365淘房 姜娇 进入12月，方山大学城各大新盘纷纷亮相！从远洋万和方山望、中海方山印到伟星万科·四季光年.......多层、高层业态多样。各家楼盘力求区隔客户，难免要正面对刚。
今天我们得到消息，1号线中国药科大学站附近的四季光年，打造建面约89-125㎡的高层，预计下月公开城市展厅。
可以预见，明年的大学城上市量将持续爆发，大批刚改房源陆续上市，留给买房人的选择空间越来越大。今年以来，大学城新房突破3万/㎡，区域二手房参考均价2.5万/㎡，价差5000元/㎡。
新房热度：今年大学城楼市热度一般，已上市楼盘除美的建发润锦园外，其余楼盘去化速度一般。随着上秦淮楼盘去化殆尽，明年大学城热度或将有所上升。
二手房热度：与核心区或者成熟板块相比，大学城二手房价较低；二手房库存量仅次于百家湖、东山；成交量却位居百家湖、九龙湖、岔路口、东山之后。总体而言， 大学城二手房库存量较大，成交量一般。
揭秘大学城新房市场：9盘齐聚，房价3万/㎡！
截至目前，大学城共计9盘，其中5盘已久上市，还有4家为纯新盘。产品类型多样，叠墅、多层、高层都有，面积段从89-240㎡不等，板块整体定位刚改客群。
面向的主力客户，多是在江宁及其周边工作的外地刚需，或者是大学城、东山、百家湖、九龙湖等地缘改善客。
从新房市场来看，大学城较大的竞争板块应该是上秦淮，但是经过一年去化，上秦淮各大楼盘正逐个清盘，明年仅剩孔雀城上秦淮G81一家纯新盘。
九龙湖、百家湖、东山等核心板块房荒依旧紧张，加上上秦淮房荒，接下来市场便自然而然地投向了大学城。
和周边其他刚改、刚需板块比，青龙山新城不利因素迟迟没有进展，禄口相对偏远、正方新城配套还未跟上，相比之下的大学城承接科学园、九龙湖等原江宁核心板块，无板块硬伤，配套成熟。
如此以来，9盘齐聚的大学城则迎来了新机遇。
方山北两盘：
方山北两盘联发翡翠方山、樾山林语，低密住区，近方山别墅区，改善换房可以考虑。两盘近科学园、日常驾车出行比较便捷，但距离文鼎广场有段距离，周边商业氛围也不是很浓厚，配套一般。
有些想要住在方山脚下养老、或者是方山及其周边的地缘改善客会考虑这里。
方山中两盘：
方山中部的美的建发润锦园应该是板块内卖得最好的楼盘了，项目紧邻文鼎广场、近1号线南京交院站 ，地处方山大学城核心地段，目前还有一些尾房在售。
另外一个关注度较高的楼盘应该是江宁城建开发的凤溪苑了，项目离地铁更近，预计明年上市，大概率将摇号。
方山南五盘：
随着九龙湖、百家湖宅地开发殆尽，方山南还有大量宅地待拍，板块楼市发展重心南移，区域内已集结了5大楼盘。方山南楼盘越来越多，已有齐武路初中、小学（东外分校）、南外方山，江宁城建G99商业，吉印大道桥等，商业、交通配套有待加强。
山和宸园打造毛坯高层，入手门槛较低，总价240万起即可入手。五矿澜悦溪山拥有央企五矿品质，精装修带三件套，均价3万/㎡出头，门槛稍高。
远洋万和方山望主打精装小户型，89㎡户型双阳台设计，预计3万/㎡。于刚需而言，性价比较高。
中海方山印低密多层，定位改善，高配精装放风价32000-34000元/㎡，中海品质，舒适度较高。
伟星万科·四季光年是方山南5大盘中，近地铁的楼盘，万科、伟星操盘，毛坯限价2.43万/㎡，预计去化速度要比其他盘要快些。
揭秘大学城二手房市场：均价2.5万/㎡，这些小区卖得好！
如果将整个大学城分为方山北部、方山中部、方山南部，方山高层二手房主要集中在方山中部、方山南部，其中方山中部老小区居多，方山南部次新房居多，方山北部别墅为主。
方山中部的东方龙湖湾、天正天御溪岸、万裕龙庭水岸这三大老小区成交量一直非常高，均价2.5-2.6万/㎡，比起周边新房低4000元/㎡。
更重要的是，这三大小区紧靠着文鼎广场、1号南京交院站，处于大学城核心位置，配套成熟。小区体量都非常大，虽然房龄有十余年，但是内部环境尚可。于刚需而言，有地铁、有生活配套，加上价格较低，小区整体性价比较高。
近年来，方山南部几大次新房纷纷上市，比如银城一方山、招商方山里等，品质好、物业佳，二手房已飙升到2.7-3万/㎡。但其实，这些新小区成交量并不高，随着方山南新房越来越多，差不多3万/㎡的价位，新房自然更具有优势。
目前来看，方山南地铁口的保利梧桐语、金轮津桥华府成交量一直比较高，均价2.6万/㎡价格低区域新房4000元/㎡，占据地铁优势，更近板块核心区域。内部多为次新房，小区环境尚可。
置业大学城，新房、二手房怎么选？
经过多年发展，方山大学城的交通、教育、医疗、商业等配套越发成熟，宜居度也在稳步提升。
交通上，地铁1号线已运行多年，从方山大学城一路直达百家湖商圈、新街口商圈。片区内集聚天印大道、龙眠大道、绕城高速、吉印大道等主干道，自驾出行四通八达。去年，方山南部吉印大道跨秦淮河大桥开通，一桥速达九龙湖。
商业上，文鼎广场、龙湖新壹城、保利樾广场、方山南6.5万方商业即将开建，商业配套正在加强。
教育配套上有南京市月华路小学（力小分校）、南京晓庄学院实验小学、南外方山分校（南外直属分校）、齐武路中小学（东外分校）等。
区域内还有省内首家、国内第二家邵逸夫医院（南京医科大学附属逸夫医院）系省属三级医院（公立）。
如果安家大学城，到底要怎么选呢？
注重地段，可以选择方山中部房龄较老的东方龙湖湾、万裕龙庭水岸等，或者选择新房美的建发润锦园、凤溪苑（新盘）。
注重品质，可以选择中海方山印、五矿澜悦溪山，央企开发，精装标准高。
注重舒适度，预算足够可以选择樾山林语、联发翡翠方山或者中海方山印，方山脚下低密楼盘。
注重性价比，可以选择方山南的地铁口的保利梧桐语、金轮津桥华府次新二手房，或者等待伟星万科四季光年，占据地铁、价格优势。又或者可以选择远洋万和方山望，89㎡双阳台精装三房。
预算有限，可以选择山和宸园毛坯房，或者方山南武夷名仕园、世茂梦享家等二手房，均可获得不错的舒适度。
对于方山大学城楼市，你怎么看？欢迎留言评论。
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