热议：桥北和桥林，谁更值得买？

吵起来了！又吵起来了！

桥林和桥北作为南京为数不多的价格洼地，刚需主阵地，房价都是2万出头/平，一直备受买房人关注。

而我们买房群中关于“两桥”之间的战争硝烟也几乎没有停断过，就在近日，针对“桥林和桥北，哪个更好？”的问题，网友们再次使出浑身解数，展开了激烈的辩论。

一方认为：“桥林打造中国芯片之城，绝对可以买；桥林以后是刚需重地，供应量巨大。”

另一方认为：“桥林，典型的远偏穷，除非大企业总部过来，不然凉凉，桥北生活自住肯定好。”

还有人认为：“两边都不值得买！江北除了核心区、四号线二期沿线几个盘有价值，其他都没意思。”

那么，你觉得桥林和桥北，哪个板块价值更高呢？

桥北和桥林，一边代表过去，一边则代表未来，就看大家自己心里怎么去评判了。

板块背景介绍

桥北：2002年以前，南京江北由六合县、江浦县、浦口区组成，此时桥北和大厂已是市辖区，在能级方面，桥北在整个江北来说是比较高的。

2005年之后，南京长江大桥进入免费通车时代，桥北这片热土引起了诸多开发商注意，从此这里在真正意义上迎来爆发式增长期。

（长江大桥实景图）

由于当时政府能够调动的资源相对有限，因此桥北走上了由开发企业主导的建设模式中，在开建楼盘的同时进行城市基础设施建设，这种模式也让桥北先于江北其他区域成熟。

但同时，也给区域带来了诸多不稳定因素，例如市场不规范、传销多、从业人员鱼龙混杂、维权纠纷不停.....

而自2015年开始，国家级江北新区成立，桥北升级为江北直管区，以前存在的顽疾被一个个摆上台面进行解决，面貌正在一步步改善。

（桥北航拍图）

桥林：相较于桥北，桥林起步发展就非常晚了。

2002年4月，江浦县与浦口区合并，成立新的浦口区，此时桥林镇属浦口区，但是当时桥林也是被严重忽视的板块。

2012年8月，浦口区调整部分行政区划，乌江镇与桥林街道合并设立新的桥林街道，此时桥林也不是南京重点板块，发展进程缓慢。

期间，这里给外人的印象一直都是保障房居多、偏远落后、基础设施配套插、不宜居......

直到2018年，南京9大新城规划出炉，桥林新城加入南京城市新一轮整体规划（2018-2035年），这片新兴热土才被开发房企、买房人们关注起来。

与桥北相比，桥林真正发展距离桥北晚了13年。

未来发展规划

桥北：江北新区桥北片区规划总面积约14.98平方公里，属于“高新—大厂组团”中的居住功能区。

自2015年国家级江北新区确定，桥北不再像原先那般以开发商为主导的建设模式，尤其是在桥北成为江北直管区后，整体规划由政府主导，城市公共配套资源开始不断完善。

目前，桥北已经成为江北非常繁荣的区域之一，号称“江北商圈”、“江北新街口”，区域发展迎来新纪元。

但是，由于桥北开发早，目前剩余的空白用地相对有限，这在一定程度上会限制区域大规模发展。

桥林：桥林新城规划范围总面积约86平方公里，是江北新区先进制造业基地，规划2030年桥林新城常住人口35万，区域形成“一带、三片、多单元”的新城空间结构发展：

一带：依托石碛河水系与历史文脉的双重资源，实现串联老镇老街与新城中心区的纽带功能，形成沿石碛河的休闲景观带。

三片：沿长江和浦乌公路方向自西向东依次布局产业片、居住片和港口片。

多单元：包括4个工业制造单元、1个港口单元、5个居住单元、1个新城中心区综合单元、1个职教单元、2个综合发展单元（弹性预留）、2个特殊用地单元。

目前，桥林新城作为南京9大新城之一，政府不断给资源大力支持区域发展，且区域拥有大片可供开发的土地，相当于“白纸”状态，未来的塑造空间更为辽阔，前景可期。

房价演变走势

桥北：对比现在的桥北和河西，你们可能很难想象到，这两个板块基本属于同时开发，都在2004-2005年逐渐兴起，那时候，河西的房价水平在5000元/平左右，桥北房价在3000元/平左右，价差约为2000元/平。

而如今，新房河西5万+/平，桥北2万+/平；二手房河西6-8万/平，桥北依旧2万+/平，肉眼可见的巨大落差。

而从2005年至今，桥北房价从3000/平到现在2万/平，经历了约15年时间，相当于一年涨1000元/平，增速可以说是非常缓慢了。

桥林：在房价方面，桥林可以说是远远领先于桥北板块的。

在桥林家真正意义上的商品房—水沐云筑面世前，区域基本都以保障房为准，前期房价没有太大参考意义。

但是自2020年开始，水沐云筑一经面世，房价起平线就定格在了2万+/平，与桥北发展了15年后的房价基本持平，从开局就赢在了起跑线上。

（水沐云筑效果图）

楼盘体量规划

桥北：由于板块早期的开发模式背景，桥北聚集了“苏宁环球、弘阳、明发、大华”四大房企鼎力局面，这些房企开发的楼盘项目体量都非常大。

例如，天润城一共可以分为16个街区，每个街区户数基本都在1000户以上，本月挂牌均价在1.9-2.2万/㎡之间。

威尼斯水城除了在售的19、20街区之外，其他街区二手房挂牌价同样在1.9-2.1万/㎡左右。

这些大体量项目在承受外部楼盘竞争的同时，自身小区竞争压力也非常大，互相牵制，互相制约，房价走势在很大程度上都受到了影响。

桥林：桥林板块的住宅基本都以多层、小高层、中高层住宅产品为准，且体量相对适中，暂时没有非常大体量的小区出现。

这些小区相对于大体量小区，更加易于物业管理，自身竞争压力较小；另外对于只有几栋“袖珍”社群来说，社群规划更加容易施展开，生活舒适度同样相对更好。

外部利好辐射

以南京老城心鼓楼新街口板块向外辐射，桥北板块距离中心更近，相对而言接收的利好辐射会更多；

以河西CBD为中心对外辐射，桥林板块相对桥北来说，距离更为接近；

以江北核心区CBD为中心对外辐射，依旧是桥林板块优势明显。

总体来说，鼓楼新街口一带发展已经非常成熟，利好辐射相对有限；而河西、江北核心区作为南京发展核心增长极，未来政府会继续大力投入真金白银，对桥林的利好辐射会更强。

轨道交通配套

桥北：桥北最大的交通问题是过江拥堵，但是目前浦仪公路夹江大桥已经通车，该通道将于和燕路过江通道相接，和燕路过江通道预计2022年建设完成，建成后免费通行。

 同时，位于老浦口火车站旁的建宁西路过江通道也正在紧张建设中，工程主线总长约6.8公里，预计2023年建成通车。

另外，即将开建的11号线将连通桥北和江北核心区，未来桥北将实现3号线串联江南主城，通过11号线连通江北核心区域。

等到线路建成，未来桥北交通出行拥堵问题会得到很大缓解。

桥林：桥林区域地铁S3号线在片区内设有兰花塘、双垅、石碛河、桥林新城、林山、高家冲等6站，地铁出行较为便利；

另外，347国道江浦至桥林段工程将于2021年年底部分路段开工，线路起于五里桥互通跳水台位置，止于规划中的桥林大道，临近S3号线底站高家冲站。

未来，桥林新城居民可以通过该道路连接五里桥互通，从而向东穿过长江五桥直达河西，这对区域无疑是重大利好消息。

桥北的交通线路更为通达，但是由于人口挤兑，仍然存在过江拥堵问题，等后期交通越加完善，拥堵问题会在很大程度上缓解；

而桥林这里正在进行大修大建，虽然现在道路建设不是很完善，但是未来可期！

商业配套资源

桥北：桥北的商业历经多年发展已经发展出了被誉为江北新街口的“弘阳商圈”，总建筑面积达110万方的弘阳商圈已经成为整个桥北最繁华的地方。

另外，桥北于长江大桥北堡两侧正在建设两大旗舰级商业综合体，华东首家王府井购物中心和华润在南京的首个商业综合体—华润万象汇。

这些旗舰级商业综合体的建成将进一步加强以弘阳商圈的虹吸效应，江北的商业中心在桥北的格局进一步加强。

桥林：区域目前仅有丝兰湖邻里荟这一个小型的商业中心，业态涵盖教育、KTV、美食、药房、健身房等，商业配套不是很成熟，还需要后期持续发力。

根据规划，区域还将推进地铁S3号线双垅站大型商业综合体建设，导入国际化商业配套、高端酒店、国际化社区等城市功能，形成多功能、高效率、聚合统一的一站式综合体。

 目前来说，桥北的商业地位是桥林无法撼动的，区域各大商业体集聚，商圈人气成熟，桥林仍需持续发力。

教育配套资源

桥北：桥北由于居住人口众多，因此区域教育需求也逐步增大。目前政府正新建、扩建原有学校的建筑面积，如琅小明发分校、一中明发、浦口外校等；花费20多亿资金回购土地江苏第二师范学院用于教育用地等。

目前，北京师范大学教育集团与江北新区合作办学已经签约，设计办学规模135个班，其中幼儿园15个班，小学48个班，初中48个班，高中24个班。

同时，位于旭日上城旁的毛纺厂中小地块，小学规划7轨42班，中学规划10轨30班。

另外，位于大华锦绣时代南侧的天华东路中小学正在建设中。其中小学拟建设一所六年制8轨48班小学；中学拟建设一所20轨60班中学。

桥林：区域目前已有两所私立学校（书人实验学校、苏杰学校），这两所学校在南京私立学校中属于阵营，而未来在教育配套上，区域内规划新建高中1所，初中5所，小学8所。

 桥北目前的教育设施配套更为齐全，但是相较于两大片区的远期教育规划，都是一匹不可小觑的潜力“黑马”。

休闲配套资源 

桥北：桥北目前有已经建成的滨江公园，且在桥北的公园规划中，还有宝塔山公园、桥北中心公园、新化湿地公园、烟斗湖公园。

桥林： 区域目前仅有丝兰湖公园，现有休闲配套不如桥北完善。

产业配套资源

桥北：桥北基本没有产业配套，此方面较为缺乏。

桥林：自2018年成立桥林新城以来，该区域定位是“中国芯片之城”，区域产业配套的落地速度都非常快，如今，南京科学城总部基地正在如火如荼的建设中。 

其中，智慧谷核心研发中心，整体定位为集孵化器、加速器、产业配套于一体的科技产业综合体和办公楼及创新服务中心，整体建成后将成为“两落地一融合”的示范基地，也会是科学城的地标。

目前，台积电、清华紫光、上汽、依维柯、中大药业、雨润大学……重量级的产业纷纷落户于桥林新城，为新城的崛起不断蓄力。

总体来看，目前桥北发展远比桥林板块成熟，但是毕竟桥林刚刚起步，加以时日，桥林配套定会追赶上桥北，且更加新颖、与时俱进。

另外，桥林有桥北所完全不具备的产业优势，产业是地区发展的强劲生产力，是吸引人口、留住人口的关键所在，也是区域向前驱动的源源动力。

最后，你觉得桥林和桥北，哪个板块价值更高呢？欢迎在留言区留言~

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