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“挂牌570万，成交价583万”
“挂牌152万，成交价193万”
“挂牌316万，成交价325万”
……成交价频频高于挂牌价，南京二手房破冰？这些小区房主开始飘了？我摸底发现真相！
成交价≥挂牌价！这些小区二手房开始飘了？
市场火爆的时候，由于房主跳涨，成交价高于挂牌价的现象屡见不鲜。但是，随着楼市下行，二手房市场经历“过山车”，房主砸盘、降价卖房已经成为了主旋律，成交价低于挂牌价也是常态。
如今竟然还有成交价高于挂牌价的？逆势成交？什么小区房源这么抢手？从链家南京官网最新成交数据来看，有不少小区都有成交价高于挂牌价的情况，部分房源差价甚至达到了40万以上。
高科荣域5室2厅133.44平米：挂牌价570万，成交价583万，价差13万
天地新城天玑座2室2厅93.35平米：挂牌价235万，成交价245万，价差10万
金地自在城第六街区4室2厅141.82平米：挂牌价316万，成交价325万，价差9万
银龙花园二期2室1厅106平米：挂牌价152万，成交价193万，价差41万
卧龙湖小镇3室2厅147.23平米：挂牌价239万，成交价243万，价差4万
威尼斯水城第七街区3室2厅140.34平米：挂牌价300万，成交价302万，价差2万
旭日华庭3室2厅110.97平米：挂牌价246万，成交价247万，价差1万
除此之外，还有一批小区房源成交价和挂牌价相同。比如裕顺雅苑、铁桥小区、彩虹城、南堡新寓、四季金辉、保利梧桐语花园等。
南京二手房回暖了？房主有底气提价了？针对成交价明显高于挂牌价的房源成交情况，我也进行了摸底，咨询了对应的中介人员，发现原来另有“隐情”。
1、成交价明显高于挂牌价的，多因附加车位等
可以看到，因为附加车位以及承担土地收益金等影响，出现了成交价高于挂牌价的情况。实际上，卖家主动跳涨的几乎没有。
2、议价空间依然存在，二手房尚未明显回暖
“现在基本上都是降价卖，一般都会低于挂牌价成交，房主自己也有这个心理预期，有的为了快速成交，挂价就不高”，据中介透露，二手房议价空间依然存在，目前尚未出现明显回暖迹象。另外，也有部分二手房房主“坚持”，卖不掉也不降价。
“之前挤压的贷款现在在陆续放，有一定的松动趋势，但是整体市场还是比较冷的，回暖没有那么快“。
最新小区涨跌榜出炉！昔日网红盘也扛不住了？
南京最新二手房成交情况究竟如何？成交量价有何变化？一起来看最新数据。
南京网上房地产统计数据显示，12月南京二手房成交7291套，比上月的7502套下跌了211套，环比下跌了2.81% ，同比2020年12月下跌约34.68%。
其中，江宁区成交1188套位列全市，浦口区以1166套的成交量位列全市第二，栖霞区以1091套的成交量位列全市第三。
价格方面，2021年12月南京二手房住宅均价为36095元/㎡，环比上月的36078元/㎡，环比上涨仅0.05%，整体呈现平稳。
2021年12月南京热门二手房小区中，跌幅和涨幅TOP10的小区均曝光。跌幅前三位的分别是：玄武区的丹凤新寓（下跌8.34%），浦口区的正荣润锦城（下跌7.53%）；建邺区的双和园（下跌6.91%）；涨幅前三位的分别是：江宁区东郊小镇（上涨5.46%）、玄武区的东恒阳光嘉园（上涨4.85%）、雨花区的善水湾花园（上涨3.6%）。
小区房价涨跌榜也反映了当下的市场形势，有几点值得关注：
1、曾经靠炒作名校资源涨上去的，现在价格开始回落。比如丹凤新寓，此前盛传人民初中将纳入金中教育集团，导致小区房价从不到4万/㎡，飙涨至4.3+万/㎡。如今传闻被证实为谣言，加上楼市降温，该小区二手房价格开始回落。
2、新房上市冲击+投资撤场，昔日网红盘也撑不住了。比如江北核心区的正荣润锦城，上半年成交价基本在4.5+万/㎡，最高可达5.2万/㎡。但是随着楼市下行和新房上市量的冲击，11月有一套仅以4.2万/㎡的价格成交。而最近成交的一套87㎡三房，成交价更是比挂牌价低了22万。
3、配套利好刺激+新房稀缺，二手房迎来涨价潮。宁句城际开通运营，东郊小镇迎来了地铁，小区业主身价再涨；城南两桥片区新房不多，善水湾花园作为区域内为数不多的在售商品房小区，因为稀缺，房源价值也在提升。
2021年二手房大起大落！2022年指导价还会出台吗？
2021年，南京二手房表现堪称是：大起大落。上半年价格天花板不断被刷新，成交价创新高的小区比比皆是，成交量急速上升，4月成交更是突破了1.5万套。市场狂热，房价跳涨现象屡见不鲜。
下半年，受市场整体降温影响，二手房迅速转冷，房源成交周期拉长，成交量明显下滑，10月跌破6000套，房产中介关门潮到来，与此同时，房主心态出现波动，降价、抛售又成为了市场主旋律。
值得关注的是，年底北上广深二手房迎来了回暖迹象，成交量有所攀升。11月开始，南京二手房成交量重回7000套，12月也依然保持在“7“字头，有一定的触底反弹。但是，对于2022年的二手房市场表现预测，依然不容乐观。
首先，新房上市量巨大。南京网上房地产数据显示，南京全市目前商品房库存量74458套。另据365淘房统计，2022年预计有219家楼盘将推新，其中97家纯新盘入市“厮杀”，新房市场竞争可想而知。新房上市量巨大，无疑也会给二手房市场带来冲击。
其次，价格难回高位。在“房住不炒“的楼市大基调下，投资客渐渐撤场，以学区房等名义炒作房价被严打，房价上涨的支撑因素渐渐消失，即便是成交量出现上升，楼市迎来反弹，价格也很难再回高位。
官方频繁定调，保持楼市平稳发展和缓解信贷环境紧张局面，支持刚需、改善住房按揭需求等，政策暖风进一步提振市场信心，市场会有破冰之时，只是狂热或许难寻。对于买房人来说，目前依然是买方市场，可以“货比三家“，好好挑选。
至于南京二手房指导价何时出台？从目前的市场环境来看，难！毕竟市场较冷，房主主动降价较多，市场已一片凉意，再来“价格指导”的作用已然不大。
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