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365淘房 安家城东 刚刚，我在法拍网上看到了东郊小镇一套房源被拍卖，其拍卖价格低于市场价近60万，最终以总价1,382,500元结束拍卖。
法拍网上显示，东郊小镇第十二街区这套房源仅1人报名，97人设置提醒，围观人数达到5033次。
可见，对于这套房源关注的人还是很多的，但最终却以低于市场价近60万的价格成交，究竟是为什么呢？
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围观5000多人！最后低于市场价60万结束拍卖
拍品介绍
地址：南京市江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第十二街区1幢1804室
建筑面积：88.44平（套内建筑面积为70.37平）
起拍价：1,382,500元
评估价：2,012,541 元
保证金：200,000元
加价幅度：5,000元
起拍单价：约1.56万/平
根据公布的裁定书可知，房主犯有诈骗罪，因其未履行刑事判决涉财产部分的义务，名下这套东郊小镇第十二街区的房产被拍卖。
执行裁定书↓
拍品简介及重要提示↓
房源实景图（来源阿里法拍网）↓
法拍房总价竟然比市场价低近60万元！ 下面具体了解下东郊小镇这个小区如何？
城东热门小区，体量大，居住氛围浓厚
东郊小镇位于江宁区麒麟街道麒麟镇麒东路777号，属于城东的麒麟板块，西临钟山风景区，东傍汤山风景区，景色怡人，空气清新。
东郊小镇本身体量较大，-八街区称为东郊小镇，第九-十二街区称为银亿东城，整个小区整体规划1916亩，总建筑面积超过100万平方米。2013年开发商将C地块出让给银亿集团，后C地块更名为银亿东城。
从交通上看，东郊小镇靠近地铁4号线和地铁S6号线，同时周边在建有备受关注的东麒路北延线、经十一路、东郊小镇1号线等。
其中根据招标公示显示，备受瞩目的经十一路建设周期预计不到一年，该道路建成后，银亿东城小区业主可仅需1.5公里即可直达灵山地铁站。
从教育配套上看，有南京市游府西街小学分校（东郊小镇小学）、南京外国语学校仙林分校麒麟小学、南京外国语学校仙林分校麒麟中学等，名校的分校区加持，该小区教育资源也算不错。
从娱乐购物上看，东郊小镇周边生活气息浓厚，大型苏果超市、健身馆、饭店等应有尽有，基本满足了居住于此的业主需求。
从医疗上看，小区周边有江宁麒东诊所、仙鹤门社区卫生服务中心、南京市第二医院（汤山分院）等医院，基本满足日常看病需求。
小区进出口有专人看守，支持刷卡进出，街区整体绿化不错，绿树成荫，外立面看起来也比较新。
街区整体居住氛围浓厚，但小区整体体量大，有些街区紧邻地铁或者高速公路，噪音较大↓
此外，路上也出现了车辆乱停乱放的现象↓
总的来说，东郊小镇从环境、配套、交通等方面来说，还是宜居之地。
翘首以盼的地铁通了，房价却停滞不涨，卖不动了？
都说地铁一响，黄金万两，地铁S6通车了，但是东郊小镇房价却并没有暴涨，甚至不涨反跌。
配套齐全，交通便利，房价偏低，为什么东郊小镇卖不动了呢？
从某二手房网站上看到，东郊小镇的挂牌数量很多，我将各个街区挂牌情况进行了整理，仅供参考↓
从上述数据中可以看出，大部分街区的房龄距今已有十年之久，挂牌量很多，但是近90天的成交量很少。
二手房网站上显示，最新成交的一套还是在今年的5月16日，3室2厅共103.24平的户型成交价为166万元，成交单价仅为16080元/平，而同小区同户型的房源在去年成交价为189万元，成交单价为20570元/平。
一年时间内，房源单价下降了4000元/平，可见业主抛售较为艰难，不得不降价出售。
在十二个街区之中，第四、八、九街区三个街区成交情况稍微好点，其二手房单价也略高于其他街区。
对此，我咨询了相关中介，中介表示：
1、、二、四街区买的人较多，因其靠近地铁，出行也更为方便，同时其房龄较老，价格上更为便宜。
2、银亿东城的几个街区，房龄较新，环境也不错，但是其离地铁远一点，出行并不是很方便
3、整个小区体量大，客群上年轻人更多一些，大多是刚需住户。
但是小区价格多年不涨反跌，其痛点也是非常明显：
1、从地理位置上来看，东郊小镇位于整个南京东部，相对主城较远；
2、从交通上看，此前宁句城际未开通之前，小区前往周边除了自驾外，就只能依靠公交车以及零星共享单车，交通还不是非常便利。
如今宁句城际虽然已开通，很大程度上解决了居民出行问题，不过由于小区体量非常大，靠近小区内部的几个街区距离地铁站还是有一段距离；
3、小区学校资源具备，可以满足片区内孩子上学需求，但相对主城教育资源，显然略逊一筹；
4、小区体量非常大，房龄相对较老，低总价对于刚需客群非常友好，但在成交量大的另一面，难免带来“供过于求”，即挂牌量太大，二手房供大于求的市场现状；
5、有网友透露，东郊小镇部分房源房型设计复式、卫生间多是暗卫、通风不行，电瓶车楼下停车位不足，充电混乱等现象；
6、同时，对于一些街区来说，还是时常会受到来自高铁、高速公路的噪声影响。
再回到今天的法拍房，小区同户型的88.44平三室一厅，在二手房平台上其成交总价大概在200万左右，与挂牌价相差无几。
对比上文法拍房来看，88.44平的房源起拍总价1,382,500元，价格优势还是比较明显的。
最后，东妹也提醒一句，法拍房购买还需谨慎，一定要提前做足功课！
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