降价、亏本出售基本上成为共识。
“未来不愿意买的人更多，所以现在能出手尽快出手”，据中介介绍，不少房主宁愿亏本，也想尽快卖出，回笼资金。
香饽饽变成烫手山芋！在南京，这类房子碰不得？
曾经的楼市“香饽饽”如今变成“烫手山芋”？其实，对于40年产权的酒店式的争议一直存在。
有人认为：这类房子没有投资价值，买到就是坑到，碰不得。的确，40年产权的酒店式相比住宅来说，有很多弊端。
无学区，不能落户，户型、采光一般，得房率低，水电费高、交易税费较高，居住人群混杂......这些不利因素让很多意向买房人打退堂鼓。
而且目前还有开发商将办公楼当作可以居住的酒店式来卖，但买房人实际拿到手以后才会发现，因为商办性质用房没有民用水电且无法更改，没有排烟管道不能通燃气，一般也没有独立的下水管道，才发现自己被“坑”。
在楼市回归理性、房住不炒的当下，这类楼市产品的去化也十分艰难。
根据克尔瑞发布的数据，2022年上半年，南京主城酒店式供应21.07万㎡，同比上涨40%，成交9.19万㎡，同比下滑33%。整体规模供大于求。
其中江宁库存量最大，达到38.42万方，占比全市约29%，去化周期更是长达120个月。江北库存面积27.19万方，去化周期也达到了63个月。
一方面是去化不佳，一方面是供应爆发，在售的40年产权也开始大打价格战，“买一套送一套”、“特价房”等惊人优惠不断。
40年产权酒店式真的碰不得？那为何还有项目热销，千万级的房子也不愁卖？比如深圳湾一号、南京新街口的金陵中環，卖的也相当火爆。
越贵越好卖？其实背后的原因并不复杂。这些项目占据城市稀缺资源，核心地段、核心资源，而且不限购，这样的房子对于千万身家的人来说，购入一套很轻松，偶尔度假来住，放松休闲，在一定程度上已经不再是纯粹的投资属性，也有收藏属性。
相比之下，目前市场上绝大多数在售的酒店式产品的客群：一是刚需，买房过渡，二是手上有闲钱，想要投资。小户型、低总价、交通方便是很多项目最大的卖点。
对于普通刚需来说，在南京主城100万总价不到，就能拥有1套自己的房子，能够让自己告别租房、在这个城市落脚，未来还可以出租，这样一想，买一套酒店式，似乎也没有什么问题。
但是，如果还在想通过投资酒店式追求回报，如今显然已经不再合适。房价大涨的时代已经过去，而且酒店式的居住体验难比住宅，交易税费、居住成本较高，新房市场库存量大，二手亏本甩卖并不意外。
写在最后
“没有一个亿，不要碰”。有人说，是有钱人的选择，对于普通刚需而言，不要轻易尝试。在我看来，关于酒店式能不能入手，没有绝对答案，还是要根据个人的需求来决定。
如果条件允许，还是建议优先选择住宅。如果确实准备长期持有，那可以优先选择主城核心地段、大品牌、地段好、配套齐全的酒店式产品，即便最后自住，也有一定的优势。
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