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虽然南京一栋接一栋的高楼如春笋般拔地而起，但很多庞大的拆迁安置房还是占据着各个板块的优质位置。
这里交通便利，配套成熟，但是房租、房价便宜；这里是异乡人聚集地，这里有形形色色的人，也有大大小小的梦想。对于很多初来南京的人说，这里便是他们的个落脚点。
无论是百水芊城、油坊桥、洲岛家园......都藏着许多宁漂人的故事。
今天，我们就来聊聊江宁最具典型的拆迁安置房——殷巷新寓，这里配套成熟，拥有难得的烟火气，这里周边被高端住宅包围，周边房价更是直接冲5万元/㎡！而殷巷新寓比周边小区房价低3万元/㎡......
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殷巷新寓，九龙湖的半边天！
说到九龙湖，绕不开高房价，也绕不开殷巷新寓。
有人说：殷巷新寓是九龙湖的“毒瘤”，影响九龙湖的城市界面；
有人反对说：殷巷新寓不同于现在钢筋混凝土的大厦，这里更有烟火气和人情味。
殷巷新寓可以算是最早入驻九龙湖的小区，彼时，这个超大体量的安置房由同曦地产承建，分为东区、西区、南区，公交车4站路才能完全覆盖。
殷巷新寓共8个小区，共计297幢（百度地图显示），1-17#、69-92#2010年建成，18-41#、42-53#、93-123#、124-187#2002年建成，188-241#1995-2002年建成，房龄已有20-27年。
殷巷新寓之于九龙湖，就像油坊桥之于河西，这里藏着城市的另一面。
今天，我也去进行了实探，看到了完全不同的一面。
小区基本没有门禁，没有人查验苏康码和行程码，人员可随意进入。
一进小区，即便是下午也能感受到浓浓的烟火气，在这里，不用出小区，就能满足你的生活需求。
临大路的地下室，基本上都是店铺。
夏天的午后，小卖部的老大爷坐在门口挥动着扇子和隔壁弹棉被的老板畅谈。
偶尔来个客户买冰棍，也绝不起来，让客户自由选择，他来报价。
隔壁弹棉被的阿姨就比较热情了，在我不小心和她四目相对时，阿姨热情地打招呼：“小姑娘，有什么需要的啊？”
往前看去，一个个竖立的遮阳伞也在告诉我，前面时一排商店。
小区里的竞争也很大，没走几步，前面又是一家小卖部，还卖小玩具，小零食，细看都是童年的回忆。
要开锁、换锁、配钥匙，下来就能找到老板，在这还能修理自行车，这样的小店我很久没见过了。
小区内还有南京烤鸭店，川口处还摆放了三张小板凳，个子高点的，可能坐下都会碰到头。
隔壁的蛋糕店怕是很多小女生会买吧，便宜又好吃。肉松小贝、虎皮卷、蛋挞、雪媚娘应有尽有，老板娘还与时俱进更新了冰粉，在大夏天，谁不想来碗冰粉呢？
凉皮、凉面、馄饨、盖浇饭各式各样的菜色都有，还有四川菜；手机贴膜也不用愁。
还在想怎么没有水果店的，前面连着几家水果店，正好碰上顾客杀半个西瓜回家放冰箱。
隔壁的水西门鸭子店老南京人应该会喜欢，毕竟谁中午不得斩上半只鸭子。
小区内部还设置了停车场。
空地上还在重新画停车位。
健身娱乐设施也有，两位老奶奶正坐着闲聊。
蓝天白云下，殷巷新寓好像是喧闹城市中的寂静之所，让人脱离大城市的快节奏，仿佛置身十八线小城，安逸。
有些地方树枝繁茂，适合纳凉，不少老人都坐在树下聊天乘凉。
还有不少老人搭起了简易的桌子，打牌。
小区还设置了定点垃圾分类投放站。
部分楼栋上还有彩绘。
当然，殷巷新寓也有很多老小区的缺点。
墙面上小广告的痕迹无法清理干净。
人口太多，车位紧张，很多车都随便停在小区楼下；
基本上每栋楼下都有垃圾桶，但因为天气太热，散发恶臭。
楼下，还有人晒被子。
不少地方垃圾也没有及时清理。
不少做夜市的人租住在这里，小推车都摆放在楼下。
这里随处可见租房信息，五颜六色的纸张特别醒目，地下室500就能租到，套房两居1500-3000元/月，这样的租金对于这样成熟的地段来说，算是非常便宜了。
隔壁小区成交价破5万元/㎡，这里房价2万元/㎡+，中介：刚需可过渡
站在殷巷新寓的一些地方，就能看到新城玖珑湖、银城千花溪、万科金域蓝湾、万科翡翠公园等商品房小区。
拉开地图，你会发现偌大的殷巷新寓，被万科、银城、恒大、中冶、新城、保利、金隅、弘阳等房企大鳄团团围住。
九龙湖的土地角逐要从十多年前说起，彼时的殷巷新寓，还只是形单影只的殷巷新寓。
2007-2010年，万科、银城、恒大、中冶、中粮等房企拿地，成为抢占九龙湖的批房企，地价只有3000多元/㎡；
2013年1月，新城、保利入驻，新城玖珑湖、保利中央公园17000元/㎡的首开均价让殷巷人大呼“买不起”；
2016-2017年，随着五矿、银城、葛洲坝、碧桂园摘下九龙湖南的几幅现房销售地块后，金隅、景枫、弘阳等也相继进入九龙湖，环殷巷新寓布局，九龙湖的房价也突破3.82万元/㎡，一跃成为改善高地。
随着九龙湖的发展，房价的攀升，殷巷新寓无疑成为最大的赢家。
殷巷新寓家门口的优尚天地、星光名座，超市、影院、商场一应俱全；买奢侈品去砂之船；溜孩子、陪娃去培训班，蹭一蹭百家湖的景枫、金鹰、21世纪太阳城；恒大绿洲、中冶天城自带社区底商；保乐荟，让保利中央公园、新城玖珑湖的业主也能在家门口逛吃逛吃了。
优尚天地
在诚信大道沿街两侧，既有像苏果超市这样的大型超市，也有沿街的各种商业形态，银行、珠宝店、酒店、饭店、服装店、培训机构、美容美甲店……各种门店音响播放的优惠信息和洗脑音乐混杂在一起，热闹得像另外一个世界。
2014年，北小分校签约入驻江宁，与江宁高级中学分校组成江宁开发区学校；2017年，清水亭学校与南师附中江宁分校开展合作办学，九龙湖教育资源升级换挡。
江宁开发区学校
2015年4月，地铁3号线正式开通，九龙湖站、诚信大道站、东大九龙湖校区站、秣周东路站覆盖整个九龙湖；地铁5号线正在建设中，与3号线在诚信大道站交汇换乘，殷巷新寓与新城玖珑湖业主成了最大赢家。
再来看目前九龙湖的二手房房价。
梯队：4.1万/㎡-4.6万/㎡
目前处于梯队的小区有万科翡翠公园、银城千花溪、万科金域蓝湾、保利中央公园、新城玖珑湖。
其中万科翡翠公园的挂牌价最高，挂牌价已经突破4.6万/㎡。主要因为这个小区是万科在南京打造的“钻石级”产品，小区房龄也是其中最新的。
据中介透露，万科翡翠公园小区的主要户型是75-142平米。从目前成交来看，万科翡翠公园小户型房源更受欢迎，成交周期更短，主要以87平和90平的三房成交较多。一些优质房源挂出，很快就可以卖掉。
有套房源成交单价已破5万元/㎡。
可以说，目前处于梯队的5个二手房小区，是九龙湖板块在售二手房里面最贵的，并且这5个小区都有很明显的特点：是品牌房企的次新房，分别由万科、银城、保利、新城打造，品质有保障，而且小区物业也是开发商自己的物业，管理较为严格。小区房龄都很新，内部居住环境较好。
中介表示，从成交数据来看，其中新城玖珑湖、保利中央公园、万科金域蓝湾，这三大小区最受欢迎。主要是这几个小区对于改善来说，价格适中，性价比较高。而且周边各项配套也比较齐全。
第二梯队 ：3万/㎡-3.7万/㎡
处于第二梯队的二手房小区比较多，价格梯度也较大，是目前九龙湖板块二手房挂牌量的主力小区。其中像骏景华庭、中冶天城，都是其中价格相对较高的小区，同时据板块内的中介透露，也是咨询量比较大的小区。
1、骏景华庭
骏景华庭虽不属于高端小区，但是地处江宁核心区，周边高端小区云集，对面就是万科金域蓝湾商业街，直线距离1.8公里处便是百家湖商圈。而且配套学校是江宁开发区学校（北小江宁分校），因此也比较受关注。
值得一提的是，2019年12月，小区最后一栋楼收官房源才开盘，销许均价27500元/㎡，共2987人抢152套房，中签率仅5.1%。从个位数的中签率，就可以看出小区的火热程度。
目前小区有90多平的小三房，成交单价已经突破3.9万/㎡，且成交周期只有3天。
2、中冶天城
这个小区我此前去实探过，小区现在是万科物业进行管理，房龄很新，门禁较严格，进出刷卡或人脸识别。
小区内部绿化率高，楼栋楼层不高，楼间距较大。地铁上近5号线前庄站（在建），周边生活配套齐全，学区是殷富街小学（江宁开发区学校东校区）。
小区目前88平的小三房，成交单价已经突破3.9万/㎡，成交周期也很短。而且据中介表示，中冶90平左右的小户型都有赠送面积。对于刚需自住的家庭来说，性价比很高。
第三梯队：3万/㎡及以下（3个）
在第三梯队的只有2个老小区，合家春天、殷巷新寓，这几个小区房龄比较老。
值得一提的是殷巷新寓，据了解，虽然殷巷新寓是拆迁安置房，但其靠近3号线诚信大道站，周边生活配套齐全，有农贸市场、苏果超市、汇金九龙商业街等。旁边则是银城千花溪、万科翡翠公园、万科金域蓝湾等众多高端小区。
殷巷新寓房龄从1995-2010年不等，最小户型65㎡。因为小区体量较大，所以小区成交量很高。
目前小区60多平的房子总价在150万左右，有些甚至130万左右就能买到，成了众多刚需客的过渡之选。
我也从中介处了解到，殷巷新寓成交量一直都不错，买家基本上以小年轻居多，或者是单身的女孩子居多，想买个房有个保障；这边交通方便、配套也不错，一部分的房子还是北小分校的教育资源，刚需过渡再合适不过了。
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