这是一个不断被迭代与重新定义的时代！
依据国家发改委发布《长江三角洲城市群发展规划》，南京被官方定位为长三角特大城市，紧随上海之后，位于杭州、苏州之前。特大城市的规划也推动着城市发展的不断扩容。揭开南京城发展的面纱，细细打量其城市演变的脉络，向南推进成了南京发展的主旋律。
江宁地处南京南部，占地广，储备地块多，想象空间大。而随着江宁老中心宅地的紧张，新中心正在不断南移。在江宁，一场城市中心的大转移正以掩耳不及迅雷之势迅速推进！九龙湖南，这个新生代板块的价值逐渐清晰。
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南京房价格局已变，江宁发展坚实
我根据南京各大板块的最新房价地图做了一张表格。
南京房价已经出现了一定程度的攀升，尤其是河西、城中这样的板块，城中住宅房源均价52000元/㎡；河西住宅房源均价49409元/㎡，接近5万/㎡。而江北均价包括六合、城东仙林的均价包括龙潭、汤山，所以价格会稍低。
随着双限地块的出现，虽然限制了毛坯价格，但是开发商可以配合精装包销售，其实在一定程度上也是一种变相涨价。
作为南京最大的主城区，江宁区价格优势明显；江宁产业雄厚，人口多，规划也在逐步兑现，价值高。可以说江宁就是南京的价格洼地价值高地。
江宁板块未借助任何外力因素，全凭自我供给发展，目前投资客比例低，泡沫反而小，发展更为坚实。江宁拥有目前南京市1/4的人口，且新增人口也是南京，拥有澎湃的人口红利，所以房地产交易活跃，资产变现门槛更低。内需极大，便于资产出手。
那么如何发现江宁价格洼地价值高地？或许我们能从江宁楼市的发展轨迹上发现端倪。
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江宁楼市发展轨迹——一路向南
从江宁楼市的开发顺序来看，可以分为四个阶段：
东山1.0时代：
老东山是江宁最早进行土地开发的板块。
东山镇最早一批的房地产开发始于90年代，无开发商，都是政府单位（市政、城镇建设有限公司）建设开发，小区名多带“村”字，当时多作为单位福利房。2000-2005年东山镇进入密集开发期，因此东山镇的小区房龄大多在15-20年之间，且多为无名小开发商。
后期东山步行街、江宁女人街、万达等商业的开业，东山配套逐渐成熟，这样的发展其实是符合当时的需求的，然而后期并没有与时俱进，这也是东山落寞的原因之一。
目前东山配套虽然成熟，但是新规划等较少，储备宅地稀少，只能靠规划修改来获得发展。
百家湖2.0时代：
接下来就到了百家湖板块。
2000年后，百家湖板块逐步启动，2005-2010年是百家湖住宅密集开发期，对应房龄多在10-15年，当时江宁几大地主开启疯狂圈地模式：利源承包了百家湖边超一半的土地、翠屏在翠屏山、景枫在方山也都是承包了大片的土地。百家湖周边这么好的地段这么便宜卖掉，也没有造出好房子是造成百家湖整体房价长期上涨缓慢的重要原因。
随着后期景枫KINMO、21世纪太阳城、金鹰、1912的开业，赋予了百家湖新都市的商业环境，百家湖一跃成为江宁“新街口”，区域内的房价也水涨船高。
九龙湖3.0时代：
2010年后，九龙湖板块接棒百家湖，品牌开发商开始布局江宁、万科、新城、保利，将江宁主城区商品住宅品质带到一个新的高度，尤其2015年4月地铁3号线通车后，品牌开发商楼盘涨幅惊人（新城玖珑湖和保利中央公园2013年至今涨幅都在120%左右）。板块内商品住宅房龄基本在10年内，品质好，房龄新，二手房市场的认可度较高。
区域引进北京东路小学的教育资源，保乐荟的开业也为区域内的商业蓝图添砖加瓦。区域内的新房也属于炙手可热的状态。
上秦淮4.0时代：
2013年，翠屏九溪诚园横空入市，宣传重点是南京首个“湿地盘”，这也是上秦淮首次出现在大众视野。翠屏九溪诚园也就是翠屏诚园的前身。项目参照杭州，欲拉开南京楼市的新纪元。
（翠屏诚园实景图）
到2016年，一场土拍，上秦淮重振雄风。银城、碧桂园、葛洲坝、融创、五矿、旭辉等品牌房企纷纷入驻。
也是从这时开始，上秦淮开始被大众接受。区域内也引进了游府西街小学的教育资源，3号线、砂之船等配套也加速了上秦淮房源的去化。
其实从江宁楼市的发展趋势中，我们不难发现，江宁核心区正在南移，城市向南、南京向南、江宁向南的发展轨迹，市场接受度和规划也是朝南倾斜的。
其实这也是可以预见的，早期江宁楼市的集中开发力度大，所以早期的板块宅地基本去化，而江宁作为南京占地最大的板块，产业大，人口多，必须去开发土地，加快供给。
朝南发展也是江宁的楼市开发策略之一。
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续力上秦淮，九龙湖南正在强势崛起
江宁百家湖、东山、九龙湖、上秦淮等板块已经陷入房荒，出货量少，面积大，总价高，而江宁向南发展的趋势是被认可的，那么江宁楼市下一个爆发点在哪？或许我们可以把目光聚焦到这个板块——九龙湖南板块。
九龙湖南地处九龙湖南部，享受九龙湖、上秦淮的利好辐射，作为续力上秦淮的新板块，九龙湖南潜力无限。
交通配套：双地铁环绕，国家一级公路正在建设
板块内有S1号线、5号线吉印大道站。
S1号线已经运营通车，北接南京南站，南至禄口国际机场，两站九龙湖、三站南京南，南站即可换乘1号线、3号线等多条地铁线路。同时吉印大道站也是地铁5号线的始发站，全线30个站点设立14个换乘站，是名副其实的南京的地铁换乘王。
值得一提的是，区域内的机场二通道，作为国家一级公路标准建设，串联建邺、雨花、江宁，连接河西CBD与禄口国际机场发展，起到了南京主城及江宁新城南向发展的重要战略意义。
商业资源：顶级的商圈辐射，重磅酒店年底竣工
整个区域距离九龙湖非常近，可以享受到九龙湖、上秦淮、百家湖的商业配套辐射。
砂之船奥特莱斯、保乐荟、景枫KINGMO、江宁金鹰、21世纪太阳城、百家湖1912等商业配套。后期诚信大道地铁口的景枫G58地块也将打造6万㎡的商业体。
除此之外，牛首山东麓商业配套综合项目预计在年底竣工，计划总投资约26亿元，规划大型重磅酒店。
（效果图）
教育资源：人文气息浓厚，教育配套未来可期
区域内有规划的小学用地，未来将引入名校合作，大大提升教育质量。这几年政府也在重点打造江宁名校，作为新学校来说也更易的得到政策支持。
同时板块内还还拥有东南大学、河海大学、南京航空航天大学等知名高校，人文气息非常浓厚。
医疗资源：投资8.7亿，三甲医院来了
九龙湖同仁医院，江宁医院，江宁中医院和南医大逸夫医院（都是三甲医院）以及在建的省中医院牛首分院。
江苏省中医院牛首山分院是三甲级医院，分院占地313亩，建设总投资8.7亿元，集医疗、康复、养生、保健为一体，该项目将分三期进行，建设期为5年。
效果图如下：
景观资源：自然资源优越
以九龙湖公园为核心，区域西靠三山（牛首山、翠屏山），东望方山与外秦淮河，东抵上秦淮湿地公园。
牛首山文化旅游区，是南京政府投资上百亿的重点项目，种有高等植物超618种，是南京植被种类最多的地区，景色优美且如此高森林覆盖率是全南京罕见的森林绿肺，山顶更是重金打造了佛教圣地佛顶宫。
（图片来源：百度百科）
区域楼市：严格限价，毛坯限价20600元/㎡
我们先来看一张图。
江宁南向发展轴线上的楼盘变化还是比较大的，从首开到收官，再到如今的二手房均价，都有明显的涨幅，这在一定程度上也显示了市场接受度。
南向发展趋势已定，九龙湖南正处于发展轴上，潜力无限。
再看新房市场，百家湖毛坯限价3.4万元/㎡，后期项目肯定是要加卖精装包的；九龙湖金隅紫京云筑销许均价3.82万元/㎡；上秦淮核心区已经无房可售，南部的融信秦尚栖庭销许均价3.3万元/㎡左右。
而九龙湖南板块区域内限价严格，毛坯限价20600元/㎡，这对于置业者来说是个机会。
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板块价值即将激活，九龙湖南开篇巨作来了
九龙湖南目前区域内仅有一家楼盘——德信星宸。
德信星宸打造18栋层高25-27层的高层，建筑面积约89、107、127、142㎡，毛坯限价2.06万/㎡，预计精装修交付。首开89、107㎡两大户型，首开4栋大约400多套房，预计3月上市。
首开户型图如下：
建筑面积约89㎡：三房两厅一卫
89㎡作为其主力户型，三房设计，适合三口之家甚至三代同堂。三开间朝南，光照充足。动静分区，家人日常活动互不干扰。独立玄关设计，彰显居家品质。卫生间干湿分离，有利于保持干净卫生。
建筑面积约107㎡：三房两厅两卫
107㎡户型主要分布在东西边户，适合刚改客群。该户型兼并了89㎡的各大优势外，又具有自己独特之处。南向约6.4米宽景阳台，采光面积大，阳台功能性强。主卧套房设计，带独立卫生间，私密性强。
德信星宸毛坯限价20600元/㎡，预计精装修，未来盛全物业管理。
江宁重心向南发展趋势已定，九龙湖南的发展未来可期。
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