紧邻雨核，房价相差近1.6万元/㎡，江宁新城业主哭诉：我们不该被遗忘！
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江宁作为南京占地面积最大的板块，与不少主城板块接壤。就在最近江宁有个板块的业主们很伤心：我们旁边就是雨花核心区，他们卖3.6万元/㎡，我们这只卖2万元/㎡多，凭什么？
这个板块就是低调的谷里板块。
业主哭诉：谷里位置太好了，我们不该被遗忘
城市是不断发展的，地段是不可复制的。
而谷里似乎真的被小瞧了。
我们先来看一张图，这是我站在雨花核心区的龙湖天钜上拍摄的一张图；周边都是在建的商品房，可以想象到未来的繁华。
而就在那天，我是真的发现原来谷里板块位置这么好，图片的最北方高处有个灯火通明的地方，就是牛首山！
清晰可见的牛首山也在告诉我，谷里距离雨核真的很近。怪不得业主们哭诉：谷里的位置太好了，应该被注意！
我以雨核的龙湖天钜为起点，发现直线距离3公里处就是牛首山，直线距离8.4公里处就是谷里的中心区！
这8.4公里之间并无其他子板块，也就是说谷里板块是直接和雨核接壤的！
板块相邻，楼市却两极分化，新房房价直接相差近1.6万元/㎡
要论2021年，谁是南京楼市最大的热点，雨花核心区说自己排第二，可能没人敢排在。
中国（南京）软件谷的产业高度、紧邻城中和河西的区位、雨核崛起的光环，再加上金基、龙湖、中海等品牌房企的加持，让这个雨花宇宙中心发生了奇妙的化学反应！
区域内的房价也是水涨船高。
2020年
龙湖天钜收官价格32384-35743元/㎡；
中海城南公馆收官价格36156元/㎡；
2021年
彰泰融创观南府收官价格33800元/㎡；
就在年初的土拍上近50家房企报名激烈争抢雨核的G06，再掀南京土地市场的血雨腥风。经过38轮竞价，毫无悬念地触顶摇号。
2月25日，随着漫长的摇号程序结束，G06宅地最终花落南京本土头号民营地头蛇——金基，成交总价22.7亿元，成交楼面价27907元/㎡，毛坯限价38000元/㎡。
G06宅地南侧约2公里，同为“雨核”片区内的彰泰观南府毛坯限价仅为32000元/㎡。前者相较于后者，限价红线大幅撕裂，一夜“上浮”了6000元/㎡。
目前案名金基嘉玥：项目共计打造5栋住宅楼，户型偏改善，分别是118㎡三房和143㎡四房，毛坯限价3.87万/㎡，精装放风价约4.4-4.5万/㎡，预计5成首付起。
有对比就有伤害。与雨核的热相比，与之接壤的谷里板块就十分清冷了，房价更是差了一大截。
谷里板块在江宁楼市的发声可以说基本没有。
板块内的楼盘也是续销的状态。
德信烟岚山庄在售1-3、5-7#房源，建筑面积228㎡、236㎡，销许均价25864元/㎡。
中建烟岚府目前在售少量底跃，户型建面约206-223㎡，一梯两户，整体销许均价22963元/㎡。
德信爱家玖栖和院在售多层及叠墅房源，多层销许均价约19710-19809元/㎡，户型建面约89、103㎡，叠墅均价约21358-21374元/㎡，户型建面约170、220㎡。
而在最近一次的土拍中，谷里拟出让的低密宅地终止出让，有业内人士猜测或是因为无开发商报名终止出让。
这么一看，不管是新房市场还是土拍市场，谷里都十分冷！谷里的房价和雨核的房价最高差了1.6万元/㎡，这个差价令人震惊！
规划升级，谷里城市界面即将更新，能否带动谷里楼市发展？
就在近期，谷里的城市规划出炉。
未来这里将打造成城乡融合高质量发展示范区、西南部美丽乡村综合服务区、宜居宜游的田园形态生活区。
城市建设用地878.68公顷，占总用地面积的98.16%， 主要为居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地及道路与交通设施用地等；非建设用地面积16.49公顷，占总用地面积的1.84%，主要为水域。
配套设施规划
公共服务设施规划：规划行政办公设施3处，文化设施1处，社会福利设施3处，初中2所，小学5所，体育、医疗卫生设施各1处。
社区公共设施规划：规划居住社区中心3处，基层社区中心10处，同时结合居住用地设置幼儿园10所。
综合交通规划
镇区可通过牛首大道快速连接周边；规划构建主、次、支三级体系，总体形成“两横三纵”主干路网体系；规划设置10处停车场。
从城市规划上来看，谷里还是以低密度的住宅为主，宜居性较高，城市界面的更新能否带动谷里楼市的发展？可能只有时间能给我们答案了。
谷里5大痛点急需被打通！
那么究竟为什么谷里板块位置这么好，却十分冷清呢？我觉得有5大原因！
1、交通配套匮乏，仅靠自驾和公交出行
谷里目前区域内出行仍然是靠自驾或者公交，中心区暂无明确的地铁规划。
而今年的十四五规划中提到了南京地铁12号线，南京地铁12号线初步规划设16个站点，分别是金马路站、白水桥、北湾营、花港路、麒麟工业园、石杨东路、上坊工业园、万安北路、金箔路、东山、杨家圩、百家湖、天元西路、高湖、河海大学·佛城西路站、牛首山。具体线路走向是由金马路站出发，经过江宁区的麒麟街道和东山街道，到达终点牛首山站，长度约为29公里。
（图源：百度百科）
但究竟站点在哪里？何时才能通车？现在还是个未知数。
2、商业薄弱，无大型商业体规划
谷里商业目前主要还是靠沿街底商或者一些小型的不出名的商业体。
NO. 2020G19地块商业开发项目位于谷里街道邻里大道以南、经五路以东，未来将建一个体量约1.4万方的小型商业，也将为片区新添商业配套。
然而目前谷里暂无大型的商业体规划。
3、暂无名校规划
目前，谷里仅有谷里中心小学和谷里中学，教育资源一般，且离新地块较远。谷里第二小学正在逐步推进，未来建成后将服务于新地块以及周边小区的孩子。
但遗憾的是目前谷里暂无名校规划，不管是老牌的江宁学校还是名校分校，在谷里都没有出现。
4、目前医疗配套匮乏
目前谷里的医疗配套并不完善，有谷里社区医院等医院，但总体医疗资源还是比较匮乏的。
江苏省中医院牛首山分院落户谷里，分院占地313亩，建设总投资8.7亿元，集医疗、康复、养生、保健为一体，该项目将分三期进行，建设期为5年。
（具体地址以官方规划图纸为准）
根据规划，省中医院牛首山分院拟建于牛首大道以东、纬三路以北、庆兴路以南、大泉路以西，建筑面积12.8万平方米。江苏省中医院牛首山分院建成运营后作为该区域内一家三甲级医院，将辐射利好牛首山谷里板块周边居民。
5、板块整体规划均为低密住宅，面积较大
由于谷里板块内的风景区非常多，例如牛首山风景区、金陵小城风景区等，整体板块的定位是偏改善属性的。
从板块内的楼盘打造的产品面积来看，整体大户型偏多，总价较高，去化比较缓慢，小户型的去化还是非常可观的。
其实总结起来就一句话：配套不成熟，刚需价格，改善面积，辐射客群少。
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