土地新政出炉！详解今日南京53幅新挂地块！格局大变

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365淘房

重磅！就在刚刚，2021年南京第二批集中供地的53幅地块出让公告正式发布，预计在9月26日出让！

365楼市时间整合土地新政公告亮点如下▼▼

1、本次土地出让共53幅地块，将实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式；

2、地价溢价率下调至最高15％；

3、从公共空间、建筑设计、停车设施等三个方面明确住宅品质新要求；

4、拿地6个月内，住宅不得上市；

5、11幅热门地块规定不得合作开发。

与此同时，南京各个板块土地也有诸多亮点▼▼

1、江北毛坯销售最高限价被刷新，G19地块毛坯销售限价达到了38000元/平，相较于此前卓越G12地块的35000元/平，房价上涨了3000元/平。江北核心区新房市场将迎来历史性的一刻，即将迈进4万/平台阶！

2、江北大厂葛塘区域毛坯销售限价由19420元/平上涨至19520元/平；

3、江北研创园毛坯限价上涨约600元/平；

4、桥林新城最高毛坯限价达24500元/平，未来新房售价预计可达27000元/平，而现在区域新房价格整体在22000元/平左右，上涨约5000元/平；

5、江宁方山南毛坯最高限价由27195元/平上涨至28000元/平；

6、上秦淮宅地毛坯限价由32800元/平下调至32000元/平；

7、禄口宅地毛坯限价由18400元/平上涨至18500元/平；

8、仙林湖宅地毛坯限价由33800元/平上涨至34000元/平；

9、溧水宅地毛坯限价由14850元/平上涨至14935元/平；

10、雨花岱山低密宅地毛坯限价由30000元/平上涨至31200元/平；

11、雨花稀缺低密宅地出让，紧靠仁恒玉兰山庄，毛坯限价43000元/平；

12、江心洲G71、G72地块毛坯限价分别为42850元/平、42800元/平，均突破4万/平大关；

13、鼓楼幕府创新区首次出让宅地，毛坯限价40500元/平；

14、燕子矶两幅宅地地价较之前持平。

53幅地块！江心洲、燕子矶、南部新城热门地块位置曝光！

刚刚，南京第二批次集中供地共出让53幅地块，分别为：

鼓楼1幅、 江心洲2幅、南部新城2幅、雨花3幅，燕子矶4幅、兴智科创新城2幅，仙林湖、汇通路、麒麟科创园各1幅、汤山2幅、江宁方山、上秦淮、谷里、禄口各1幅，江北新区直管区8幅、六合6幅，桥林6幅、江浦1幅、溧水5幅、高淳4幅。

NO. 1｜壹

燕子矶、大校场热门地块都来了

①、燕子矶两幅宅地毛坯限价3.2万/平，并未上涨

燕子矶板块即将出让的2幅涉宅用地已经在今年3月栖霞区举办的土地招商推介会中公开。

第二批两集中待上市地块区位图

经五路东侧枣林地块东至怡园路，南至燕恒路，西至经五路，北至松花江路。用地性质为商住混合用地，用地面积4.11公顷，容积率3，限高100米。

松花江路南侧地块东至规划绿地，南至燕恒路，西至怡园路，北至松花江路。用地性质为二类居住用地，用地面积4.99公顷，容积率2.8，限高100米。

第二批两集中待上市地块鸟瞰图（图片来源：网络）

这两幅地块为相邻地块，且从两幅地块的鸟瞰图来看，目前地块内部处于平整状态，未出现明显不利因素。从地块的区位来看，地块临近电建海赋尚城、燕熙台等项目，距离在建地铁6号线燕江新城站直线距离约1km左右，目前板块内核心商业配套招商花园城已投入使用，另一商业综合体万象天地预计明年开业，板块内配套设施正处于不断建设当中，规划利好明显。

而地块所处燕子矶新城位于南京主城北部滨江地区，打造滨江新城，规划总面积约18.8 平方公里，规划人口约30万人。新城范围规划三条地铁线，目前地铁1号线北延线、6号线、7号线已全面开工建设，未来轨道交通出行非常便利。

②、鼓楼幕府创新区首次出让宅地，毛坯限价40500元/平

鼓楼幕府创新区所在鼓楼铁北，算的上主城鼓楼最后一片可供大规模开发的储备土地，去年11年，片区重新整合规划，幕府创新区横空出世，新鼓楼跃然纸上。

地段上，幕府创新区北依幕府山，南沿津浦铁路，西起大桥南路，东接栖霞玄武，涵盖小市、幕府山街道以及宝塔桥街道大部分，区域面积13.8平方公里，约占鼓楼全区的26%。

规划上，该片区将以中央北路为发展轴，以滨江风光带、幕府路、和燕路-北祥路为三大特色发展带，打造五塘、桥东、幕府、小市四大核心板块，构建“一轴三带四核”的丰字型产业布局。

目前，整个鼓楼宅地稀缺，幕府创新区就是鼓楼出让地块的主要区域之一。

③、南部新城2幅，毛坯限价44898元/平

G73地块位于南部新城配套成熟板块，地块一街之隔是云澜尚府、金基望樾府等项目。

G73地块大致位置

G74地块位于机场跑道附近，是一幅大体量的商办、商住综合地块，未来将于华夏幸福以及金地的两幅综合地块同为南部新城商业补充。

G74地块大致位置

根据此前南部新城披露的规划，G74地块位于国际路两侧组团，以智慧服务、企业服务企业为主导，打造数字经济总部集聚区。

④、城南雨花3幅，宁南稀缺低密宅地出让，毛坯限价43000元/平

G75地块位于雨花宁南板块，紧靠仁恒翠竹园、仁恒玉兰山庄等小区，靠近大明路地铁站，板块内配套成熟，周边二手房成交价超5万/平。

G75地块大致位置

G76地块位于雨花徐工板块，是前期推出的荷塘B地块，该地块靠近景明佳园小区和景明佳园地铁站，板块内配套成熟，附近的华发G33地块毛坯限价3.85万/平，放风价4.5-4.7万/平，最快年内上市。

G76地块大致位置

G77地块位于雨花岱山板块，靠近在售新房绿城云栖玫瑰园和前期推出的万科G36地块，该地块容积率1.2，比万科G36低，同时毛坯限价也比前者涨了约1200元/平。

G77地块大致位置

⑤、兴智科创新城2幅宅地，毛坯限价26000元/平

⑥、栖霞山2幅宅地，毛坯限价25200-26000元/平

NO. 2｜贰

江心洲两幅地块毛坯限价均超4万/平！

涉及河西板块的有2幅，均位于江心洲。

江心洲G71地块位于岛南，就在招商瑞城江心洲G26地块的北侧，面积2.93公顷，比G26地块稍小。

地块周边暂时没有太多生活配套，显得有些荒凉，东南侧是金陵中学高中部、江心洲中心小学以及仁恒江湾世纪项目。

江心洲G72地块位于岛北，是较为纯粹的低密居住区，周边汇聚了江心洲不少已交付二手房，比如升龙公园道、长岛观澜、保利紫金公馆等。

这个地块还有一点值得关注，就是其容积率仅为1.8，相比于江心洲G26地块和江心洲G71地块，容积率都低了不少，岛北或再添低密住宅。

岛北相对于岛南成熟不少，经过了一段时间的发展，也形成了一定的生活氛围，想在江心洲置业的网友们，可以重点关注江心洲G72地块。

NO. 3｜叁

江北

江北直管区本次共涉及8幅地块，主要位于江北核心区、大厂葛塘片区，其中核心区包含核中核、研创园等板块，具体地块信息如下↓↓

重点地块解读↓↓

G14地块：该地块位于核心区研创园范围内，就在金地未来城学校不远处，周边靠近金地风华国际、中海左岸澜庭以及以及出让的颐居G10地块旁，该地块毛坯限价32660元/平，与以往相比，限价有些许上升，整体变动不大。

G15地块：该地块同样位于核心区研创园范围内，就在金地未来城学校旁，与G14地块相距不远，该地块毛坯限价32620元/平，限价有些许上升，该区域目前二手房价在4万/平左右。

G14地块、G15地块详情：

G16地块：该地块位于大厂街道山潘街组团，该地块毛坯销售限价达19520元/平米，突破了大厂葛塘片区原19420元/平米的毛坯销售最高限价，捅破天花板。

该地块与时代芳华，大唐G04、宿州万成G05地块一路之隔，该地块周边二手房挂牌均价多集中在1.4-1.9万/㎡，其中欣城峰景二手房挂牌均价达到了2.1万/㎡。

G17地块：该地块位于核中核区域，与华润国际社区一路之隔，毛坯销售限价达到了35000元/平米，与卓越G12地块齐平 ，这也就意味着江北核心区核中核片区毛坯销售限价基本稳定在35000元/平米的台阶，要高于江北其他板块，这也能从侧面体现出核中核区域是整个江北的价值高地。

根据数据统计，该地块一路之隔的华润国际社区上半年成交均价为4.5万/平米，这也就意味着该地块上的住宅项目将存在一定程度的倒挂，值得期待。

G18地块：该地块同样位于核中核区域，毛坯限价达到35000元/平米，与G17、卓越G12地块齐平 。

G19地块：该地块地理位置十分优越，与扬子江金茂悦、大华云江印月近在咫尺，这也是核心核区域久违的放地。值得关注度是，该地块毛坯销售限价达到了38000元/平米，相较于原江北毛坯销售最高价的卓越G12地块的35000元/平米，房价上涨了3000元/平米。

G19地块如若加上2000元/平米的全装修，那么售价将突破4万/平米大关，江北核心区新房市场将迎来历史性的一刻，即将迈进4万/平米台阶。

地块位置示意图：

G19地块详情：

浦口本次共涉及7幅地块，分别位于桥林新城和五桥科工园两大板块，具体地块信息如下↓↓

重点地块解读↓↓

桥林新城G99-G102地块：桥林本次共挂出6幅地块，值得注意的是，其中有4幅宅地毛坯限价达到24500元/平，一举突破区域最高毛坯限价，未来新房装修价格可能超2.7万/平，意义重大！

这几幅地块均位于桥林地铁小镇内，距离在售楼盘时代艺境、水沐云筑均不远，目前，区域新房均价在2.2万/平左右，未来等到该批次地块出让，桥林新房房价格局将改写。

G105地块：该地块位于五桥科工园片区，靠近汉开书院，值得注意的是，该片区目前仅有一家楼盘江山荟在售，新房均价在2.8万/平左右，此前该板块也没有双限地块出让，G105地块是科工园区域首个限价地块，毛坯限价直接定格在27642元/平。

NO. 4｜肆

江宁

方山大学城

G85地块位于江宁高新区方山南部片区，北侧为方山风景区，西侧为上秦淮湿地，吉印大道、弘景大道、正方大道等主干道环绕，对外交通便捷。地块紧邻江宁大学城，南外方山校区、天印山医院等公共配套，周边有中海方山印、远洋方山望、五矿澜悦溪山在建，且建成多个住宅区。

上秦淮

G86地块位于未来科技城南部，紧邻上秦淮湿地公园，周边有砂之船奥特莱斯、体育公园、游府西街小学江宁分校，已建成葛洲坝紫郡府、银城旭辉等多个项目；北侧为地铁3号线秣周东路站。

汉侯路以北地块

谷里

G89地块毗邻谷里城镇服务中心，西靠牛首大道，南邻安康路。东北侧为即将启动建设的江苏省中医院牛首山分院和牛首山文化旅游区，南侧拟打造金牛河特色水街商业区，西侧将打造商业街区。

禄口

G90地块位于禄口老集镇西南侧，周边有来凤路、华商路，交通便捷；北侧朗诗青春街区、招商依云郡、恒大林溪郡、中海云麓公馆等多盘均已建成，周边规划初中、小学、片区商业中心等配套。

NO. 5｜伍

3.4万/平！仙林湖毛坯限价又涨了！

仙林湖G80地块：栖霞区仙林白象片区西湖大沟以南、天佑路以西地块

区位图如下：

值得一提的是，本次挂出的仙林湖G80地块，最高毛坯限价达34000元/㎡，比此前新城G43地块的33800元/㎡还要高出200元/㎡！

该地块位置优越，距离地铁很近，同时周边中电熊猫液晶以及规划仙林湖TOD项目。

地块周边交通、商业、产业配套已经成熟，是板块内少有的优质涉宅地块。西侧紧邻4号线仙林湖站，规划地铁2号线、S5号线也将在此交汇，公共交通十分便利，南侧为已经开业的万达茂。

目前，仙林湖东侧片区规划集聚多元产业功能要素，充分发挥高新产业、高校科教、文旅生态等区位优势，以总部办公为主导方向，配以综合性商业设施，多元居住产品、休闲娱乐等功能为区域产业切入点和发展引擎，将成为以TOD为导向的产城融合综合活力区。

就在今年2月，仙林湖东部片区城市设计出炉，在这一片区规划了轨交枢纽中心、枢纽商务组团、住宅、科研办公、市政公园等配套，仙林湖又一个中心枢纽区将形成。

▲仙林湖东城市设计效果图

麒麟NO.2021G91：江宁区栖霞区麒麟片区纬七路以北、经二路以西地块（汇2地块）

区位图如下：

该地块位于正荣润岚府周边，随着复地大鱼VLLA收官、正荣润岚府仅剩少量底跃在售外，汇通路板块几乎陷入短暂房荒。但是不同于其他无房、无地块板块的窘境，汇通路板块内宅地充足。算上此次挂出的G91地块，汇通路“四剑客”已聚集。

稳地价，溢价率下调，首次明确定品质的竞拍模式

在本次土地公告中，首次明确将按照按“限房价、定品质、竞地价”方式出让，此外还附了一些新规。

一：实行“限房价、定品质、竞地价”的出让模式

为坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，不断提升城市空间品质，本次集中出让的所有地块，全部采用“限房价、定品质、竞地价”的出让新模式，引导开发企业提升新建住宅的规划品质，避免开发建设过程中的降标减配。

二：稳地价，溢价率下调至最高15%

和批次集中出让公告不同，本次公告出让的地块，最高溢价率最高为15%，大部分地块最高溢价率在15%以下，为推动落实住宅品质新要求、建设优质住宅、实现居住空间品质提升，提供切实支持和保障。

三：地块出让实行“一地一策”

本次地块出让实行“一地一策”，从竞买资质、保证金比例等多个维度，适度提高部分地块的竞买条件，引导市场理性竞争、企业高品质开发。

本批次地块根据区域房地产市场供需状况以及地块规划品质要求，将“一地一策”分区域、分地块设定竞买企业的房地产开发资质条件。

通过提高竞买企业开发资质要求，保证开发企业有实力、有能力履行包括规划品质、开发进度在内的土地出让合同约定。

四：限制地块报名总数

本次竞买要求明确，同一竞买人及同一集团成员企业，在同一批次出让公告中所报地块数量不得超过本次公告地块总量（不含高淳、溧水）的30%，这意味着同一竞买人及同一集团成员企业此次可同时报名的地块数最多为13幅（不含高淳、溧水）。

同时，高淳、溧水两区的第二批次集中出让地块不实行报名地块数量限制。这有助于引导开发企业对热点片区、次热点片区以及新兴板块不同地块的策略组合，进而引导全市各片区土地市场的均衡发展，保证南京市土地市场公平有序竞争。

五：限转让，避免投机购地行为扰乱市场竞争

本次土拍对竞得人在签订土地出让合同后的项目主体变更行为进行了严格约束，对合作开发等行为进行了规范。

竞得人在签订土地出让合同后，可按出让公告约定在所占股份大于50%的情况下成立项目公司，土地使用权可申请变更至项目公司名下。

同时，部分地块设立不得合作开发的条件，竞得土地后可按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让。

七、强监管：拿地6个月内住宅不得上市

为了确保住宅项目工程质量和建设品质得到明显改善，南京对土地出让后的开发、建设、销售等行为提出了更高的监管要求。 

为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证。

刚刚，南京市规划和自然资源局同步出台了《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》，从三大方面明确住宅品质新要求。

本次土拍，将从公共空间、建筑设计、停车设施等三个方面，助推品质提升。 

一是要求公共空间再优化

为引导保障室外公共活动空间的完整性和舒适性，要求规定配套设施宜尽量集中布设，避免零星布局；为提高小区绿化景观的品质，明确地下车库顶板覆土深度不得小于1.5米，小区附属绿化工程设计方案应取得园林绿化行政主管部门审查意见。

二是要求建筑设计再升级

要求规定住宅建筑的平面设计应尽量规整平齐，避免深凹槽，来提高各户型采光的均好性，改善住宅通风采光环境。为确保小区地上、地下公共空间品质“表里如一”。

要求明确，地下层入户门厅应与首层入户门厅采用同等设计及装修标准；地下车库地坪面层不得采用低品质水泥砂浆面层。

要求还规定立面设计应注重天际线形象和第五立面处理，屋顶设备及附属设施应规整有序，立面中应该使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质板材，使用涂料和面砖时需避免使用劣质产品，鼓励使用绿色环保的建筑材料，避免劣质建材危害老百姓的健康与安全。

同时特别关注解决噪音扰民问题，对于紧邻高速公路、快速路、地上轨道交通线和城市主干道的住宅要求应具有满足声环境要求的技术措施，当卧室、起居室（厅）布置在噪声源一侧时，外窗应采取三玻两腔等隔音降噪措施。

本次新规对阳台的设计提出更高的要求：新建的商品房小区不仅应统一封闭阳台，封闭阳台外不得设置晾晒设施，还进一步增大了阳台使用空间。

此举一是优化住宅立面形象的同时减少乱晾晒造成坠物伤人的安全事故；二是扩大进深后的阳台可以满足晾晒功能，提高居住舒适度；三是降低住户自行封闭阳台所导致的住宅立面凌乱、建筑结构隐患和施工安全等问题。

三是要求停车设施保安全

居住区原则上应采用人车分流的交通组织形式，住宅建筑除访客车位和特殊车位外一般不得设置地面机动车停车泊位。各单元电梯均应直达每层地下车库，鼓励非机动车库就近布置缩短居民回家路线，进一步减缓非机动车坡度，提高坡道防滑要求。

鼓励在高层住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电场所，该场所应当独立设置，并与高层民用建筑保持安全距离；如确需设置在高层民用建筑内的，应当与该建筑的其他部分进行防火分隔。

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