365淘房 彭敏 最近看到这样一个观点：溧水未来几年的房价都被提前透支了。
真的吗？
溧水市场上的买房人非常有意思，本地人觉得溧水房价太高、房子太多，但是人口太少、整体工资水平低，对区域楼市未来发展并不非常看好。但事实上，买城南、城中高价盘的多数是溧水本地人。
而南京主城外溢的刚需、投资客却认为溧水房子相对还是挺便宜的，虽然现在空房多，但根据十四五最新规划，到“十四五”末，溧水总人口将达到100万，几十万人来了之后，现在的房子就不多了。因此，他们看好溧水市场，对未来房价上涨预期比较强烈。
那么，你对溧水楼市未来发展持什么样的态度？你认为溧水的房价被提前透支了吗？
NO. 1｜壹
溧水房价远低于主城，未来充满想象空间
为什么主城买房人认为溧水房价便宜？
2017年的时候，大量主城买房人涌入溧水市场，当时区域装修盘均价在11500元/㎡左右。“溧水房子太便宜了！”当年，在看房路上、开盘现场，我经常听到主城买房人这样说。
到2019年下半年，溧水城南一批高价盘入市，房价突破1.6万/平。主城买房人在溧水置业的主阵地变成空港、城北、石湫，其中，住宅均价最高的是空港板块，约1.32万/平。
从那个时候开始到现在，他们对溧水房价的看法是：城南房价有点高，其它板块还是便宜，尤其是相对于主城房价来说。
房价贵与不贵，从来都是相对的。
目前，南京主城的房价水平是怎么样的？总体来说，河西领跑南京，新房均价位列榜首，约5万/平；南部新城以及城东部分楼盘均价在4.5万/㎡左右；南京主城主力板块新房均价基本在3万+/平，主城购房门槛大约是250万。
现阶段，溧水楼市绝大部分楼盘新房总价在250万以内，相比主城房价确实要便宜很多。
在南京对外公布的“十四五”规划建议中，溧水是南京未来“一核三极”重点功能布局中南部片区的“新兴增长极”，而溧水总体定位“南京南部中心，健康活力新城”。从区域发展前景和定位高度来看，溧水未来充满想象空间。
NO. 2｜贰
房价上涨，买溧水高价盘的大多是本地人
为什么本地人总说溧水房价太贵？
2013年，溧水撤县划区，当年新房成交量较往年翻番，突破历史记录，房价在5-6千/平左右。
2014-2015年，区域房价大约在7400元/㎡左右，且正处于溧水撤县划区楼市爆发后的冷却期，市场整体热度回归到2013年之前的水平。当时，非常多的溧水人有这样一个观点：在溧水买房不用着急，想买了随便都可以买到。
2016年是溧水楼市重要的转折点，地铁S7号线全面开建，史上最严限购令出台、万达进驻，当年新房成交套数创下溧水楼市销量历年新高。彼时区域毛坯房均价8千出头，装修均价9500元/㎡左右，整体房价上涨不算多，但是一房难求。
2017-2019年上半年，溧水楼市经历了大热—遇冷—回暖的过程，正式步入装修时代，品牌房企开发开始占据主流。在严格限价的大背景下，这一时期，溧水房价基本稳定在1.2万/平以内。
这里要说到溧水房价的次“飞跃”：从2016年的9500元/㎡到2017年上半年的11500元/㎡，短短时间房价上涨约2000元/㎡。
溧水人觉得房价贵了，但也明白再不买，后面买房就更难了。于是，10多个人抢一套房的时代开始了。
2019下半年-2020上半年，溧水房价迎来了第二次“飞跃”，城南一批高价盘相继上市，房价基本稳定在15500元/㎡上下，而空港、城北板块房价先后突破1.3万/平。
单看城南房价，2年涨了约4000元/㎡，溧水人再一次直呼：房价太高了，到顶了，买不起。
然而仅仅到2020下半年，溧水房价天花板再次被刷新，单盘均价达到近1.9万/平，城中高端改善盘均价在1.6万/平上下。
紧接着到2021年，城中高端改善盘低密度多层住宅均价突破1.7万/平……
（统计数据基于各盘销许均价）
可以说近年来，随着城市以及市场的发展，随着住宅产品的迭代升级，溧水房价从未停止过上涨的脚步。溧水人自然也没有停止过发出“房价太高了，买不起”的声音，但实际上并没有停止过买买买。
而且，更加神奇的地方就在于，买溧水高价盘的大多是溧水本地人，就连均价近1.9万/平的叠墅买起来也丝毫不手软。我和我的同事们经常在一起调侃，其实溧水人很有钱，有钱的溧水人也很多，只不过不是我们自己而已。
NO. 3｜叁
一批双限地块将上市，溧水房价会涨吗？
那么，话又说回来，2021年溧水的房价还有可能会涨吗？
个人认为可能性还是比较大的。
首先来看看南京市场，或5成、或8成的首付要求，高达3500元/㎡、5000元/㎡的精装包都在变相提高南京主城购房门槛以及房价水平。而目前的溧水市场相对来说是比较宽松的，首套房3成首付，没有精装包，买房没有太多套路。
那么之后呢？热门楼盘是否会提高首付要求？抢手的住宅产品是否会有精装包？这些现在还未可知。
再来看看溧水市场本身，今年，一批双限地块将陆续上市，最高毛坯限价1.45万/平（城中），最低毛坯限价1.15万/平（空港），加上装修，再加上抢手的住宅产品，房价突破各自区域现在的房价天花板还是很有机会的。
从单个板块、单个楼盘来看，例如世纪天城计划在下半年上市，打造有毛坯叠墅产品，上市后城北房价天花板有很大可能被刷新，且溧水新房房价梯队也有可能重新改写。
而从城市发展角度来看，以空港、石湫为例，随着交通、商业、教育、产业等利好的逐步兑现，城市功能完善，区域房产价值势必会有进一步提高。
2021年开局，南京都市圈获批、落户新政发布，一批重大项目集中开工，房地产市场逐步回暖，一切都在往好的方向发展！可以预见，2021年的溧水楼市，值得期待。
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