江北首批集中供地的项目怎么样了？今天揭秘3大楼市真相

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今天7.20，距离5.20拍地，已经过去了2个月时间。

江北次土拍，共集中出让了17幅地块，那么截至目前，这些地块最新动态如何？将由哪些房企操盘？预计什么时候上市？今天，安家江北对此进行了集中梳理，一起来看。

（点击查看大图）

江北核心区：新盘预计四季度上市，核中核毛坯限价3.5万/平

1、颐居G10地块

据项目相关负责人透露，项目由颐居独立开发，目前正在做项目整体定位，预计10月底上市。

颐居G10地块紧邻金地风华国际小区，与青奥体育公园一路之隔，地块于5月21日集中土拍，被颐居以底价拿下，成交总价为27.5亿，未来新房毛坯限价3.2万/平。

目前，地块相关规划设计方案还未出炉，此前我们曾去地块现场实探过，当时已有机器进场，平整土地，现场实景如下：

2、新城G11地块

新城G11地块目前暂定将由新城和招商联合开发，招商操盘，据相关负责人透露，项目目前正在组建团队，具体上市时间待定，以后期官方消息为准！

该地块靠近中海左岸澜庭、保利西江月小区，紧邻正在建设中的砂之船、丰大国际项目，地块于5月21日土拍，经过31轮竞拍，最终摇号被新城拿下，竞得总价36亿，楼面地价约21799元/平，毛坯限价31850元/㎡。

同样，目前该地块相关规划设计方案还未出炉，此前我们曾去地块现场实探过，当时已有机器进场，平整土地，现场实景如下： 

3、卓越G12地块

据项目相关工作人员透露，该项目由卓越&金地商置合作开发，预计四季度上市。

5月21日，NO.新区2021G12地块（定山大街以北、浦滨路以西地块）被卓越底价拿下，其位于江北核心区核中核位置，成交总价43.8亿，最高毛坯销售限价35000元/㎡。

板块整体解读：

长期以来，江北核心区的房源库存主要集中在两隧之间核心区，尤其是集中在南工大和隧道口片区，但是经过上半年疯狂出货后，核心区目前所剩货源库存已经捉襟见肘，有待于进一步补充。

尤其是当下正处于双限地块项目和非双限地块项目交接之时，早期出让的非双限地块项目，如启迪水木滨江、江畔都会上城短期即将清盘，隧道口的楼盘卖一套少一套。

与此同时，核心区南工大板块余粮同样不多，而接下来，根据核心区最新土地供应来看，核心区的供应结构将向研创园、青奥片区转移，接下来这两大片区将是核心区楼市重点。

另外，值得注意的是，以上三大纯新项目大概率都将在今年四季度上市，届时，核中核的卓越G12地块毛坯限价达到3.5万/平，未来全装修预计在3.7万/平，再加上升级装修包，届时，核中核房价距离4万/平将仅差临门一脚。

国际健康城：万科新盘最快9-10月上市，其他2盘预计明年上市

1、通宇G07地块

据项目相关负责人透露，通宇G07地块将由通宇独立开发，独立操盘，预计明年上市。

5月21日，NO.新区2021G07地块（江北新区浦乌路以东、定向河路以南）经过12轮竞拍，达到最高限价，最终摇号被通宇拿下，最终竞得价为最高限价加价一轮，竞得总价4.55亿，楼面地价约23458元/平，最高毛坯销售限价30755元/㎡。

2、江苏富园G08地块

据项目工作人员透露，该项目将由江苏富园独立开发，预计明年上市。

5月21日，NO.新区2021G08地块（江北新区广西埂大街以北、规划道路以西）经过13轮竞拍，达到最高限价，最终竞得价为最高限价加价一轮，预计竞得总价5.3亿，楼面地价约23407元/平，最高毛坯销售限价30755元/㎡。

3、万科G09地块

据项目工作人员透露，G09地块由万科操盘，预计9-10月上市。

5月21日，NO.新区2021G09地块（江北新区广西埂大街以北、江北大道以西）经过7轮竞拍，达到最高限价，最终竞得价为最高限价加价一轮，预计竞得总价8.3亿，楼面地价约23341元/平，最高毛坯销售限价30755元/㎡。

项目共打造了9栋9-11层的小高层住宅，其中4栋楼进行了架空设计，楼栋高度不超过35米，容积率小于1.5，可以看出来是低密度住宅，居住舒适度较高。

板块整体解读： 

目前国际健康城板块在售楼盘屈指可数，仅剩余栖樾府的最后一栋小高层住宅，只有22套，基本等同于无房可售。

而根据区域5.20出让的地块来看，这一情况大概率要在明年才能得到有效缓解，因为区域待上市的三幅地中，仅有万科G09地块将在9-10月上市，其余2幅预计都在明年上市。

另外，即使接下来国际健康城再拍地，根据房企的土地开发节奏来看，大概率也将在明年上市，因此明年的国际健康城楼市也将是一大看点，今年的这里还将度过一段漫长的饥荒期。

城南中心：2大新盘将是区域接下来的重头戏，最快四季度上市

1、大悦城&新希望G52地块

据项目相关负责人透露，该项目后期由大悦城和新希望联合开发，其中大悦城仅操盘商业盒子部分，新希望操盘住宅及其他（除商业盒子），住宅预计10-11月上市。

5月20日，NO.2021G52地块（浦口区江浦街道浦滨路以北、河滨路以东地块）被大悦城以60.6亿元拿下，最高毛坯销售限价28000元/㎡。

2、银城G53地块

银城G53项目将由银城和融创联合开发，其中住宅部分由融创和银城分开操盘，也就是说，融创负责一部分住宅，预计四季度上市；银城操盘一部分项目，预计明年上市。

5月20日，NO.2021G53地块（浦口区江浦街道浦滨路以北、城南河路以西地块）被银城底价拿下，成交总价42亿，最高毛坯销售限价28000元/㎡。

板块整体解读：

目前，城南中心的楼盘项目已经步入尾声，其中滨江嘉品、正荣润棠府、望江悦府所有楼栋销许早已拿到，仅剩少量尾房在售，收官在即；星河时代仅剩2栋楼，预计8月收官。

接下来的大悦城&新希望G52项目、银城G53项目最快将于四季度上市，将是城南中心新看点，值得注意的是，相较之前，这两大新项目的毛坯限价与前期基本持平，房价与前期相差不大，但从板块热度上来看，这两大新项目首付预计大概率会提升至5成起。

汤泉旅游度假区：3大新盘最快四季度上市，龙湖新盘规划已出

1、宁浦G54地块

宁浦G54地块目前上市节点与操盘房企待定，具体以官方信息为准。

5月21日，NO.2021G54地块（浦口区汤泉街道吉林路以东、纵五路以西地块）经过17轮竞价，达到最高限价，被宁浦拿下，竞得总价为7.3亿楼面地价约12108元/平，最高毛坯销售限价19300元/㎡。

2、龙湖G55地块

据项目相关负责人透露，龙湖G55地块将由龙湖独立开发，预计11月上市。

5月20日，NO.2021G55地块（浦口区汤泉街道银泉西路以南、惠济南路以西地块）被龙湖底价拿下，成交总价67000万，楼面价9241元/平，最高毛坯销售限价19300元/㎡。

就在昨天，项目官方规划设计方案出炉，其中住宅部分共打造28栋4-6层低密住宅，其中2-16号楼均为6层高，18-30号楼为4层高，小区整体人车分流。

3、银城G56地块

据项目相关负责人透露，银城G56地块由银城单独操盘，独立开发，项目预计今年底上市。

5月21日，NO.2021G56地块（浦口区汤泉街道银泉西路以南、惠济南路以东地块）经过6轮竞拍，被银城拿下，成交总价5.3亿，楼面价10349元/平，最高毛坯销售限价19300元/㎡。

板块整体解读：

汤泉板块的自然生态资源非常不错，主要分布一些低密住宅楼盘，今年批土拍中，汤泉共出让了3幅地块，龙湖、银城、宁浦纷纷进驻，而接下来，汤泉这里还将有地块出让，预示着，汤泉这里也将成为江北楼市集中开发区域。

六合：新添2家纯新盘，龙袍新城将是六合重头戏

1、龙光G58地块

据项目工作人员透露，项目由龙光开发，具体待定。

5月21日，NO.2021G58地块（六合区开发区江北大道以西、集群路以南地块）经过5轮竞拍，达到最高限价，最终摇号被龙光拿下，最终竞得价为最高限价加价一轮，预计竞得总价4.7亿，预计楼面地价约9079元/平，最高毛坯销售限价16300元/㎡。

2、奥体建设G59地块

据项目工作人员透露，该项目由奥体建设独立开发，独立操盘，预计明年上市。

5月21日，NO.2021G59地块（六合区龙袍街道杨庄河路以东、振兴路以南地块）经过18轮竞价，被奥体建设拿下，成交总价4.11亿，楼面价约10309元/平，最高毛坯销售限价19800元/㎡， 这是奥体建设首进江北。

板块整体解读：

5月份六合共拍出两幅地块，一幅位于龙池街道，一幅位于龙袍新城，其中龙袍新城地块被奥体建设拿下，龙袍新城是南京9大新城之一，该地块也是区域首幅住宅地块，未来将会打造出什么产品，让我们拭目以待。

大厂葛塘：4块地规划全部出炉，抢跑明显

1、大唐G04地块

据项目工作人员透露，该项目由大唐独立开发，具体待定。

5月21日，NO.新区2021G04地块（江北新区山潘街09-18地块）经过18轮竞拍，达到最高限价，最终摇号被大唐拿下，竞得总价4亿，楼面地价约10876元/平，最高毛坯销售限价19420元/㎡。 

根据规划，项目共打造4栋高层住宅，其中两栋为22层，两栋为23层，社区体量较小，效果图如下：

2、宿州万成G05地块

据项目工作人员透露，该项目由宿州万成和金地联合开发，金地操盘。

5月21日，NO.新区2021G05地块（江北新区山潘街09-25地块）经过17轮竞拍，达到最高限价，最终摇号被宿州万成拿下，最终竞得价为最高限价加价一轮，竞得总价3.1亿，楼面地价约10834元/平，最高毛坯销售限价19420元/㎡。

项目共打造了三栋23-24层高层住宅，呈品字形排列，社区体量较小。

3、长春君地G06地块

据项目工作人员透露，该项目由长春君地、弘阳、恒通联合开发，弘阳操盘。

5月21日，NO.新区2021G06地块（江北新区新华路以东，园东路以南）经过9轮竞拍，达到最高限价，最终摇号被长春君地拿下，最终竞得价为最高限价加价一轮，预计竞得总价4.85亿，预计楼面地价约10289元/平，最高毛坯销售限价19420元/㎡。

根据规划，长春君地G06地块将打造4栋20-26层的高层住宅。

4、旭辉G57地块

据项目工作人员透露，该项目由旭辉开发，具体待定。

5月21日，NO.2021G57地块（江北新区葛塘街道葛中路以西、宁六路以北地块）经过8轮竞拍，45秒达到最高限价，最终摇号被旭辉拿下，竞得总价14.5亿，预计楼面地价约11729元/平，最高毛坯销售限价18800元/㎡。

根据规划，项目将打造15栋18层高层住宅，同时还有2栋2层高的底商，效果图如下：

板块整体解读：

从5月土拍来看， 开发商对大厂葛塘片区的拿地热情非常高涨，从上市节奏来看，大厂葛塘片区4块地规划全部出炉，节奏之快令人咋舌，开发商抢跑意味明显；

外加上目前在售的几个楼盘，可以预见今年下半年整个大厂葛塘区域的房源上市量将会十分充足，对于买房人而言，可选空间较大。

数据统计后的3大真相：

从本次统计的17幅地块最新情况来看，主要呈现以下3个真相：

（一）半数四季度上市，半数明年上市，避免内卷

17家新项目中，四季度上市和明年上市的楼盘项目基本占据一半一半，对于资金要求紧张的楼盘来说，当然是越快卖房越好；对于压力没那么大的楼盘来说，时间节点相对来说会更加放松。

这对于买房人来说，相对还是偏友好的，因为房价的底线是大家可以看得见的，楼盘错开上市，有利于买房人错开选择，有效避免内卷。 

（二）房企之间合作开发将是未来大趋势

现在不少房企在单独拿地的同时，也在积极寻找合作方，一方面现在拿地不像以前那么容易，寻找合作方可以增加项目参与开发几率；另一方面，合作开发在很大程度上可以有效减少单一房企的成本与风险，在一定程度上来说，未来合作开发将是很大的趋势。

（三）毛坯限价基本持平，江北楼市整体表现平稳

除了江北核中核片区的毛坯限价上涨了3000元/平，其他片区的毛坯限价相较以前是基本持平的，接下来的江北楼市还是非常平稳的，对于买房人来说，今年四季度和明年上半年是个不错的置业机会点。

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