热议：江宁核心区吊打江北核心区？

江宁核心区吊打江北核心区？

近日，南京“两江”纷争硝烟再起！针对江宁核心区与江北核心区的未来发展问题，广大网友各抒己见，据理力争。

一方认为：江宁核心区发展比江北更好，目前江北还是大工地，江北房价已经把未来几年价值提前释放了，无法与江宁匹敌。

另一方认为：江北超过江宁只是时间问题，板块的高度决定了江北新区的想象空间远超江宁，2025年再看江北核心区......

当然也有比较中立网友认为：江宁核心区和江北核心区，一个内敛，一个奔放，能买到新房，不去接盘，就是好核心。

那么，你觉得江北核心区和江宁核心区，未来哪边发展更强？ 

针对这个问题，今天，我将从这两个核心区的远期规划、房价格局、配套发展等7大维度进行对比分析。

01规划能级

江北核心区：江北核心区作为南京新主城核心，东沿滨江大道—横江大道，南至虎桥路，西至江北大道—浦口大道—浦滨路—五桥连接线—浦乌路，北至定向河路，总范围约33.2平方公里。

目前，南京正形成两个中心城区“一主一新”，即江南主城和南京新主城，“一江两岸”联动发展的新格局，这就在根本上决定了江北新区的规划能级非常高。

且江北新区作为全国第十三个国家级新区，长三角继上海浦东之后的第二个国家级新区，更是江苏省的国家级新区，战略定位非常强劲，发展可期！

而江北核心区作为江北新区的中心区域，核心功能以商务业、科创教育、健康医疗、文化休闲和生态宜居等多种功能为主，未来的前景空间有多大可想而知。

江宁核心区：江宁核心区的具体范围没有准确定位，大多数人的认知集中在百家湖一带，这里坐拥一线湖景和核心商圈，居住氛围非常浓厚。

根据十四五最新规划，江宁将高水平打造“创新名城核心区、美丽古都典范区”，其中提到将百家湖城市中心区打造成南京新地标。

未来这里将形成“超级自然谷+数字总部区+科创研发区+休闲生活区”的空间结构，为居民提供更加舒适的生活空间。

点评：总体来说，江北核心区的规划定位能级更高，区域拥有大片可供发挥的土地，发展后劲更足；江宁核心区目前发展已经非常成熟，烟火气浓厚，随着区域设施愈加升级，这里也将更为宜居。

02房价格局

江北核心区：把时间倒推到2013年以前，江北（不包含六合）的房价基本都在1万/平以下；2015年江北新区成立后，江北房价提到到1.5-2万/平；之后2017年江北核心区成立，精装产品盛行，价格跃升至2.8万/平左右；如今随着大批品牌房企进驻，核心区新房最高均价已达3.45万/平。

随着江北核心区概念深入人心，越来越多的开发房企进驻，买房人的眼光也不断聚焦这里，现在核心区新房首付基本已提高至8成首付，门槛大幅提高，筛选客群，但依旧浇灭不了区域热度。

目前，区域有大量新房、二手房，库存充足，买房人选择空间更多，二手房成交周期普遍较长，最高成交单价近5万/平。 

江宁核心区：2013年以前，江宁房价水平在1.3万/平左右，彼时，江宁房价已经比江北高出一头。

之后，江宁优先重点发展百家湖片区，在2018年，百家湖房价达到3万/平，但由于发展较早，目前百家湖片区开发土地空间有限，仅有一家楼盘项目阳光城G62地块，还未上市，该楼盘毛坯房销售限价34000元/㎡，预计全装修价在35500-36000元/平。

目前，区域新房数量非常少，但是二手房源非常充足，且存量房成交周期非常短，市场畅销度高，二手房最高价已达6万/平。  

总结：从目前房价格局上来看，不管是新房还是二手房，江宁核心区均稍稍领先于江北核心区，但是值得注意的是，江北核心区新盘数量非常多，且还有很多空置的居住用地有待于开发；而江宁核心区（百家湖片区）开发土地有限，新盘数量捉襟见肘，未来将是楼市发展一大短板。

03交通配套

江北核心区：江北核心区作为一个刚满5岁的年轻新区，交通轨道城建方面确实还有很多不足，区域内部断头路较多，影响江北人民出行。

但是政府一直都在大力造桥修路解决问题，尤其是将地铁规划、过江通道等作为重中之重。

已通车的地铁有：地铁10号线；

规划中地铁有：地铁4号线二期、11号线、13号线、15号线等； 

已通车重要通道有：长江隧道、扬子江隧道等、老浦口轮渡；

规划中的重要交通有：汉中西路过江通道、建宁西路过江隧道、锦文路过江通道等；

江宁核心区：百家湖片区作为江宁重点发展的核心区，目前交通路网较为完善。

已通车地铁有：地铁1号线；

规划地铁有：地铁12号线；

（图源张哲，地铁1号线）

总结：从区域内部交通现状来看，江宁核心区明显比江北更为完善，但从外部大型交通配套来看，江北地铁、过江通道等线路更为繁多，未来交通更为便利，更加有利缩短两江对岸的距离，形成双主城格局。

04商业配套

江北核心区：目前江北核心区没有已经落地运营的大型商业体，但是在建或规划的大型商业体较多。

在建项目：江北地下城、砂之船奥特莱斯、万达广场、南京丰大国际、东方万汇城商业体、华润万象商业综合体、全球最大的仓储式会员制商店山姆会员商店等；

规划中：启迪10万方商业综合体、宝隆大型商业体等；

核心区内还有大量的商业用地未出让，未来这里的商业配套还是十分值得期待的。 

（华润万象商业综合体效果图）

江宁核心区：江宁核心区（百家湖片区）一直引以为傲的便是商业资源，一直被外界称为“宇宙中心”，放眼望去，遍地都是代表江宁商业的名片，引进了众多一线品牌，成为了江宁人心目中无法替代的商业中心。

区域已建成：江宁金鹰、景枫KINGMO、21世纪太阳城、百家湖1912等；

周边还规划有：龙湖南京龙湾天街、金鹰E66商业体、景枫竹山路综合体等；

（图源：熊伟）

总结：江宁核心区百家湖的商圈地位短时间内是江北无法撼动的，但加以时日，等商业配套陆续建成，江北核心区也会形成自己的商圈效应，尤其是江北核心区正在建设地下城项目，总建筑面积达480万方，未来这里将与地面扬子江新金融中心形成完整倒影，辉映江北。

05教育配套

江北核心区：目前来看，江北核心区范围内教育资源还是比较稀缺的，尤其是九年义务教育阶段的学校，但是江北引进的国际学校资源较多，区域教育越发国际化。

已建成学校：南京一中江北分校、南京一中江北分校高中部、鼓楼幼儿园江北分园等；

国际学校：南京金地皇家文法学院、托马斯学校等；

在建中学校：绿地小学、七里河片区配套学校、健康城育英小学等。

未来等到建成投用，将有效地缓解核心区公办教育资源稀缺的现状。

江宁核心区：江宁核心区（百家湖片区）学校资源同样非常稀缺，目前已经运营的有江宁开发区学校、百家湖中小学等。

总结：江北、江宁两大核心区就目前而言，落地的学校资源均不多，但明显江北规划学校较足，且江北引进了很多国际学校，未来教育发力更为强劲。

06医疗配套

江北核心区：江北核心区中的国际健康城板块是建设最为迅速的板块，区域内多个重大项目已经建成，发展可期。

已建成项目：鼓楼医院江北国际医院

在建中项目：国际眼科医院、红瑞糖尿病专科医院、国际化名医中心等

未来等到这些城建全部兑现落地，国际健康城将优先为江北的居民带来医疗、教育、商业等多方面的服务。

江宁核心区：江宁核心区（百家湖片区）目前没有大型医疗配套，规划暂时也没有。

总结：江北核心区未来医疗配套规划更为全面，江宁核心区内还没有大型医疗配套设施，居民生病需要跑到九龙湖片区医院，较为麻烦。

07产业配套

江北核心区：江北核心区中的产业板块是区域发展的精华部分，可以细分为研创园、科技创新、新金融、大健康等部分，未来这里将高楼林立，办公产业聚集。

更加亮眼的是，研创园定位科技创新核，规划人口约24.7万，规划打造“宜业、 宜资、 宜居”之城，成为创新产业、人才、城市三者融合发展的国际性高新产业孵化和科技创新产业基地。

目前正在全力发展基因之城、新金融中心和芯片之城，引进高端产业也同样属于江北新区城市顶级配套，未来也是江北走向中国、甚至世界的核心竞争力。

区域已引进产业资源有：Synopsys、arm、GUC、新思科技、紫光展锐、中国科学院计算技术研究所、江苏省产业技术研究院、省产研院智能制造研究所、中德智能制造研究院、深圳清华大学研究院力合科创中心、阿里巴巴创新中心、猪八戒网江苏总部、国家健康医疗大数据中心等；

江宁核心区：江宁核心区（百家湖片区）新兴产业较为缺乏，目前主要是在双龙大道以东区域，分布一些工厂企业，根据规划，未来这些产业都将搬迁，打造宜居高地。

区域已引进产业资源有：百事可乐、西门子等；

总结：从产业结构来看，江北核心区的产业资源更为强劲，且从江北核心区产业用地和住宅用地占比可以看出来，这里的住宅供给相对于未来的产业人口可以说是十分均衡，未来江北核心区是个既可以工作又可以生活的地方。

写在最后：

江宁核心区、江北核心区各有各的优劣势，一个代表过去，一个则代表未来。

目前江宁核心区（百家湖片区）基本没有新房在售，仅有一个地块还没上市，未来区域房价涨幅会受到一定限制，但同时这里配套成熟，是非常宜居的地方，非常适合自住改善等客群，但由于新房有限，买房人想入驻这里可以重点考虑区域二手房。

江北核心区空地多，新二手房也多，这是机遇也是挑战。目前区域发展相对来说不成熟，房价相对处于低位，但是等到区域发展成熟，预计房价也会迎来一轮涨幅，这里投资属性相对更多。

最后，你觉得江北核心区和江宁核心区，未来哪边发展更强？欢迎在留言区留下你的看法~

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