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紧邻雨核,房价相差近1.6万元/㎡,江宁新城业主哭诉:我们不该被遗忘!

来源:365淘房 2021-10-14 07:00

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江宁作为南京占地面积最大的板块,与不少主城板块接壤。就在最近江宁有个板块的业主们很伤心:我们旁边就是雨花核心区,他们卖3.6万元/㎡,我们这只卖2万元/㎡多,凭什么?

这个板块就是低调的谷里板块。

业主哭诉:谷里位置太好了,我们不该被遗忘

城市是不断发展的,地段是不可复制的。

而谷里似乎真的被小瞧了。

我们先来看一张图,这是我站在雨花核心区的龙湖天钜上拍摄的一张图;周边都是在建的商品房,可以想象到未来的繁华。

而就在那天,我是真的发现原来谷里板块位置这么好,图片的最北方高处有个灯火通明的地方,就是牛首山!

清晰可见的牛首山也在告诉我,谷里距离雨核真的很近。怪不得业主们哭诉:谷里的位置太好了,应该被注意!

我以雨核的龙湖天钜为起点,发现直线距离3公里处就是牛首山,直线距离8.4公里处就是谷里的中心区!

这8.4公里之间并无其他子板块,也就是说谷里板块是直接和雨核接壤的!

板块相邻,楼市却两极分化,新房房价直接相差近1.6万元/㎡

要论2021年,谁是南京楼市最大的热点,雨花核心区说自己排第二,可能没人敢排在第一。

中国(南京)软件谷的产业高度、紧邻城中和河西的区位、雨核崛起的光环,再加上金基、龙湖、中海等品牌房企的加持,让这个雨花宇宙中心发生了奇妙的化学反应!

区域内的房价也是水涨船高。

2020年 

龙湖天钜收官价格32384-35743元/㎡;

中海城南公馆收官价格36156元/㎡;

2021年 

彰泰融创观南府收官价格33800元/㎡;

就在年初的土拍上近50家房企报名激烈争抢雨核的G06,再掀南京土地市场的血雨腥风。经过38轮竞价,毫无悬念地触顶摇号。

2月25日,随着漫长的摇号程序结束,G06宅地最终花落南京本土头号民营地头蛇——金基,成交总价22.7亿元,成交楼面价27907元/㎡,毛坯限价38000元/㎡。

G06宅地南侧约2公里,同为“雨核”片区内的彰泰观南府毛坯限价仅为32000元/㎡。前者相较于后者,限价红线大幅撕裂,一夜“上浮”了6000元/㎡。

目前案名金基嘉玥:项目共计打造5栋住宅楼,户型偏改善,分别是118㎡三房和143㎡四房,毛坯限价3.87万/㎡,精装放风价约4.4-4.5万/㎡,预计5成首付起。

有对比就有伤害。与雨核的热相比,与之接壤的谷里板块就十分清冷了,房价更是差了一大截。

谷里板块在江宁楼市的发声可以说基本没有。

板块内的楼盘也是续销的状态。

德信烟岚山庄在售1-3、5-7#房源,建筑面积228㎡、236㎡,销许均价25864元/㎡。

中建烟岚府目前在售少量底跃,户型建面约206-223㎡,一梯两户,整体销许均价22963元/㎡。

德信爱家玖栖和院在售多层及叠墅房源,多层销许均价约19710-19809元/㎡,户型建面约89、103㎡,叠墅均价约21358-21374元/㎡,户型建面约170、220㎡。 

而在最近一次的土拍中,谷里拟出让的低密宅地终止出让,有业内人士猜测或是因为无开发商报名终止出让。

这么一看,不管是新房市场还是土拍市场,谷里都十分冷!谷里的房价和雨核的房价最高差了1.6万元/㎡,这个差价令人震惊!

规划升级,谷里城市界面即将更新,能否带动谷里楼市发展?

就在近期,谷里的城市规划出炉。

未来这里将打造成城乡融合高质量发展示范区、西南部美丽乡村综合服务区、宜居宜游的田园形态生活区。

城市建设用地878.68公顷,占总用地面积的98.16%, 主要为居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地及道路与交通设施用地等;非建设用地面积16.49公顷,占总用地面积的1.84%,主要为水域。

配套设施规划

公共服务设施规划:规划行政办公设施3处,文化设施1处,社会福利设施3处,初中2所,小学5所,体育、医疗卫生设施各1处。

社区公共设施规划:规划居住社区中心3处,基层社区中心10处,同时结合居住用地设置幼儿园10所。

综合交通规划

镇区可通过牛首大道快速连接周边;规划构建主、次、支三级体系,总体形成“两横三纵”主干路网体系;规划设置10处停车场。

 

从城市规划上来看,谷里还是以低密度的住宅为主,宜居性较高,城市界面的更新能否带动谷里楼市的发展?可能只有时间能给我们答案了。

谷里5大痛点急需被打通!

那么究竟为什么谷里板块位置这么好,却十分冷清呢?我觉得有5大原因!

1、交通配套匮乏,仅靠自驾和公交出行

谷里目前区域内出行仍然是靠自驾或者公交,中心区暂无明确的地铁规划。

 

 

而今年的十四五规划中提到了南京地铁12号线,南京地铁12号线初步规划设16个站点,分别是金马路站、白水桥、北湾营、花港路、麒麟工业园、石杨东路、上坊工业园、万安北路、金箔路、东山、杨家圩、百家湖、天元西路、高湖、河海大学·佛城西路站、牛首山。具体线路走向是由金马路站出发,经过江宁区的麒麟街道和东山街道,到达终点牛首山站,长度约为29公里。

(图源:百度百科)

但究竟站点在哪里?何时才能通车?现在还是个未知数。

2、商业薄弱,无大型商业体规划

谷里商业目前主要还是靠沿街底商或者一些小型的不出名的商业体。

 

NO. 2020G19地块商业开发项目位于谷里街道邻里大道以南、经五路以东未来将建一个体量约1.4万方的小型商业,也将为片区新添商业配套。

 

然而目前谷里暂无大型的商业体规划。

3、暂无名校规划 

目前,谷里仅有谷里中心小学和谷里中学,教育资源一般,且离新地块较远。谷里第二小学正在逐步推进,未来建成后将服务于新地块以及周边小区的孩子。

 

 

但遗憾的是目前谷里暂无名校规划,不管是老牌的江宁学校还是名校分校,在谷里都没有出现。

4、目前医疗配套匮乏

目前谷里的医疗配套并不完善,有谷里社区医院等医院,但总体医疗资源还是比较匮乏的。

江苏省中医院牛首山分院落户谷里,分院占地313亩,建设总投资8.7亿元,集医疗、康复、养生、保健为一体,该项目将分三期进行,建设期为5年。

(具体地址以官方规划图纸为准)

根据规划,省中医院牛首山分院拟建于牛首大道以东、纬三路以北、庆兴路以南、大泉路以西,建筑面积12.8万平方米。江苏省中医院牛首山分院建成运营后作为该区域内一家三甲级医院,将辐射利好牛首山谷里板块周边居民。

5、板块整体规划均为低密住宅,面积较大

由于谷里板块内的风景区非常多,例如牛首山风景区、金陵小城风景区等,整体板块的定位是偏改善属性的。

从板块内的楼盘打造的产品面积来看,整体大户型偏多,总价较高,去化比较缓慢,小户型的去化还是非常可观的。

其实总结起来就一句话:配套不成熟,刚需价格,改善面积,辐射客群少。

你觉得紧邻雨花核心区的谷里价值被低估了吗?欢迎留言讨论。

 

 

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