曹丽：2022年上市量持续高位，分化加剧

来源：365淘房 2022-01-05 17:21 

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2021年南京房企排行(全流量）房企成交金额十强：

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2021年南京房企排行(全流量） 房企成交面积排行：

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2021年南京房企排行(权益）房企成交金额十强：

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聚焦南京房地产市场，今年楼市表现几何？市场变化又是怎样？明年楼市又将走向何处？活动现场，网尚研究机构研究总监曹丽表示：

潮起潮落，2021上下半年市场变化大

在今年一季度的时候，房价指数还是上涨的，到了6月份，房价下行趋势已经从二手房传递到了新房。8、9月份的时候拐点已经出现，在国庆节前后，房地产融资这一块已经有了缓和的苗头，到了11月份的时候又有了放松，12月份的时候高层更是密集出来表态，但不管是市场面还是企业面，都没有出现明显的好转，11月份70大中城市住宅成交指数，出现了2015年以来的最低值，有59个城市的新房出现了下跌，有63个城市的二手房出现了下跌。

调控从紧到松，2021楼市刷新4个纪录

回顾2021年，楼市的调控政策从原来的中性到收紧再到有所放松，市场的反应销售下行，房企的资金链趋紧，投资收缩，评级下调，金融机构开始不愿放贷，购房者预期越来越悲观，进而推动着销售进一步下行，到了下半年已经开始担心在销售端出现了崩溃的迹象。

2021年刷新了四个记录，个商品房销售金额突破了3900亿，增速超过了30%，创下了南京房地产规模的新高。第二个商品住宅贡献率金额超过了90%，面积超过了95%，是近十年来的最高水平。在新房的价格方面，10月份原地不动，11月份下降了0.5个点，降幅是2015年以来南京的最大。截止年末商品房库存接近7万套，是十年以来最大的量。虽然库存量一直在增加，但是按12个月的周期来看，目前不到8个月，商品住宅市场比较安全。

二手房从今年5月份开始降温，成交1.4万套，跟2020年相比减少了1.1万套，70城市的二手房价指数显示，2019年1月份开始，南京的二手房房价就一直环比在涨，连续涨了33个月之后，在2021年的10月和11月连续出现两次下跌。市场虽然在变，但龙头企业的逻辑没有变，规模就是优质，第二个稳健是基础。

房地产是支柱产业，稳定将是主旋律

房地产行业通过直接和间接的渠道，拉动中国GDP增长超过20%，2021年前9月数据显示，全国房地产相关总收入达到了6.9787万亿元，大概是全国财政收入的42%，地方财政收入的80%，以及税收来源的50%。另外在居民就业方面，第四次经济普查数据显示，到2018年底，房地产业和建筑业的就业，合计占全国非农就业人数的15%。在财政方面，我国住房资产在城镇家庭资产中的比例大概是60%，城镇常住人口收入的11%，合理的住房需求，合理的信贷规模，和合理的行业发展都是有必要的。

关于调控，中央对房地产最新的表述是支持更好的满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

银保监会表示，要支持合理住房需求的合理释放。未来的重心会出现调整，维护销售不再下降，允许正常的融资。对于房地产业健康发展和良性循环说明了三点，房价不能大涨，但房价也是需要缓步上涨的，只有这样才能重新建立对市场的信心。第二量不会下来，房地产是支柱产业，稳住量才能稳住就业。第三土拍更需要正常化的运行。

2022年上市量持续高位，分化加剧

客户预期方面，目前市场上观望氛围比较浓，计划随手出手的只有16%，跟2020年同期相比下降厉害，观望期延长了，暂无购房计划的比例从21%上升到38%，认为房价可能会下降的，也有36%。市场预期方面，看涨减少，认为房价仍然上涨的只有三分之一，同比下降了23个百分点，有40%的受访者认为近期的房价将趋于平稳。再看买房的原因，30%的受访者只看新房，减少了20个百分点，有69%的受访者认为新房和二手房都可以看，必须买新房的认为有41%仍然是投资、保值。

影响因素，根据调查结果显示，能够增强购房意愿最主要的因素是利率的下降，另外限购放松、首付比例降低、落户的放宽，是决定购房门槛的重要因素。同时，房价的上涨和下跌是影响市场情绪的最重要的因素。

看土地市场方面，土地供应的规模是本质，南京2021年土地的总出让金额维持在两千亿以上，下半年供应的规模相较于上半年有所增加。其次，在总土地出让规模下降了20%的背景下，2020年纯住宅出让面积跟往年比仍然有18%的增长，这意味着接下来新房的供应规模是在增加的。

这也充分说明了三点，土地市场的决定因素主要来自于出让方的意愿。第二，热点地块不会因为双集中、市场下行还出现明显的降温，第三，2022年南京商品住宅市场发展的基础非常得稳固。

根据365淘房的统计，2022年全市商品住宅大概有219家楼盘有9万方的房源上市，上市量将持续高位，但板块热度分化将会加剧。

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