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此一时彼一时也。
楼市的变化永远猝不及防，今年，南京楼市火爆异常。在南京，由于限价，新房房价被死死按住。但是当需求爆发、开发商不愁卖以后，提升首付门槛则成为常规操作，动辄5成、8成首付，这对于刚需买房人来说压力巨大。
而与火爆的江北核心区、大校场、燕子矶等板块不同，江宁似乎很平静（除紫东核心区外），仍然坚守3成首付的标准。
江宁新房目前还有多少库存？近期的二手房成交情况如何？究竟什么样的房产在江宁出手最快？今年江宁还有哪些项目要上市？
这些图表或许能给你最终的答案。
去化艰难，江宁新房库存超1.6万，居全市
据网上房地产数据显示，江宁区新房库存16324套，占全市库存29%，是全南京新房库存最多的区域。
江宁5月共计有13家楼盘领销许，推出2102套住宅房源，不管是领销许楼盘数量还是出货量，在全市都名列前茅。
但去化情况并不理想，从已加推的项目来看，仅有3盘售罄，分别是方山大学城的伟星万科·四季光年、中海方山印和上秦淮的芳原，虽然售罄，但从开盘现场情况来看，弃号人数较多。
而大多数项目无需公证摇号，就可直接认购，甚至有些项目至今领销许的楼栋，1套都没卖出去。
从市场来看，新房的压力是比较大的，改善类型的房源出货还是比较少的，但市场的需求客户数量较多，属于供不应求的状态。
而其他一些板块，价格大多聚集在2-3万元/㎡之间，供货量大但客群较为分散，去化不是很理想，压力也是比较大的。
最快1天成交，江宁二手房市场改善房成交更快
我盘点了近期江宁二手房市场的成交情况。
1、九龙湖、百家湖品质次新房不仅成交单价高且快。
从表格来看，成交单价较高的小区仍然是耳熟能详的小区。
中航樾府成交了一套97.46㎡房源，成交单价35605元/㎡，成交周期仅有25天。
朗诗玲珑屿成交了一套107.46㎡房源，成交单价40015元/㎡，成交周期仅有8天。
万科翡翠公园成交了一套75.21㎡房源，成交单价47601元/㎡，成交周期65天。
万科金域蓝湾成交两套88.27㎡房源，成交单价均为43164原/㎡，成交周期47天；此外还有一套132.48㎡的房源，以41728元/㎡的单价27天成交。
2、百家湖这套房最快1天成交
位于百家湖核心区的21世纪假日花园，成交了一套141.66㎡的大面积房源，成交单价27531元/㎡，值得注意的是，仅上线1天就成交！
我咨询了中介：中介表示客户一直是想要这种类型的房子，盯了很久了，上线后因为价格等各个方面都很合适，所以立刻就买了，也属于可遇不可求的。
3、1个月内成交房源中，纯刚需房源占比小
我拎出来成交周期1个月以内的房源，发现刚需房源的占比还是比较小的。仅有翠屏城纯刚需房源，成交了一套100.69㎡的房源，成交单价14302元/㎡，成交周期仅2天。
而值得一提的是，翠屏城最后的收官房源，高层毛坯销许均价12218元/㎡，这套成交房源为小高层房源，成交的中介表示：客户看了好久房子，然后这个房子业主刚挂出来，正好他们带看了一下，客户看的不错就签了。
就此现象，我咨询了相关中介。
中介表示：目前江宁很多人进入了改善换房的需求时代，而目前江宁改善新房价格偏高且数量较少，尤其是百家湖和九龙湖这样的成熟且有潜力的板块，新房大多要超“4万元/㎡”，房源数量少，不好摇号。
品质次新房可以直接拎包入住，不少有自住需求的改善客在面对不确定的新房市场时，害怕房价再度上涨，所以看中合适的就会入手。
江宁这类品质次新房不管是带看量还是成交量都算是非常可以的。
江宁储备项目仅有18家，改善选择越来越难
据我统计，江宁目前的储备宅地（包括纯新盘）仅有18家，这也是近4年以来，江宁储备项目最少的一次。
1、纯新盘加速入市，江宁土地供货少
今年上半年，可以说是江宁的转折年。
江宁不少纯新盘入市，节奏非常快，基本上是一个月开一次的节奏，而上半年的拍地，江宁仅挂出且成交了7幅宅地。
新盘进入市场，土地供货却较少，江宁的库存虽然数量大，但是整体楼盘和前几年相比还是比较少的。
2、供货不均，市场储备房源杠杆倾斜严重
表格中还有一个最大的问题，由于整体发展较早，九龙湖、百家湖等热门区域房荒明显，近几年登上舞台的上秦淮也将结束爆发期迎来短暂的休眠 。
改善选择仅剩阳光城·檀境一家，而项目仅有148套左右的住宅房源，开盘时间最快6月底。参照周边部分二手房成交均价约4.5万/㎡，具体价格待定。
而刚需板块出货量就比较大了，包括禄口、滨江这类板块，不管是楼盘还是出货量都将是未来江宁市场的重心。
3、正方新城或将成为后起之秀，值得关注
正方新城可以说是今年土拍市场的大赢家，热度非常高，旭辉新城G03以及龙光G44地块也是比较靠近地铁的地块，交通便利。
正方新城的区位优势还是比较明显的，距离近几年江宁兴起的新改善板块上秦淮非常近，可以说是共享产业配套。区位上胜过禄口、滨江、横溪等刚需板块，再加上靠近地铁，优势还是比较明显的。
4、目前江宁仅剩3个改善盘，改善客抓住机会（不包含叠墅）
①金隅紫京云筑最快6月再加推，即将收官。
九龙湖热盘金隅紫京云筑预计6月份加推剩余A01、A03、A05、A06、A07#所有房源，共566套房源，户型建筑面积约120、140、170㎡
②芳原最快6月趁势加推
上秦淮的芳原预计最快本月再次加推，建筑面积约105、111、125㎡。
③海玥华府预计下半年出新
东山的海玥华府预计下半年加推新房源，户型建面约98、115、117、135㎡。
写在最后
中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。整体看，从土地市场角度看，2021年楼市销售会继续刷新记录。
1、买房看政策，政策看信贷。
利率的最低谷已经在2020年年底出现，利率上行是趋势，社会资金成本肯定是上涨的。这种情况下，房地产市场上涨肯定会放缓，但是不是会扭转房价走势的核心还是看房贷利率会不会持续加息。
2、土地市场毛坯限价出现变化，多板块悄然上涨。
虽然目前南京仍然实行“双限”政策，但是此次集中拍地有些地块地价悄然上涨。“面粉”决定“面包”，也意味着后期上市的价格会相对上涨。
3、调控政策的力度可以预期依然将是稳。
这句话值得每年说一次：到目前为止，普通人周围能够找到股市发家致富的，最后总是还给股市，而房地产作为拉动经济的引擎，起码核心区位的，依然值得投资。如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是大城市中心城区的物业。
而就南京来看，作为特大城市，对于房地产市场的调控仍然比较严格，所以整体房价还是比较稳的。
房产一直是中国人无法避免的话题，在南京安家是“宁漂”的梦想，但如今摇号政策复杂，房票值钱，买房需要仔细斟酌，在考虑自己的实际需求后入手。
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近期热盘：阳光城檀境 金隅紫京云筑
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