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江宁楼市大变革将至!九龙湖南地位迎惊天飞跃……

来源:365淘房 2021-02-04 17:00

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这是一个不断被迭代与重新定义的时代!

依据国家发改委发布《长江三角洲城市群发展规划》,南京被官方定位为长三角唯一特大城市,紧随上海之后,位于杭州、苏州之前。特大城市的规划也推动着城市发展的不断扩容。揭开南京城发展的面纱,细细打量其城市演变的脉络,向南推进成了南京发展的主旋律。

江宁地处南京南部,占地广,储备地块多,想象空间大。而随着江宁老中心宅地的紧张,新中心正在不断南移。在江宁,一场城市中心的大转移正以掩耳不及迅雷之势迅速推进!九龙湖南,这个新生代板块的价值逐渐清晰。

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南京房价格局已变,江宁发展坚实 

我根据南京各大板块的最新房价地图做了一张表格。

南京房价已经出现了一定程度的攀升,尤其是河西、城中这样的板块,城中住宅房源均价52000元/㎡;河西住宅房源均价49409元/㎡,接近5万/㎡。而江北均价包括六合、城东仙林的均价包括龙潭、汤山,所以价格会稍低。

随着双限地块的出现,虽然限制了毛坯价格,但是开发商可以配合精装包销售,其实在一定程度上也是一种变相涨价。

作为南京最大的主城区,江宁区价格优势明显;江宁产业雄厚,人口多,规划也在逐步兑现,价值高。可以说江宁就是南京的价格洼地价值高地

江宁板块未借助任何外力因素,全凭自我供给发展,目前投资客比例低,泡沫反而小,发展更为坚实。江宁拥有目前南京市1/4的人口,且新增人口也是南京第一,拥有澎湃的人口红利,所以房地产交易活跃,资产变现门槛更低。内需极大,便于资产出手。

那么如何发现江宁价格洼地价值高地?或许我们能从江宁楼市的发展轨迹上发现端倪。

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江宁楼市发展轨迹——一路向南

从江宁楼市的开发顺序来看,可以分为四个阶段:

东山1.0时代:

老东山是江宁最早进行土地开发的板块。

东山镇最早一批的房地产开发始于90年代,无开发商,都是政府单位(市政、城镇建设有限公司)建设开发,小区名多带“村”字,当时多作为单位福利房。2000-2005年东山镇进入密集开发期,因此东山镇的小区房龄大多在15-20年之间,且多为无名小开发商。

后期东山步行街、江宁女人街、万达等商业的开业,东山配套逐渐成熟,这样的发展其实是符合当时的需求的,然而后期并没有与时俱进,这也是东山落寞的原因之一。

目前东山配套虽然成熟,但是新规划等较少,储备宅地稀少,只能靠规划修改来获得发展。

百家湖2.0时代:

接下来就到了百家湖板块。

2000年后,百家湖板块逐步启动,2005-2010年是百家湖住宅密集开发期,对应房龄多在10-15年,当时江宁几大地主开启疯狂圈地模式:利源承包了百家湖边超一半的土地、翠屏在翠屏山、景枫在方山也都是承包了大片的土地。百家湖周边这么好的地段这么便宜卖掉,也没有造出好房子是造成百家湖整体房价长期上涨缓慢的重要原因。

随着后期景枫KINMO、21世纪太阳城、金鹰、1912的开业,赋予了百家湖新都市的商业环境,百家湖一跃成为江宁“新街口”,区域内的房价也水涨船高。

九龙湖3.0时代:

2010年后,九龙湖板块接棒百家湖,品牌开发商开始布局江宁、万科、新城、保利,将江宁主城区商品住宅品质带到一个新的高度,尤其2015年4月地铁3号线通车后,品牌开发商楼盘涨幅惊人(新城玖珑湖和保利中央公园2013年至今涨幅都在120%左右)。板块内商品住宅房龄基本在10年内,品质好,房龄新,二手房市场的认可度较高。

区域引进北京东路小学的教育资源,保乐荟的开业也为区域内的商业蓝图添砖加瓦。区域内的新房也属于炙手可热的状态。

秦淮4.0时代:

2013年,翠屏九溪诚园横空入市,宣传重点是南京首个“湿地盘”,这也是上秦淮首次出现在大众视野。翠屏九溪诚园也就是翠屏诚园的前身。项目参照杭州,欲拉开南京楼市的新纪元。 

(翠屏诚园实景图)

到2016年,一场土拍,上秦淮重振雄风。银城、碧桂园、葛洲坝、融创、五矿、旭辉等品牌房企纷纷入驻。

也是从这时开始,上秦淮开始被大众接受。区域内也引进了游府西街小学的教育资源,3号线、砂之船等配套也加速了上秦淮房源的去化。

其实从江宁楼市的发展趋势中,我们不难发现,江宁核心区正在南移,城市向南、南京向南、江宁向南的发展轨迹,市场接受度和规划也是朝南倾斜的。

 

其实这也是可以预见的,早期江宁楼市的集中开发力度大,所以早期的板块宅地基本去化,而江宁作为南京占地最大的板块,产业大,人口多,必须去开发土地,加快供给。

朝南发展也是江宁的楼市开发策略之一。

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续力上秦淮,九龙湖南正在强势崛起 

江宁百家湖、东山、九龙湖、上秦淮等板块已经陷入房荒,出货量少,面积大,总价高,而江宁向南发展的趋势是被认可的,那么江宁楼市下一个爆发点在哪?或许我们可以把目光聚焦到这个板块——九龙湖南板块。

九龙湖南地处九龙湖南部,享受九龙湖、上秦淮的利好辐射,作为续力上秦淮的新板块,九龙湖南潜力无限。

交通配套:双地铁环绕,国家一级公路正在建设

板块内有S1号线、5号线吉印大道站。

 

 

S1号线已经运营通车,北接南京南站,南至禄口国际机场,两站九龙湖、三站南京南,南站即可换乘1号线、3号线等多条地铁线路。同时吉印大道站也是地铁5号线的始发站,全线30个站点设立14个换乘站,是名副其实的南京的地铁换乘王。 

值得一提的是,区域内的机场二通道,作为国家一级公路标准建设,串联建邺、雨花、江宁,连接河西CBD与禄口国际机场发展,起到了南京主城及江宁新城南向发展的重要战略意义。

 

商业资源:顶级的商圈辐射,重磅酒店年底竣工

整个区域距离九龙湖非常近,可以享受到九龙湖、上秦淮、百家湖的商业配套辐射。

砂之船奥特莱斯、保乐荟、KINGMO、江宁金鹰、21世纪太阳城、百家湖1912等商业配套。后期诚信大道地铁口的景枫G58地块也将打造6万㎡的商业体。

除此之外,牛首山东麓商业配套综合项目预计在年底竣工,计划总投资约26亿元,规划大型重磅酒店。

(效果图)

教育资源:人文气息浓厚,教育配套未来可期

区域内有规划的小学用地,未来将引入名校合作,大大提升教育质量。这几年政府也在重点打造江宁名校,作为新学校来说也更易的得到政策支持。

同时板块内还还拥有东南大学、河海大学、南京航空航天大学等知名高校,人文气息非常浓厚。

医疗资源:投资8.7亿,三甲医院来了

 九龙湖同仁医院,江宁医院,江宁中医院和南医大逸夫医院(都是三甲医院)以及在建的省中医院牛首分院。

江苏省中医院牛首山分院是三甲级医院,分院占地313亩,建设总投资8.7亿元,集医疗、康复、养生、保健为一体,该项目将分三期进行,建设期为5年。

效果图如下:

景观资源:自然资源优越

 以九龙湖公园为核心,区域西靠三山(牛首山、翠屏山),东望方山与外秦淮河,东抵上秦淮湿地公园。

牛首山文化旅游区,是南京政府投资上百亿的重点项目,种有高等植物超618种,是南京植被种类最多的地区,景色优美且如此高森林覆盖率是全南京罕见的森林绿肺,山顶更是重金打造了佛教圣地佛顶宫。

 

(图片来源:百度百科)

区域楼市:严格限价,毛坯限价20600元/㎡

我们先来看一张图。

江宁南向发展轴线上的楼盘变化还是比较大的,从首开到收官,再到如今的二手房均价,都有明显的涨幅,这在一定程度上也显示了市场接受度。

南向发展趋势已定,九龙湖南正处于发展轴上,潜力无限。

再看新房市场,百家湖毛坯限价3.4万元/㎡,后期项目肯定是要加卖精装包的;九龙湖金隅紫京云筑销许均价3.82万元/㎡;上秦淮核心区已经无房可售,南部的融信秦尚栖庭销许均价3.3万元/㎡左右。

而九龙湖南板块区域内限价严格,毛坯限价20600元/㎡,这对于置业者来说是个机会。 

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板块价值即将激活,九龙湖南开篇巨作来了 

九龙湖南目前区域内仅有一家楼盘——德信星宸。 

德信星宸打造18栋层高25-27层的高层,建筑面积约89、107、127、142㎡,毛坯限价2.06万/㎡,预计精装修交付。首开89、107㎡两大户型,首开4栋大约400多套房,预计3月上市。

首开户型图如下: 

建筑面积约89㎡:三房两厅一卫

89㎡作为其主力户型,三房设计,适合三口之家甚至三代同堂。三开间朝南,光照充足。动静分区,家人日常活动互不干扰。独立玄关设计,彰显居家品质。卫生间干湿分离,有利于保持干净卫生。

建筑面积约107㎡:三房两厅两卫

 

107㎡户型主要分布在东西边户,适合刚改客群。该户型兼并了89㎡的各大优势外,又具有自己独特之处。南向约6.4米宽景阳台,采光面积大,阳台功能性强。主卧套房设计,带独立卫生间,私密性强。

德信星宸毛坯限价20600元/㎡,预计精装修,未来盛全物业管理。

江宁重心向南发展趋势已定,九龙湖南的发展未来可期。

 

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