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365淘房 朱梓暄 2022年，河西新盘上市量激增，产品同质化不可避免，一场“生死大战”即将触发！
就目前已出规划的纯新盘所流出的信息中，河西南G113和G114地块均可能打造科技住宅。
难道，科技住宅成为了河西南房企打破“同质化”的关键？
要知道，在很多南京买房人的眼里，科技住宅并不是优势。对于科技住宅的实际使用效果、设备使用年限与维修、户型设计等各个方面，都有许多质疑，有人更是直言：科技住宅是板块垫底的命！
然而， 刚刚我在某二手房成交频道发现，朗诗国际街区、朗诗熙华府两套科技房再次刷新历史成交单价！
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01
河西两大科技住宅创新高！科技住宅打赢了翻身仗？
我在某二手房成交频道上查询到，朗诗国际街区南园成交了一套建面63.57㎡的房源，总价426万，单价6.7万/㎡，刷新小区最高成交单价。
与此同时，河西南部朗诗也在去年11月底创下了成交新高！建面142.25㎡的房源932万成交，单价超6.5万/㎡！
朗诗的科技住宅此前一直是河西区域垫底吗？
▲朗诗国际街区，区位图
以朗诗国际街区南园举例，从2019-2021年年底3年房价的走势来看，朗诗国际街区南园二手房价确实低于奥体整体的二手房价格，但整体走势是向上的，从2019年的5.3万/平涨至约6.2万/平。
再看近年来的实际成交情况，建面约104平2室2厅的房源成交单价也是逐渐提高的。
虽然不能和奥体品质二手房相提并论，但这样的价格确实算不上垫底。只能说比起当年新房的开盘价格，涨幅确实没有跑得过其他楼盘。
2007年，朗诗国际街区中园开盘，销售均价1.23万元/㎡；
2009年，南园加推最后一栋时，均价达到了2.55万元/㎡，且户型面积为104，130，200平米以上，意味着10年前，河西一套房的最高总价已经超500万元。
同时期，万科光明城市加推最后一栋房源，是小区观景较好的楼栋，均价在1.2-1.4万元/㎡。仁恒江湾城在2009年7月首开，均价1.5万元/㎡。
朗诗熙华府情况稍有不同，本月二手房均价约6.38万/平，在星八客中处于中游，正荣润峯和佳兆业城市广场在市场上更受认可。
但深挖其开盘价格做对比，朗诗熙华府开盘均价为星八客最高，3.1万/㎡。按照道理二手房价格也应该更高。
值得注意的是，朗诗国际街区是河西个科技住宅项目，朗诗熙华府也是河西目前难得的带科技系统的次新二手房，并且两个小区绿化率都很高。
价格是市场最明显的反馈，那么是不是意味着，住宅“科技化”并不能成为房价的突破口，仅仅只能是锦上添花的存在？
02
科技住宅只是附加值，买房人更看重...
反观海玥名都，一提起这个二手房，浮现在你们脑海中的是“河西知名高品质小区”还是“河西又一个科技住宅”？
想必大多数都认为是个。
海玥名都成交量不多，但一旦成交，几乎都是高价。原因也很简单，区位+产品品质+颜值+业主素质这四点足以圈住高净值人群的心，连学区都不在考虑范围内，科技住宅仅仅是四点之外博得更多青睐的附加值。
在海玥花园的开盘现场，西妹就遇到了海玥名都的业主，她告诉西妹：“我们家就在海玥名都沿街的一排，恒温恒湿恒氧的房子确实不太需要开窗，所以在家里自然不太受噪音影响。”
“这次选择海玥花园主要原因是认可项目品质，再者也住习惯了科技住宅，体验过好的之后，标准就降不下来了。”
同在奥体、又都是科技住宅，朗诗国际街区二手房价为何不太理想呢？
原因有三，一是房龄较老，河西科技房还有更新的朗诗熙华府、河西金茂府可以选择；
二是房龄较老导致外立面有一些修补的现象，西妹跑盘时经过朗诗国际街区，南区部分楼栋已经完成外立面的翻新，颜色为统一的深红色，其他楼栋也在有条不紊地翻新，补丁盘已成为历史：
▲朗诗国际街区
三是朗诗国际街区户型设计不符合南京人的口味，没有阳台。从后期的朗诗熙华府就能看出，朗诗在产品上的改良，正南正北，有阳台设计。
▲朗诗熙华府
03
科技的时代要来了，购买科技住宅必须知道以下四点！
如今，南京新房市场注入越来越多的科技血液，不论是改善板块还是刚需板块，科技住宅数量都在增多。经过了时间的历练，科技愈发成熟，已经感受过科技带来的生活品质提升的业主们都纷纷感叹：“科技真的可以改变生活！”
从和业主的沟通中，对于科技住宅存疑的买房人也日益减少，肉眼可见，科技住宅已经被大多数人接受。
那么，现在南京的新房市场，科技系统是否成为了吸引买房人的关键呢？
目前河西在售的新房中，颐和源璟、海玥花园和河西金茂府G12均是科技住宅。海玥花园是河西仅存的超高端项目，具备一定特殊性，其热卖原因是稀缺性。而颐和源璟位于居住氛围浓厚的奥体东板块，人气也很高，但楼市震荡的情况下，对比上半年热度还是下降了不少。
▲海玥花园前期航拍图
2020年的河西金茂府与2021年的金茂府G12热度不可同日而语，金茂极其成熟的科技系统也没能留住买房人的心。
而超人气热盘长江华府，起初传出要打造科技系统，即使项目面市后并未有科技系统的加持，但其凭借区位优势在河西众多热盘中一枝独秀。
不难看出，就河西而言，动辄大几百万上千万的房子，单靠科技系统依旧吸引不了买房人。
不过，由于2022年河西南有7大纯新盘即将上市，在上市价格差别差不多的情况下，或许科技系统住宅能区别于其他项目，受到更高的关注度。
科技住宅作为人居发展的潮流，确实在很大程度上提升了业主的生活品质，比传统住宅更加细致周到，多重科技手段的运用，也更容易打动客户的“痛点”、“爽点”。这样的优势也成为了不少现房项目的主打优势，关于科技住宅，西妹有几点提醒买房人：
1、在全装修+升级装修包的配套模式下，打造科技住宅的话要做好必须买“包”的准备；
2、科技住宅一般交房之后，很难自己敲墙改造，甚至连在墙上打洞安装一些装饰画等，都要事先考虑后墙后有无管道，造成户型实用灵活性大大降低；
3、科技住宅同样作为科技产品，现在是最新一代，那未来必然会有更先进的产品出现，在此情况之下，未来你入住的科技住宅技术已经完全落后于市场时，你的房屋保值增值性方面，可能就会大打折扣。
4、如果对科技系统充满期待，建议选择朗诗、金茂等在科技系统上技术更成熟的房企品牌。
最后，西妹想问问大家，你们对于科技系统是什么看法？欢迎留言告诉我！
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