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2021年下半年从今日正式开始，回顾上半年，用“波云诡谲”来总结亦不过分。
上半年，新玄武、燕子矶、麒麟等板块的首付比例均提成至5或8成，江北核心区基本全部8成......不仅如此，各家楼盘更是推出改善大户型，南京各区域的置业门槛也在逐步提升。
即便是这样，不少楼盘去化迅速，几个月清盘，楼盘去化迅速，新盘上市却迟迟未知，于是出现了更多的板块断供......
那么江宁各大板块究竟有多长时间没有新盘入市了？未来还有哪些机会？
01
江宁各板块无新盘入市时长曝光，最长达约34个月
我统计了江宁12个主力子板块无新盘入市的时间，制作了如上的图表。
其中断供时间最长的当属百家湖板块，自从21世纪太阳城银座2018年8月27日开盘后，区域内再无住宅入市，长达34个月。
百家湖住宅的断供时间远比34个月要长，因为21世纪太阳城银座属于老盘以新盘的形式上市。
断供时间最短的是上秦淮，芳原上个月首开给上秦淮楼市补仓，但在芳原之前上秦淮已经断档1年。
改善板块综合断档时间最长且“傲娇”
百家湖断档时间约34个月；
九龙湖断档时间约9个月；
东山断档时间约6个月；
改善板块的综合断档时间是江宁比较长的，改善区域的宅地比较紧张，所以在土拍市场中，改善板块的宅地鲜少出现。
改善板块的楼盘根本不愁卖，例如九龙湖的金隅紫京云筑，首开均价3.82万/㎡。中签率17.4%，一房难求，今年3月也迎来了首次交付。
虽然目前传出加推消息，但是迟迟没有加推。并且项目准备一次性推完剩下的所有，共566套房源，户型建筑面积约120、140、170㎡，据小道消息，可能突破4万/㎡！
东山的海玥华府亦是如此，自从首开售罄后，项目再也没有过准确的加推消息，销售更是换了一波又一波。
海玥华府目前暂无房源在售，预计下半年加推新房源，具体时间待定。户型建面约98、115、117、135㎡。
市场需求旺盛，已开盘的楼盘一开就遭疯抢，无宅地出让意味着无新盘入市，这也是导致改善板块青黄不接的原因。
意料之外，刚需板块断供时间比肩百家湖
百家湖板块断档时间长达34个月，而淳化板块不甘落后，断档时间长达33个月；纯刚需板块的横溪断档时间长达27个月。
这两个板块是江宁相对而言，价格比较刚需的板块，虽然价格较低，但是去化并不理想。
也是由于①距离市区较远，基本上是地缘客选择；②利好并未全部兑现，且目前来看落地时间较晚。
这两个板块也有土地出让，但是都是被抄底拿下，尤其是横溪的地块基本上是以国有资产抄底拿下收尾。
网红板块青龙山新城断档约18个月
近期势头非常猛的青龙山新城已无纯新盘入市长达18个月。
一则官方文件刷爆朋友圈。就此，江宁这个板块开启了新篇章，从曾经的无人问津，到现在的异常火爆。
不仅业主激动不已，一大批正在计划买房的客群将目光锁定在这座新城。
而区域内仅有一家纯新盘雅居乐雅郡兰庭，项目自从2020年12月公开售楼处后，就一直传出要加推的消息，但迟迟未领取销许，已经鸽了买房人6个月。
雅居乐雅郡兰庭的建面约76-105㎡，是青龙山新城少见的有76㎡的小户型项目，入手门槛会比较低，所以买房人会比较关注。
02
15家纯新盘欲入市，有盘拿地4年半还没上市
江宁今年上半年共出让了共7幅地块，分布在禄口、正方新城、淳化、滨江板块。
可以看出这些地块都位于刚需板块，未来江宁市场依旧是刚需主力。
除了已经出让的土地外，今年7月和10月还将迎来土地集中出让，其中江宁预计有17幅地块，具体以最终挂出地块为准。
7月江宁计划出让地块：
基本集中在方山大学城。
10月江宁计划出让地块：
从土地出让来看，江宁今年的出让地块并不多，不仅是今年，这几年的土地出让都比较少。
除了土地，我还统计了江宁今年下半年预计上市的楼盘。
42盘有计划上市加推，纯新盘仅15家
据统计，2021下半年江宁预计有42盘计划上市，其中纯新盘仅有15家。
虽然楼盘看起来数量很多，但是纯新盘的占比仅35.7%。和“供货大户”这个称号一点也不符合。
并且上市量主要集中在大学城、禄口、正方新城、滨江等刚需板块。
建议考虑在江宁置业的网友，预算200万左右可选择谷里、横溪、湖熟、禄口、正方新城、滨江等板块，预算200-300万可选择青龙山新城、大学城等板块，预算在350万及以上的，可选择百家湖、九龙湖、上秦淮、东山等改善板块。
江宁有盘拿地长达4年半，还未上市销售
表格中不少项目拿地很久了，还未上市销售。高周转是目前开发商比较常用的模式，所以不少项目拿地后没几个月就上市销售，每月一开的“月经盘”也不在少数。
而拿地很久还不上市对于开发商来说并不是件好事，消耗的人力物力财力也会相对更多。
青龙山新城：雅居乐雅郡兰庭拿地18个月，已经公开售楼处和样板间，但至今未领取销许；同区域的朗诗G22地块更为夸张，拿地4年，还未定案名。
禄口：红豆香江华府拿地57个月仍未公开售楼处，目前已经是现房状态，但究竟何时上市，还是个未知数。
方山大学城：凤溪苑（备案名）的区位在方山大学城中优势明显，所以关注的人比较多。但是拿地2年还未公开正式的案名，目前项目售楼处正在建设中，相信很快就会上市。
为什么会导致这样的现象呢？
可能有两个方面：一是想通过等待观望获取最大的开发效应，因为，在一系列政策的调控下，目前的楼市状况并不是很好，价格也比较低迷，如果立即开发，可能很难获取目标效益；二是项目所需要的投入多，在信贷收紧的情况下，开发的资金压力较大。
速度惊人，拿地4个月公开案名
有盘慢，有盘快。
江宁也有项目拿地4个月就公开案名。
正方新城：正方新城是今年土拍的“黑马”板块，今年出让的两幅地块均遭到多家品牌房企的青睐，成为抢手的“香饽饽”。
年初出让的正方新城G03地块目前已定案名“上宸云际”并且已经在景枫一楼（原小CK对面）的城市展厅，仅用4个月。项目毛坯限价24100元/㎡，共有3个户型，户型建面约89㎡、100㎡、120㎡，售楼处公开时间暂未确定。
禄口：同期出让的禄口下关城开银城国际G01项目已定案名”蓝湖郡“，项目预计最快7月首开，将由银城国际和下关城开联袂打造，规划建设9-11层低密多层住宅。
写在最后
在目前整个南京楼市中来说，江宁算是一个比较稳且正常的板块，没有中签率很低和万人哄抢的情况。
江宁作为南京占地面积最大的区域，楼市的可开拓范围比较大，这也意味着想象空间很大。
而且根据官方发布的消息，江宁区人口数量稳居全市有1926117人，占比20.68%。
各地区人口
地区 人口数（人） 比重（%）
全市 9314685 100.00
玄武区 537825 5.77
秦淮区 740809 7.95
建邺区 534257 5.74
鼓楼区 940387 10.10
浦口区 1171603 12.58
栖霞区 987835 10.61
雨花台区 608780 6.54
江宁区 1926117 20.68
六合区 946563 10.16
溧水区 491336 5.27
高淳区 429173 4.61
除了产业外，江宁的GDP也是常年占据南京前列。
人口和产业支撑着江宁的发展，楼市平稳，这也就意味着江宁楼市的泡沫较小。
当然，江宁楼市的改善目前来说选择较少，但是刚需选择还是比较多的，例如滨江、正方新城和青龙山新城，都是刚需可以选择自住上车的板块。
如今南京的入手门槛在不断提高，建议先上车后置换。
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