全年116次领销许！仅14次卖光！江宁楼市凉了吗？

       365淘房 姜娇 气温骤降，寒潮已至，今天又是一个大雪纷飞的日子。伴随着2020年即将结束，江宁楼市格局也尘埃落定。

细数这一年，南京土拍市场火热、首付比例提高、破4万/㎡、破5万/㎡板块屡见不鲜，购房门槛一夜间抬升......南京楼市焦点从河西到江北核心区、燕子矶新城再到南部新城......

如此市场下的江宁楼市却显得有些温吞了。整个全年，除去金隅紫京云筑3.82万/㎡首开全城瞩目以外，其他时刻的热度却较为一般。 

作为南京GDP、常住人口的江宁，因为发展较早，宜居度远超其他起步晚板块，所以安家在江宁依旧是许多人的首选之地。

再渺小的星球都有它大大的世界。放眼全南京，江宁并不是楼市首位焦点，然而在即将过去的2020年同样拥有着自己的“波涛汹涌”。

2020年江宁楼市大变化：热盘少了，刚需门槛不断抬高

①1-12月推出19351套房，上市量比去年涨25.9%

截至目前，江宁1月-12月领销许116次（住宅类），推出19351套房比2019年（15370套）上涨25.9%，整体均价约2.58万/㎡。其中，26家新盘上市，主要涉及方山大学城、江宁滨江。

②江宁核心区房荒缓解，东山、九龙湖纯新盘上市

江宁核心区房荒已久，年初时新城玖珑湖尾房突领销许，16套叠墅3万/㎡出头，开盘秒光。此外，百家湖的江宁金鹰天地广场突然炸出一波大平层，该批房源总价高、物业费更是惊人，想买到着实不容易。

真正缓解房荒要数金隅紫京云筑、海玥华府，九龙湖、东山两大新盘首开共500多套房，3.82万/㎡，3.3万/㎡的价格，当天售罄，一批地缘改善客购买力非常强悍。

高层房源不愁卖，但叠墅新盘弘阳悦禧苑均价3.58万/㎡，总价较高，当天没有卖光。

江宁核心区迈入改善时代，除了少部分外地刚需，多数都是本地改善客。

③方山大学城、江宁滨江苏醒，上市量爆发

沉寂或是低调了3年之久的江宁滨江、方山大学城苏醒，终于在下半年迎来上市量爆发。

方山大学城5盘陆续上市，由原来的刚需板块向刚改过渡，区域楼盘属性也参次不齐。受到疫情影响，今年楼市越发回归理性，房价突破3万/㎡的方山大学城并没有在热度上跟上。区域内楼盘除了核心位置即文鼎广场旁的美的建发润锦园去年能达9成以上，其余楼盘销售结果皆平平。

尤其值得注意的是楼盘众多的方山南部区域，房价已经上来，配套却有待加强，楼盘去化周期相应比较长。

江宁滨江今年共推出3大楼盘，房价也从2017年1.3万/㎡涨到了2万/㎡，一方面解渴了地缘客，一方面也反应了刚需板块现状，楼盘销售难度越来越大。由于该板块承接板桥、紧邻马鞍山，决定了它区别于禄口、正方新城等刚需客群。

买这里人实际上还是以江宁滨江地缘改善，或者在滨江工作的外地刚需。明年江宁滨江还将推出两大新盘，楼盘间竞争将更加激烈。

④房价门槛提升 刚需越买越偏

犹记得今年年初时，上秦淮的银城旭辉云台天境尾房在售，当时有网友觉得该楼盘不在地铁口，3万/㎡的价格也不便宜，想再看看。

等到年中的时候，上秦淮高层五矿澜悦栖原收官，方山大学城房价一下子冲到了3万/㎡，有网友便后悔还不如早些买云台天境。

刚需首套房对于一些年轻人，往往是非常难的，然而板块门槛的提升，让刚需们越买越偏。

江宁核心板块：九龙湖3.82万/㎡、东山3.3万/㎡

江宁刚改板块：方山大学城3万/㎡、上秦淮3.15万/㎡

江宁刚需板块：青龙山新城2.65万/㎡、淳化2.4万/㎡、禄口2万/㎡、谷里2.3万/㎡、正方新城2.3万/㎡、江宁滨江2万/㎡、湖熟1.8万/㎡、横溪1.4万/㎡

今年以来，江宁核心板块逼近4万/㎡，刚改板块跨入3万/㎡时代、多数刚需板块2万/㎡以上。也就是说，如果想要住得稍微离主城近些、配套稍微成熟一些，按照90㎡的三房至少270万以上。

不然，像其他板块要么有不利因素困扰、要么离主城远、要么配套不完善，即便如此按照90㎡的三房算也要180万以上。

青龙山新城、禄口板块依旧是刚需主阵地，但是楼盘“多如牛毛”，一个不利因素迟迟不解决，一个房价2万/㎡却远离主城，让许多刚需纠结得“抓耳挠腮”，到底买不买。

总结一句话，刚需看似可以选择的楼盘很多，但可以选择的板块实在有限，门槛越来越高却越买越偏。

⑤热盘越来越少，上秦淮明年或将进入沉睡期

一个明显感觉就是，今年上半年五矿澜悦栖原、云逸都荟花园两大刚改热盘收官之后，江宁热盘越发稀少。同样是上秦淮楼盘，同样是高层，等到葛洲坝融创紫郡府上市时，其热度要比邻居盘五矿澜悦栖原低很多，一来面积变大了，二来江宁九龙湖、东山新盘欲上市，分流了一些客户。

其实，热盘越来越少的背后本质原因是好地段、好楼盘越来越少。上秦淮作为江宁网红板块，以往楼盘逢开盘必摇号，然而等到融信秦尚栖庭入市后，到售楼处便可认筹。原因就是该楼盘位于上秦淮云台山河以南，周边配套还未成熟，相应的房子去化速度就比不上云台山河以北楼盘了。

即便如此，经历两年爆发期的上秦淮楼市各大楼盘正在纷纷清盘，明年仅剩孔雀城上秦淮G81一家纯新盘出货，这个网红板块或将在2021年进入暂时性沉睡期。

116次领销许，仅14次售罄！卖得好的仅12盘

今天，我盘点了江宁楼盘全年去化结果，发现116次领销许，却仅仅只有14次当天售罄，去化8成以上仅20次。对于这些卖得好的楼盘，接下来我将一一盘点，分析其原因。

①新城玖珑湖

年初，房荒已久的九龙湖迎来新城玖珑湖最后16套收官房源，老盘捂盘已久，顶着3万/㎡的价格卖，3号线诚信大道地铁口、地处九龙湖核心地段，毫无例外卖光。

②云逸都荟花园

去年首开时，还有人觉得3万/㎡出头的云逸都荟花园价格高了，位于科学园板块，区域后劲不足，奈何江宁核心板块并无房源。等到今年即便涨到3.1万/㎡，和上秦淮五矿澜悦栖原同台竞争，依旧不愁卖，地缘改善买大户型、主城刚需摇小户型。

③五矿澜悦栖原

7月23日，南京出台限购新政，“夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”，政策一出打击假离婚，大批投资客退场。

赶上新政出台前，五矿澜悦栖原位于3号线秣周东路地铁旁，占据上秦淮核心地段，拥有90、100㎡的中小户型，何止是刚需客的香饽饽，更是吸引了一批投资客的眼光。楼盘高层逢开盘必售罄，毫不夸张位居“2020年江宁年度红盘榜首”。

也是自五矿澜悦栖原收官之后，江宁楼市少了一大波主城刚需以及投资客的参与，热度逐步下降。

④中骏合景柏景湾

禄口楼盘普遍去化较难，中骏合景柏景湾首开售罄却是例外。原因在于其首开仅80套，均为85㎡低密多层，又是区域离地铁较近的楼盘，所以脱颖而出。

⑤联发翡翠方山

联发翡翠方山作为方山大学城今年首当其冲的楼盘，3万/㎡的叠墅价格一下子拉高了区域房价。该楼盘就价格来看，与上秦淮叠墅比，总价还是比较低的。首开72套去化9成，结果还是相当不错的，但后来再次加推时，后劲稍显不足。

如今临近年底，据楼盘置业顾问透露，项目去化速度不断加快。

⑥樾山林语

遭遇和联发翡翠方山同样命运的还有其邻居盘樾山林语，精装的低密多层，许多地缘客会买来养老，但由于其位于方山北部，配套稍显不足。

⑦银城旭辉上淮铂悦府

作为上秦淮的纯墅区，上淮铂悦府拥有银城、旭辉品质，占据区域核心地段，又是现房销售，面积段适中，总价适中，公开以来一直备受关注。其开盘结果也是次次售罄，本月底项目推出最后84套房源，毫不意外，完美收官。

⑧融信秦尚栖庭

作为个吃螃蟹的人，首先是充满勇气的，当然也是备受争议的。融信秦尚栖庭的上市，打开了上秦淮云台山河以南的市场，然而却引得众多买房人的纠结。一方面，云台山河以北宅地殆尽，楼盘逐个清盘；另一方面，云台山河以南配套还未成熟，到底能否买入。

据我了解，融信秦尚栖庭中途也从成品房改成了精装修，楼盘去化速度正在加快，预计明年初将推出收官房源。

⑨葛洲坝融创紫郡府

上秦淮楼市热度稍降，从葛洲坝融创紫郡府就能看出，九龙湖、南部新城各大纯新盘上市，分流了不少客户。都是大户型，许多江宁改善客会首选地段更优越的九龙湖或发展潜力更大的南部新城楼盘。

令人意外的是，买葛洲坝融创紫郡府大户型的不再局限于改善客，许多购买力强的刚需也会来买，124㎡、140㎡都会考虑。用他们的话说“江宁也没有什么好房子了，九龙湖太贵，也只能买紫郡府了。”

⑩金隅紫京云筑

2020年，江宁楼市标志性大事件，要数九龙湖新盘金隅紫京云筑首开！3.82万/㎡的价格划破江宁房价天际，开盘当天售罄，九龙湖房价直逼南京新房金字塔塔尖。

该楼盘集结了双地铁、一线湖景，以及江宁核心地段优势，精装修建筑面积约120-170㎡，现房销售，多种优势之下，引得周边万科、朗诗神盘业主纷纷换房买房，还有一批人甚至是投资。

⑪美的建发润锦园

润锦园作为今年方山大学城核心地段上市楼盘，近文鼎广场、1号线南京交院站，配套成熟，一批方山及其周边刚需、改善客会买。同时该楼盘也是整个方山大学城卖得最好的楼盘。

⑫ 海玥华府

千呼万唤始出来，近期，东山海玥华府终于迎来首开。该楼盘位于江宁老城区东山，配套成熟、人居氛围浓厚，一波老江宁人首选。首开只要参与摇号，基本都能买上。

2021年，江宁楼市发展趋势如何？

即将迈入2021年，江宁楼市发展趋势将如何呢?我给出以下几大预判。

①江宁核心区房源依旧紧张，房价或稳中有升

九龙湖、东山等板块新盘继续去化，如果没有宅地拍出，过了2021年，江宁核心区域或将再次面临房荒。如今九龙湖房价已达3.82万/㎡，东山3.3万/㎡，但不排除这些楼盘明年上市房价不会小幅度增长。

②青龙山新城、禄口房源量依旧充足

作为两大刚需阵地，两大板块货量依旧十分充足。刚需看准了上车，没有十全十美的房子，青龙山新城2.6万/㎡，禄口2万/㎡，在整个全市来看，价格适中。其中，青龙山新城明年仅两家新盘上市，在售盘将陆续收官。禄口待上市新盘依旧很多。

③方山大学城热度将有所上涨

上秦淮明年或将进入沉睡期，隔壁的方山大学城迎来新机遇。尤其明年方山南5盘上市，板块将持续爆发，楼盘间竞争会加大。由于方山南多数楼盘均不在地铁口，可以预见这些楼盘去化速度并不会像前两年的上秦淮楼盘那么快。

④多数刚需楼盘去化越来越难

明年，一批自2017年起三年限售的次新房入市，有些占据地段优势。江宁倒挂板块所剩无几，在刚需盘越买越偏的市场下，一些刚需会将目光投向次新房。加上一些刚需板块上市量加大，这些偏远楼盘将越来越难卖。

对于今年的江宁楼市，你有何看法呢？欢迎留言讨论。

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