365淘房 徐梦月 近日，戴德梁行围绕2020年第三季度南京写字楼市场和零售物业市场的现状进行了分析和解读，并对市场发展趋势进行了展望和预测。
图源：张哲
划重点：
1、三季度南京写字楼市场的平均空置率小幅上升至29.8%，随着优质租赁项目持续入市，未来空置率仍会有所上升。
2、南京写字楼销售市场新增供应创新高，成交均价稳定在1.8万元/平方米。其中，建邺区第三季度表现最为抢眼，区域成交面积占整体市场的32%。>>最新！南京2条地铁传出新进展！周边超级综合体已开工
3、南京三季度零售市场空置率微跌至4.5%，四季度将迎来开业高峰，喜玛拉雅中心、雨花吾悦广场预计在年底如期开业。
4、许多商场因疫情留下的空铺不得不升级，这为新品牌迅速占领市场提供了机会，南京和江苏首店层出不穷。随着华侨城、华贸中心、香港置地、华润等更多优质开发商的进入，他们项目的建成有利于吸引更多首店品牌入驻南京。
5、未来五年内，随着河西IFC，龙湖河西天街的建成，河西有望和新街口一起成为南京的最核心商圈。未来十年内，城南和江北商圈的竞争力将有质的飞跃。>>太棒了！南京5大奢华酒店进展曝光！明年都能开业
南京写字楼市场：
租赁市场压力继续，销售市场新增供应创新高
写字楼租赁市场方面，成交租金持续下探，空置率呈小幅上升趋势。全市甲级写字楼平均租金为3.86元/平方米/天，环比下降1.53%。
新街口板块租金仍维持在全市高位，均价为4.71元/平方米/天，鼓楼板块均价为3.76元/平方米/天，河西板块均价为3.7元/平方米/天，江宁板块租金为2.68元/平方米/天。
数据来源：戴德梁行写字楼部
三季度传统核心区新增入市的优质租赁项目主要为新街口金鹰中心、河西南京国寿大厦，同时受到部分企业大面积退租的影响，三季度南京写字楼市场的平均空置率小幅上升至29.8%。随疫情逐步稳定后，预测未来一段时间内，南京优质租赁项目将持续入市，未来空置率仍会有所上升。
从行业来看，传统主导行业成交面积占比波动较大，尤其是金融行业，受政策及经济大环境影响，成交量大幅下降。受大面积换租成交带动，专业服务、TMT及生产制造类行业表现活跃，成交面积集中在1000平方米左右。而后疫情时代下催生的直播、视频等文化传媒行业成交面积大幅上升。
销售市场方面，2020年第三季度写字楼销售市场新增供应约32.2万平方米，供应大幅上涨，主要集中在江宁、浦口等新兴板块，高品质项目如融信城市之窗、万科都荟天地、华润国际社区等。
成交面积相较于疫情期间亦有显著上升，约4万平方米，整体成交均价维持稳定在1.8万元/平方米。受紫金金融中心、龙湖·时代上城等热点盘成交影响，建邺区第三季度销售市场表现抢眼，区域成交面积占整体市场的32%。
土地市场方面， 2020年Q3商办用地共成交13幅地块，总面积约64.5万平方米，其中纯商办用地7幅，总面积约11.4万平方米。
从成交板块看，主要集中在江宁、栖霞、玄武、秦淮、雨花板块。德基广场以底价5.8亿元竞得新街口核心区的G57商办地块，未来将打造德基三期，将与德基一期、二期连接成一个整体，实现立体连通。
德基三期效果图
对于后市展望，戴德梁行董事、南京及合肥写字楼部主管李晓龙表示，受疫情逐步稳定及政府招商引资等措施的加持，南京三季度写字楼销售市场逐步回暖，新增供应面积创历史新高，未来销售市场竞争将愈加激烈。
同时疫情对租赁市场租户的影响仍在持续，部分企业出于成本及发展战略层面考虑，进行大面积退租或换租。整体市场成交租金持续下探，空置率小幅上升，预计疫情带来的市场租赁压力将继续半年左右。后疫情时代，南京甲级写字楼市场开始出现两极分化的趋势，业主自持运营的能力将被持续考验。
南京零售物业市场：
租赁市场需求回温，四季度将迎来开业高峰
三季度，南京零售租赁市场需求持续回温，净吸纳量录得234,617平方米。
今年新开业的两座龙湖天街（2020年6月开业的龙湖南京龙湾天街和9月开业的龙湖南京江北天街）空置率都极低，拉低了南京整体市场的空置率，南京三季度整体市场空置率微跌至4.5%，而整体平均租金则轻微下跌至每平方米777.6元，环比下降1.2个百分点。
数据来源：戴德梁行研究部
数据来源：戴德梁行研究部
龙湖地产在南京的第三座天街——江北天街于9月19日正式开业。这栋超大购物中心单体给南京零售物业市场带来了22万平方米的优质零售空间。在开业的周末客流量超过45万人次， 两日总销售额突破3,500万元人民币，很多品牌在江北新区首次亮相。
9.19江北天街开业现场
南京电影院七月份开始重新开张。南京首家IMAX激光影院在环宇城亮相。除此之外，南京和江苏的首店也层出不穷。
在夏天，许多商场因为疫情留下的空铺不得不升级，这也给不少新品牌迅速占领市场提供了机会。包括耐克KL，MLB，池奈和茉沏等都在南京迅速扩张。
数据来源：戴德梁行研究部
四季度将迎来近年来的开业高峰，南京南站附近的喜玛拉雅中心，板桥的雨花吾悦广场预计在年底如期开业。
未来三年内这些高质量大体量的购物中心都将加快新兴商圈的升级崛起。而河西核心板块之一——元通商圈将在未来随着国金中心的完工趋近成熟，有望进一步接近新街口商圈。
鉴于南京良好的防疫形势，各类品牌在商场的快闪、联名、展览、推广、明星站台活动已经基本恢复正常频率，未来南京商场租金、收益率等指标有望在年底前恢复稳定。
在南京“四新行动”的积极推动下，政府已经将发放消费券常态化，与此同时，购物中心和百货店与各类APP的合作已经趋近成熟。抖音，淘宝，大众点评等平台有利地推动了商场业绩增长。微信，小红书等APP则帮助购物中心汇聚更多私域流量，增强商场的社交属性。
戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨表示，南京规划通过新街口、江北、河西、城南4个市级商业中心，打造“宝石型”的市级商业中心结构。未来五年内，随着河西IFC，龙湖河西天街的建成，河西有望和新街口一起成为南京的最核心商圈。
未来十年内，城南和江北商圈的竞争力将有质的飞跃。而区域型商圈的崛起促进各商业项目与区域内社区的联系更加紧密，更加个性化的需求有望得到满足。
金陵中环效果图
另外，随着更多国内外优质开发商的进入，未来南京零售市场有望进一步盘活。华侨城、华贸中心、香港置地、华润等开发商拥有丰富的品牌资源，他们项目的建成有利于吸引更多首店品牌入驻南京。
在崇尚强社交，重体验零售空间的今天，南京优质商业还应该在智能科技化、新零售、“她经济”、情怀IP打造等方面多做尝试。
戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光总结，南京上半年GDP首进十强，增速达到2.2%，继续稳居全国前列，同时南京市努力推进“四新行动”，推动经济发展、强化产业链，通过一系列线上线下方式推广南京，进一步缓解疫情带来的影响。
图源：张哲
受疫情逐步稳定及政府积极进行招商引资等措施的加持，南京写字楼和零售物业市场都在持续恢复平稳态势。南京作为江苏省省会、长三角特大城市、东部地区重要的中心城市，在新一轮的经济双循环发展中会有更多机会可以挖掘。
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