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刚刚，我在某中介网站发现，正方新城的绿地理想城已过限售期，成交了套房源，但让人震惊的是，成交单价仅22624元/㎡，项目目前在售房源毛坯均价23133元/㎡。
也就是说这套房源的成交价比项目最后一批房源的销许均价还要便宜！
我从中介处得知，该套房源由于业主换房所以急售，不含车位不含税成交总价188万，当时业主买入价2.1万元/㎡左右，自述装修就花了20万左右。
算上银行贷款利率，可以说这套房源业主就是在亏本卖房！
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正方新城新房竞争激烈，二手房性价比更高
正方新城板块目前市场的竞争非常激烈，5家楼盘在售，1家楼盘即将开盘，而且多家楼盘都是面对面的状态！
1）东大山片区：
位置集中在正方中路地铁站，主要是完善配套、改善环境，融合生活、休闲、娱乐为一体的功能明确、服务完善的城市功能片区。
玖华府PK上宸云际
玖华府和上宸云际的售楼处就是面对面。
位置上玖华府更靠近地铁；
户型面积差不多，玖华府即将首开89㎡、100㎡、118㎡三种户型；上宸云际在售89、101、121㎡三种户型，但上宸云际121㎡的户型南北通透，更具改善属性。
除此之外，区域内还有1盘在售尾盘。
绿地理想城一盘在售，主要位于17号楼和其余楼栋顶底毛坯房源，户型建面约95、105、110、118㎡，销许均价约23000元/㎡。
2）江苏软件园紫金片区：
山语春风PK联发云启
联发云启在售精装房源，建筑面积98、110、125㎡。
山语春风在售精装房源，户型建面约79、89、110㎡。
从入手门槛来说，由于山语春风又79㎡的小户型，所以入手门槛相对较低；联发云启只有125㎡的户型做了双阳台，其他户型都是单阳台设计。
3）江苏软件园吉山基地：
位于正方大道以南、丹阳大道以北，以科技园区为主体功能，逐步形成新城现代服务业集聚区，都市产业园。
德信星宸在售带装修房源，户型建面约89、107、127㎡。
在江宁土地推介会上江宁开发区优质土地推介了5幅正方新城的地块，其中4幅地块在去年曾经挂出过。
江宁区将军大道以东、新丰路以南地块， 最高毛坯限价：23690元/㎡。（具体以官方发布为准）
江宁区新丰路以北、金鑫东路以西地块。最高毛坯限价：24300元/㎡。（具体以官方发布为准）
江宁区新丰路以南、金鑫东路以西地块，最高毛坯限价：24800元/㎡，配建租赁住房面积≥7680㎡。（具体以官方发布为准）
科技大道以东、东吉大道以北地块：最高毛坯限价：20800元/㎡，配建租赁住房面积≥4810㎡。（具体以官方发布为准）
而正方新城区域内的二手房比较热门的就是银城蓝溪郡，也是目前江宁炙手可热的二手房。
目前小区的均价在20562元/㎡，比目前正方新城在售的新房价格都低。
中介告诉我：银城蓝溪郡其实整体的带看和成交量都比较可观，他们门店最多的时候一天成交了5套。
毕竟银城蓝溪郡是银城开发打造，银城物业管理，小区门禁比较严，环境维护较好，精装修交付可拎包入住，多数房源已满两年，税费较低。
很多刚需都是买了自住的，他们与其去等两年多的交付时间，还不如多给一点钱，直接拎包入住。
正方新城4大痛点亟需解决
正方新城和江宁改善板块上秦淮接壤，享受利好辐射。
正方新城的区位优势还是比较明显的，距离近几年江宁兴起的新改善板块上秦淮非常近，可以说是共享产业配套。区位上胜过禄口、滨江、横溪等刚需板块。
可以说，正方新城是接棒上秦淮的一个次级板块。
但是，就目前的正方新城来看，确实有很多痛点亟需解决。
①商业究竟何时才来？
目前正方新城小区主要就是银城蓝溪郡，但是新盘比较多，后期人口会比较多；再加上正方新城的主导就是产业，产业方面的人口也比较多。整个正方新城的人口数量还是比较庞大的。
但是目前正方新城的商业配套非常匮乏，只有银城蓝溪郡的底商和绿地理想城的部分商铺，如果想去购物的话，可能还是要开车去上秦淮、九龙湖等地。
正方新城缺乏大型商业体。
未来150米“双子楼”商业地块已亮相，未来将建成商业地标。但目前还未挂出，等待时间较长。
规划10万方商业
正方大道以北区域布局有1座居住社区中心、4座基层社区中心。
一路之隔的正方大道以南规划有300亩的商办、商住组团，将支撑起10万方以上的商业载体建设，提供更加完善和高端的生活配套。
②初中何时来？
正方新城目前已经有拉萨路小学江宁分校、吉山软件园幼儿园、银城幼儿园。
目前区域内缺乏初中配套，虽然板块内规划了教育用地，但是没有动工。
年初，相关主管部门回复，根据软件园十四五发展规划，2022年启动中学前期策划，2023年开工，2024年建成，2025年开学。
此前还有消息称正方新城在谈东山外国语学校（小学初中部）等一系列教育项目，共同推动软件园片区教育基础设施的完善。
但就目前来看还没有动静。
正方大道以北区域规划有一所初中一所小学、三所幼儿园，已全部完成征地。由南师附中整体托管、建设，倾力打造江宁开发区新的一张教育名片。
③医院何时来？
目前正方新城无医院规划，医疗配套上主要以社区卫生服务站为主，缺乏大型的综合性医院。
根据最新的规划，正方新城未来规划正方新城医院，但目前暂未有最新进展。
④江苏软件园急需地铁
从目前楼盘聚集的情况来看，主要集中在银城蓝溪郡附近，但此前附近连公交线路都没有，打车也很难打，我有时候去跑盘，能过去却回不来。
江苏软件园片区距离S1号线正方中路站较远，随着在软件园上班的人越来越多后，目前已设置接驳班车，周一至周六早晚上下班接驳。
目前，879路公交车也服务于江苏软件园的业主，可以直达正方中路地铁站。
但此前，江苏软件园还传出地铁5号线南延的消息，此前官方回复5号线南延线方案正在研究阶段，具体的站点和线位还未明确，待方案最终确定后将向社会公布！
但至今仍无消息！
新晋“硅谷之城”，正方新城价值是否被低估？
正方新城因为产业较多，一直被称为“硅谷之城”，区域内无拆迁安置房，大多数都是空地，整体规划也是非常不错。
①人流
当然，正方新城很大，此处仅代表核心发展区域江苏软件园片区。片区内已有成熟园区江苏软件园，进驻了微软、甲骨文等近300家企业，且多以涉软企业为主。
另外，片区还拥有2个百亿级项目：腾讯华东云计算基地、中国电信（南京）吉山数据中心。
主打软件产业的正方新城，也被称为南京的“硅谷之城”。而江苏软件园、腾讯、中国电信未来也会给片区带来很多的软件技术人才，这对于板块的整体定位、人群、甚至是学校生源都打下一定的基础。
②交通
正方新城交通上占据三横四纵两线优势，三横：绕越高速、正方中路、银杏湖大道，可快速通达全城。
四纵：机场高速、将军大道、牛首大道、宁丹大道，连通南京南站、禄口机场等。
两线：地铁S1号线正方新城站，规划有地铁5号线南延线江苏软件园站。
③教育
规划近5年之久的拉小江宁分校终于投入运营，重磅教育配套落地，区域内还有吉山软件园幼儿园，未来三江学院新校区将搬迁到江苏软件园片区，未来学校的信息技术、计算机专业还可以直接院地合作，孵化技术，有利于人才发展，产业升级。
在江宁土地推介会上，正方大道片区基础设施建设将全面启动。
而在地块推介上提到了已经挂出的G44地块，东侧规划未来小学、国际中学等配套设施，计划将包括地块在内的整个片区打造为“未来社区”。
大家也可以期待一下就进会引进什么国际学校。
④正方中路地铁站TOD值得期待
除了这些比较零散的规划外，正方新城最值得期待的在于正方中路地铁站的规划，这个规划不仅会带动正方新城的发展，延伸意义上说，甚至会带动禄口、横溪的发展。
据悉，正方中路站附近将围绕正方中路站以TOD模式引领轨道交通物业发展，地铁集团将积极开展轨道交通车站、场段及周边区域的一体化城市设计工作。
未来S1号线正方中路站将建成大型换乘中心，将规划商业、酒店、住宅、超市、办公、学校、公园等综合配套。
（正方中路站及其周边规划图）
整体的功能规划思路为：以正方中路为中心点，核心区域（红色）为地铁站厅、地铁通道内服务设施，蓝色区域为商业、办公部分、绿色区域为居住、教育配套。
1.规划出租车、公交车停靠点
正方中路站周边布置公交停放点，出租车停靠点，公交、出租车将与地铁无缝对接。
2.规划商业、酒店、超市、办公楼
图中黄色区域为商业、绿色为办公、紫色为酒店、红色为超市，可见后期站点附近的配套丰富而齐全。
3.规划3个公园、公园商业
围绕正方中路地铁站，将打造3座公园，分别为地铁公园、生态公园、口袋公园。另外公园还有公园商业，沿街绿轴。
4.规划小学、初中、幼儿园
区域内规划1个小学、1个初中和多所幼儿园，弥补片区教育空缺。
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