低价买房却血亏站岗？江宁3大“桥头堡”区域赢了！

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365淘房 雪原 疫情当下，最着急买房的当属刚需客群，急迫想要安家落户。不过手握一百多万的预算，只考虑单价“1”字头的板块，能买的区域非常有限。

从南京房价金字塔可以看出，总价150万以内的仅有湖熟、横溪、龙潭，总价200万以内的几乎都是一些远郊门户板块。

因此，不少刚需将目光转向了都市圈，“与南京一线之隔，顺便还能蹭一蹭南京的利好，房价又比远郊板块便宜不少，省下的钱还可以买车。”

不少网友问我，究竟都市圈和远郊门户板块买哪里呢？

用直观数据说话。都市圈部分楼盘2018年开盘时卖1.35万/㎡，如今均价1.05万/㎡，不少二手房卖的比新房还便宜，亏本卖房还无人问津......

而南京的远郊门户板块，随便拎出一个无地铁无商超无名校的“三无”板块，房价都是在持续上涨的，且二手房市场稳定时有成交。例如江宁的湖熟板块，新房均价6年大约涨了10977元/㎡。

说到这里，就不得不提到江宁的滨江、横溪、湖熟三大板块，均是江宁乃至南京的门户板块，分别接壤马鞍山、丹阳、句容。

相比都市圈，这3大门户板块的规划配套、新房价格、去化以及二手房市场涨幅情况如何？与都市圈相比有哪些优势？哪里更值得买呢？

01

江宁西南门户：滨江

新房整体去化5成，年均涨幅1687元/㎡

江宁滨江与浦口隔江相望，与安徽省马鞍山市接壤，是江宁的西南门户板块。

江宁滨江新城作为南京新一轮城市发展规划中确定的九大新城之一，正在抓紧机遇打造千亿级滨江先进制造业新高地。近年来，除了医疗、教育配套不断完善，交通、商业、环境等各大配套不断升级，区域宜居度稳步提升。

江宁滨江承接河西、雨花台，连接安徽马鞍山，紧邻黄金水道长江，区内环境优美，风景宜人，是江苏实施沿江开发的站。

（区位图）

此前，安家在江宁曾经统计过江宁滨江近10年来7家拓荒盘的涨幅情况，涨的最多的为绿地国际花都，年均涨幅约1687元/㎡。

其他6盘的年均涨幅也都在1000元/㎡以上，最少的也涨了1005元/㎡。

十年间，江宁滨江楼市发展十分迅速，房价从5000元/㎡飙升到如今的2万/㎡。地价从1000元/㎡出头跳涨至万元以上。

从早期的恒信、到中期的朗诗、绿地、弘阳，再到如今的龙湖、鲁能、中北、三盛、蓝光、新城.....品牌房企加速进驻，区域商品房品质越来越强。

当然，房价的上涨，离不开城市的规划与发展。

1、交通：南京江宁段（铜井河至江宁河）的扬子江大道已建成通车，全长 12.5 公里，只要雨花台区段道路畅通后，从江宁滨江新城可快速直达河西。

（扬子江大道）

S2号线（在建）位于景明大道，靠近滨江中心区域，建成后将在油坊桥站与地铁2号线换乘。

锦文路过江通道（规划）北起江北桥林，进入长江，经新济洲、子汇洲于江宁滨江岸侧登陆，沿锦文路向南，止于宁马高速。建成后江宁滨江与江北新区联系将更紧密。

（锦文大道）

2、商业：目前已有集娱乐、餐饮、办公、超市为一体金宝滨江商业街、地秀商业广场、新天地街区，满足基本消费需求。

区域内绿地缤纷荟已交付，龙湖水晶park也已亮相，多家知名商业签约入驻。

（效果图）

未来在滨江大道以东打造以金融服务、商务办公、酒店配套等组团的CBD中心。

3、教育：近年来，江宁滨江教育配套越发丰富，教育资源也越来越突出。除了规划的滨江新城第二小学，目前已有江宁中心小学、滨江新城小学、滨江新城中学（在建）、江宁镇初级中学、南京体育学院奥林匹克学院。

（苏外分校航拍图）

其中，苏州外国语学校南京滨江校区，学校设有幼儿园、小学、初中和高中四个学部，15年一贯制，每个年级8轨运行。

4、医疗：据官方回复，滨江医院预计今年开工。

5、产业：片区已经集聚中兴通讯智能制造基地、LG化学电池产业园、卡耐新能源电池、中信科烽火通信华东总部基地等一批省市区重点项目。

6、环境： 滨江紧邻黄金水道长江，计划打造百里沿江风光带，布局约6.7公里樱花大道，构建生态滨江新城。区内不仅有美丽的长江岸线，还有省级江豚保护区、新济洲国家湿地公园，环境优美，生态资源丰富。

（长江岸线）

随着南京各大刚需板块置业门槛不断抬高，江宁滨江再次走入人们视野。

区域内新房：

江宁滨江今年迎来大爆发，片区已齐聚6盘，房价飙升至2万/㎡。板块主力客群为本地刚需、改善客户，片区货源十分充足。

1、鲁能硅谷公馆：鲁能硅谷公馆在售带装修房源，主要位于2-11、12、14号楼，建筑面积约89、105、115、128㎡，现房销售，销许均价约22000元/㎡。

2、新城云漾滨江：新城云漾滨江在售带装修房源，主要位于1、3-9号楼，户型建筑面积约75、85、100、125㎡，销许均价约19217元/㎡。

3、龙湖水晶郦城：龙湖水晶郦城在售带装修房源，主要位于1、4、6#，户型建筑面积约83㎡、103㎡、125㎡，前期销许均价约19958元/㎡。

4、中北三盛汝悦铭著：中北三盛汝悦铭著在售1-4、6、9、10、12号楼带装修房源，户型建筑面积约89、99、100、120㎡，销许均价19101-21014元/㎡。

5、蓝光滨江G08地块：蓝光滨江G08地块备案名为“未来辰悦嘉苑”，项目预计最快下半年入市，共规划7栋18层高层住宅及相关配套设施。

6、大华滨江G50/G51地块：目前已启动招聘，最快今年入市。

我统计了江宁滨江目前在售4盘的去化情况，除了某盘的去化超8成，其他3盘都只卖掉了3-4成左右，板块新房整体去化约5成左右。

目前板块新房均价在2万/㎡左右，今年或将有蓝光G08和大华G50/51上市，敬请期待。

虽然板块整体去化情况一般，但随着地铁、商业、学校等配套的落地，江宁滨江也将会被更多的刚需关注到，新的宜居高地崛起。

02

江宁南门户：横溪

新房去化约7成

横溪位于江宁的南门户，与马鞍山、丹阳接壤，也是江宁的新市镇PPP项目之一。

（区位图）

横溪新市镇PPP项目，涉及横溪交通、商业、学校、医疗、社区建设、图书馆等重磅建设规划，未来5年左右，一个宜居新城板块即将崛起！

依据《市政府关于江宁区横溪街道横溪新市镇近期建设地区控制性详细规划调整的批复》，横溪征地拆迁面积达61万㎡。不光如此，镇上老房子都将拆掉，一座座新楼将拔地而起。横溪将新增28万方的安置房，和18万方的公共设施。

未来的横溪街上便民商场、金融服务场所、社区医疗、护养中心，棋牌室、图书室、体育场所等文娱设施一应俱全。

另规划34万方的公园绿地、21公里的市政道路和2万方的公共交通站、停车场，城市将变得更加美丽，交通路网将更加便捷。

在教育规划方面，横溪新市镇未来将新建一所小学至高中约6万方的综合性学校，新建图书室、体育场所等文娱设施，丰富教育资源。

具体建设计划如下：规划建设横溪北幼儿园0.65万㎡、横溪南幼儿园0.65万㎡、横溪北小学1.98万㎡、横溪北初中2.71万㎡，重点打造江宁区教育高地。

还将按照三级医院标准，建设一所新医院。医疗、教育也将大升级。

目前横溪仅有一家新房在售，美的雍翠园在售毛坯现房，主要位于1-3、5、7-9号楼，一梯两户，其中1-3、5号楼为小高层，户型建筑面积约89、110㎡，均价13500元/㎡，总价120万起，7-9号楼为低密度多层，户型建筑面积115、125㎡，均价14000元/㎡，总价155万起。

项目2019年首开，卖到现在去化近7成。

区域内有2幅储备地块：

江宁城建横溪G95地块：2019年12月19日，横溪G95地块被南京乐临商业管理有限公司底价拿下，楼面价9139元/平米。

江宁城建横溪G93地块：2019年12月19日，江宁横溪住宅及社区中心地块底价5.6亿成交，被南京乐临商业管理有限公司拿下，楼面地价7853元/㎡。

目前各大网站并未发布横溪的二手房房源，暂无二手房参考。

总体来说，横溪新市镇还需等待较长的时间去发展，目前配套比较匮乏，新房二手房市场也比较不成熟，实在预算有限的可以考虑自住，暂时依靠禄口新城的生活配套。

03

江宁东门户：湖熟

新房去化5成左右，6年涨10977元/㎡

湖熟位于南京的东门户，接壤句容，靠近方山大学城，新房价格约1.7万元/㎡。

2017年初，华夏幸福成功中得湖熟新市镇PPP项目。将打造“千年文化原乡、科技魅力古镇”，从旅游、交通、教育、工业、商业等方面着手，建设现代化的湖熟形象，项目总投资101.8亿元。

华夏幸福湖熟新城规划示意图

湖熟新市镇PPP项目位于南京市江宁区湖熟街道东片区，东至梁台河、湖熟街道古镇东侧，南至湖熟街道赤山东路、X202，西至宁杭高速，北至规划三环、和进村、规划沿江城际铁路线等；总面积7.61平方公里，合11415亩。

交通上：周边三横三纵路网，长深高速与项目直线距离约500米，向西北约20公里直达南京南站沿长深高速转内环东线，可畅达新街口商圈。

商业上：规划中的4万方主题商业综合体。

医疗上：江宁医院、中医院、同仁医院、市级综合医院均可快速抵达。

教育上：规划建设有8所幼儿园、3所小学、2所初中，学在其中，与“双一流高校”家庭的孩子共同成长。

产业上：加速发展物联网、智能制造装备、汽车零部件、大数据等四大产业，带动15万人就业，促进区域发展。

区域内新房：

1、江宁孔雀城·紫樾澜庭：目前项目在售1-10#房源，装修交付，销许均价18562元/㎡，实际成交均价约16500元/㎡，建筑面积约87、98、105㎡。

2、中锐星棠府：在售带装修房源，主户型建筑面积约88㎡、105㎡、115㎡，折后价格17000元/㎡起.

3、恒建金陵美域：在售毛坯尾盘，主力户型建面约75㎡，在售均价约13560元/㎡。

我统计了湖熟目前在售的主力楼盘去化情况，整体在4-6成左右，卖的最好的是紫樾澜庭去化6成。

恒建金陵美域作为板块拓荒盘，2015年首次开盘均价7478元/㎡，而紫樾澜庭2020年首开均价18590元/㎡，6年涨了10977元/㎡。

二手房均价1.3万/㎡，约有160套在售，近期也有多套房源成交，市场比较成熟。

虽然板块整体去化情况一般，销售周期也比较长，目前的生活配套可以依靠湖熟老镇和大学城，且自身还有PPP新市镇规划，未来可期。

写在最后： 

如果说你的预算只有一百多万，同样是均价1万+/㎡的新房，到底是去买南京远郊边缘板块，还是都市圈板块呢？答案毋庸置疑，“瘦死的骆驼比马大”。

优势①：行政区域所属性质。这一点，在疫情期间表现的尤为明显，即使是一线之隔，都市圈板块也需要提供48小时核酸证明，或社区证明才可以进出南京。

优势②：规划发展更完善。虽然目前正在大力发展建设宁句、宁扬、宁马城际，但就城市整体规划发展而言，南京的远郊板块更具备优势，整体城建规划和项目落地都紧跟全市步伐。例如江宁滨江目前的配套就已经非常完善，横溪、湖熟大面积征迁发展PPP新市镇。

优势③：楼市发展成熟，房价稳步前进。无论是投资还是自住，南京的这些远郊板块的房价都在稳步微涨，并没有出现类似宝华、汊河等都市圈板块房价大跌的情况。并且云集了大量品牌房企，优质次新房在二手房市场上流通性依旧很强。

（都市圈某二手房房价走势持续下跌）

当然，如果考虑自住，预算较少，也可以适当考虑都市圈的房子，根据个人需求决定。

你会怎么选呢？欢迎留言讨论~

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