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随着南京的城市版图不断向南扩进，当百家湖、九龙湖开发逐渐趋于饱和后，位于江南主城板块内的方山大学城接棒而至，正以黑马之势爆发，一跃成为城市发展重心，扛起了南京的供货大旗。
而说到方山大学城，就不得不提品牌房企聚集的方山南板块，目前区域内已经聚集中海、远洋、五矿、金科、万科、银城、招商、世茂等。
那么区域内的次新房涨幅如何？方山南板块能否迎来新一轮的补涨？
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方山南最高涨幅131.4%，仅有一盘二手房挂牌价过3万元/㎡
我统计了方山南5家主力二手房开盘以来的二手房变化情况。
从表格上来看，二手房的房价处于涨价的状态，这也说明了买房要买的早！
其中，涨幅最高的是招商方山里，涨幅高达131.4%。今年，方山南仅有1个小区房价保持在3万元/㎡以上。
我咨询了相关中介，方山南今年的二手房市场情况，总结出以下几点：
1、新房突破3万元/㎡大关，刺激方山南二手房带看。中介表示今年方山南二手房的带看量还是比较大。
2、业主对于方山南更有信心。而业主方面，尤其是品牌房企的业主，大家对于自己家还有方山南的未来都持有比较自信的态度，尤其是今年中海、远洋、万科开盘后。
而方山南也是比较纯粹的板块，都是在南京排得上名次的品牌房企。
3、不少二手房门槛较低，适合刚需。现在方山南除了银城一方山、招商方山里这些品牌房企的二手房比较贵以外，其他的楼盘价格对刚需比较友好，像武夷名仕园等小区，入手门槛较低，刚需完全能够承受得起，就算加上税费，其实也是很划算的。
4、成交还是以小面积的小三房为主。从方山南的成交情况来看，80-90㎡的小三房不管是带看量还是成交量都是比较高的。
而区域内的齐武路学校开学后，对于方山南的次新房涨幅并无多大影响，因为市场比较平稳。
方山南竞争激烈，多盘即将收官，储备地块仅剩下......
目前方山南目前有5家楼盘在售，多盘即将收官，未加推的楼栋还是屈指可数。
中海方山印在售少量带装修房源，户型建面约104、105、107、127、141、208、245、270㎡，销许均价约30138元/㎡。
状态：续销中，已加推所有楼栋，即将收官。
远洋万和方山望在售带装修房源，户型建面约89、108、126㎡，销许均价约29100-30477元/㎡。
状态：续销中，已加推所有楼栋。
山和宸园在售毛坯房源，户型建筑面积为89、104、105、116㎡、139㎡，销许均价27195元/㎡。
状态：在售，项目仅剩下5栋未加推，预计最快本月加推一栋楼，具体信息待定。
五矿澜悦溪山在售带装修房源，户型建筑面积约96、107、127㎡，精装交付，销许均价约30645元/㎡。
状态：在售，项目还有三栋未加推，最快2月底3月初加推新房源。
伟星万科·四季光年主力在售1、4、6号楼带装修房源，户型建面约89、106、125㎡，销许均价约26624元/㎡。
状态：在售，仅剩两栋未加推，具体加推时间待定。
纯新盘方面，中海观山樾已经公开位于江宁景枫负一层的城市展厅（巴黎贝甜对面），预计最快4月入市，项目规划打造17栋8-20F住宅，包括4栋8-9F低密住宅及13栋18-20F小高层，户型面积段89-130㎡，其中89㎡-115㎡为小高层，130㎡为低密住宅，放风价约3万/㎡-3.2万/㎡。
储备地块方面，方山南目前的宅地仅剩下4幅。
这4幅宅地中包括去年终止出让的两幅，这两幅地块预计在今年的批次土地出让中再次挂出。
①NO.2021G128：吉印大道以南，丽泽路以东地块：用地性质R2二类居住用地(100%)，用地面积67703.81平方米，容积率1.3。最高毛坯限价：28300元/㎡，最低配建租赁住房面积4410㎡。
②NO.2021G129：映红路以北，丽泽路以东地块：用地性质R2二类居住用地(100%)，用地面积41277.48平方米，容积率2.1。 最高毛坯限价：28000元/㎡，最低配建租赁住房面积4410㎡。
而根据今年的江宁土地推介会消息，除了这两块宅地外，方山南包括方山大学城暂无宅地出让。
除此之外，就要看解溪了。
江宁方山高新园解溪社区已经整体拆迁，届时会释放出很多土地。
根据此前公示的《增减挂钩建新区2016年第4批次(14挂)建设用地批复》中显示：将淳化街道方山社区、解溪社区、新华社区，淳化街道集体，江宁街道牧龙社区，汤山街道路西社区、作厂社区等35.5624公顷集体土地征收为国有。
而关注度颇高的解溪社区，位于地铁1号线药科大学站以南、博观路以北、学十四路以西，涉及面积为4.5581公顷。根据《江宁教育功能区控制性详细规划》，该地块规划为商住混合用地，目前尚未有具体建设方案。
方山南补涨靠这些机会.....
方山南去年可以说是江宁的热门板块。
年初，中海、伟星、万科、金科、美的、景枫、五矿、远洋八五家房企，联动发声，朋友圈被刷屏，开启近几年来江宁最大规模的抱团发声。
由于方山南目前新房聚集的区域确实存在较多的问题，例如交通不方便，配套不成熟等，再加上开发商扎堆开盘，上市楼盘及房源数量较多，购买力不够，导致区域内楼盘去化表现平平。
但是开发商的入驻，也加快了板块内利好的落地，尤其是商业的利好，尤为突出。
商业
1、开市客地块9月开工
最新消息，开市客预计9月开工，今年计划投资2亿，完成主体施工。
21年6月，开市客（Costco）集团与江宁高新区签署投资协议，全国首家包含开市客全部会员服务的旗舰店超市项目落户江宁。
项目总投资约1亿美元，总建筑面积约5.4万平方米，计划2023年年底开业！
2、G99地块由正和承邦负责商业开发
江宁城建G99地块商业开发及公共配套用房建设项目商业管理服务中标结果出炉，由正和承邦企业管理集团有限公司竞得，负责整体的商业开发及公共配套用房建设项目商业管理服务。
此次竞得后期开发的正和承邦企业管理集团有限公司，正是“MALL姐”吴正梅的团队，在南京开发运营了很多成功的商业标杆项目。
比如，2008年的水游城，2012年的虹悦城，2016年的景枫KINGMO，2019年的华采天地。
江宁城建大学城G99地块为纯商业地块，总体量6.5万方。
从前段时间披露的效果图看，江宁城建G99可能有4-5层，体量还是比较大的，项目定位为大学城商业标杆，后期会打造成集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的商业综合体。
教育
目前方山南已经有瑞艺路幼儿园文鸿路分部，齐武路中小学、东山高级中学齐武路校区、南外方山等教育资源。除此之外，板块内规划中小学用地，目前暂无最新消息。
效果图如下：
医疗
方山南区域内的国家高端医院综合医院—阿尔文医院（拟命名），目前正在建设中，预计今年投入使用。
写在最后：
方山南部目前人气不足，但是随着五矿澜悦溪山、中海方山印等盘的交付，这里的烟火气也会更旺盛。
而对于买房人来说，方山南的楼盘总价不算太高，整体的板块圈层还是比较好的。总体来说，方山南是一个非常宜居的板块，如果是在附近上班的自住客群的话，可以按照自己的资金来选择房源。
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