最高4万/㎡成交！2020前两个月，江宁这些小区卖得最火

365淘房 姜娇 近期，国家统计局1月房价数据出炉，南京新房、二手房价格环比同比双双上涨。新房环比上涨0.1%，同比涨3.3%；二手房价格环比涨0.1%，同比涨5.6%。

2020年开年受疫情影响，二手房门店关闭导致成交量下滑，但价格同比去年却稳中有涨。

今天，我统计了进入2020年1月至今，江宁各板块二手房的成交数据，发现以下四大特点：

江宁1月至今二手房成交数据特点

一、成交记录主要集中在1月20日之前，即疫情爆发之前。

二、岔路口、将军大道、百家湖这三大板块成交量最高，而禄口、正方新城等偏远板块成交量较少。

三、成交面积主要分两类：1、建筑面积约40-50㎡的迷你小户型 2、建筑面积约70-100㎡的刚需户型 ，大户型成交量较少。

四、市场上成交房源以精装修为主，简装、毛坯较少。

江宁各个板块的二手房特点如下：

一、岔路口

江宁岔路口北接南京南站，南临百家湖，拥有强大的交通枢纽以及美丽的秦淮河风光带。比起江宁其它板块，岔路口离主城最近，区域内有1号线、3号线、双龙大道经过，交通网络畅通。又有欧尚超市、金轮新都汇、同曦国际广场、同曦万尚城、弘阳家居等众多商业体围绕，商业配套丰富。

片区内二手房以老小区为主，无新房在售，近期成交量较高的是经纬城市花园小区、天地新城、左邻右里、南方花园等。二手房成交数据分为两类，一类是迷你户型，一类是刚需户型，可以看出买入这里的人群要么是刚需，要么是刚需过渡。

这些小区虽然房龄较老，环境一般，但价格较低、交通便利、配套成熟，所以成交量较高。如今南京南站附近的品质二手房约3.9万/㎡，新房约3.5万/㎡，而岔路口的二手房仅2.6万/㎡，价格相对较低。以上成交量较高的小区就是区域代表性小区，它们大多都近秦淮河、地铁口，虽然房子品质一般，但住在这里生活便捷。

二、将军大道

将军大道由于坐拥将军山、牛首山等自然风光，也让其成为南京最大别墅供应板块之一，这里聚集着玛斯兰德、翠屏滟紫台、美之国花园等众多别墅小区。区域内有S1号线穿过，商业以住宅为中心的社区商业（如翠屏新天地、托乐嘉购物小镇等）为主，交通便捷，然商业配套一般。

近期成交量较高的是中航樾府、天泰青城苑、丹佛小镇、托乐嘉等小区。其中最值得一提的便是中航樾府了，将军大道目前无新房可售，中航樾府作为片区的品质次新房，小区环境优美、物业服务好，即使价格高也挡不住成交量。

至于丹佛小镇、托乐嘉等小区，一则因为小区体量大，二则因为近地铁，加上商业配套尚可，适合刚需入手。而天泰青城苑主要以迷你户型为主，适合过渡。

总体而言，将军大道和岔路口都离主城较近，房龄也较老，但将军大道环境更为安静，岔路口更繁华。

三、百家湖

江宁“宇宙中心”自然是百家湖板块了，这里有堪称“南京第二个新街口”的百家湖商圈，集聚着景枫KINGMO、江宁金鹰、21世纪太阳城、百家湖1912等众多重磅商业。还有双龙大道、天元中路、地铁1号线.....交通通达度不言而喻。

区域内有景枫凤凰城、朗诗玲珑屿等多个4万+的高端神盘，然而成交量较高的还是那些普通小区，如百家湖伦敦西花园、百家湖花园、东渡国际青年城、金王府，成交户型面积有刚需、有改善......

置业百家湖的人，可能不看中房龄，而是在环境适中的情况下，用适中的价格买到江宁最繁华的交通、商业配套。然而，寸土寸金的百家湖板块，商业不断发展，新房依旧房荒。

四、东山

江宁老城东山板块集聚着大批老江宁人，曾是江宁最繁华的地段，这里的商业业态丰富，也是江宁区域品牌店面较为集中的地方。其中，最具代表性的商业就是江宁万达广场和今年即将开业的龙湖南京龙湾天街（在建）了。总之，住在东山，配套成熟、人居氛围浓厚。

目前，区域内仅龙湖春江郦城一大次新房（二手房约3.9万/㎡），其余均为老小区，成交量整体较少。

值得期待的是，龙湖春江郦城还有一栋未加推（加推计划待定），另外片区内还有两大现房高价地上元府和上海建工东山G45待上市，其中上元府售楼处已建好，今年有可能上市。想要置业东山的买房人，可以保持关注。

五、九龙湖

九龙湖板块作为近10年迅速发展起来的新兴板块，目前已经步入改善时代。片区内有3号线穿过，5号线在建，拥有天然的自然资源九龙湖，但商业较为分散、缺乏大型商业。这里集聚着福特、长安马自达等众多产业，每年都有大量新南京人不断涌入这里。

近期成交量较高的小区仅是部分，不代表全部。由于九龙湖发展年限才20年左右，所以片区内品质次新房较多，老小区房龄不过只有十几年。其中，以万科翡翠公园、万科金域蓝湾、银城千花溪为代表的次新房，由于是品质次新房，环境好、物业佳，加上近百家湖商圈，所以二手房价格约3.7-4万/㎡。

而以保利中央公园、新城玖珑湖为代表的第二阶梯次新房，由于是品质次新房，环境好，近3号线地铁口，二手房约3.5-3.6万/㎡。其余的像龙湖文馨苑、康博花园、中粮彩云居等房龄较老一些的小区，由于环境尚可，二手房约2.6-3万/㎡。

总体来看，虽然九龙湖没有像岔路口、将军大道那样离主城近，但是由于小区整体品质稍高高，所以二手房价格并不低。

去年，九龙湖新房房荒一年，今年纯新盘金隅九龙湖G20和弘阳九龙湖G57都将上市，打造大面积改善房源，其中金隅地块放风价已达到3.5万/㎡，改善客可以期待一下。

六、科学园

科学园位于九龙湖、百家湖、大学城中间，紧邻1号线，靠近百家湖商圈，板块内品质次新房仅旭辉九著一家。而武夷绿洲由于近地铁，体量大，成交量也较大。

片区内老小区众多，新房仅云逸都荟花园在售，该盘预计4月加推，建筑面积约94-143㎡，上次开盘价30300元/㎡，刚需、改善都可以考虑入手。

未来片区待出让的宅地不多，科学园发展也几近饱和。

七、大学城

大学城主要以学生和在大学城工作的年轻人为主，片区内有文鼎广场、义乌小商品城，以及地铁1号线，交通、商业配套尚可。由于占据方山风景区这一天然优势，片区别墅众多。

近期成交量较高的东方龙湖湾南湖苑、保利梧桐语花园、万裕龙庭水岸等都是片区代表性小区。这些小区靠近地铁、商圈，加上环境还不错，刚需户型成交量较多，价格在2.4-2.7万/㎡左右。目前大学城新房价26500元/㎡，所以二手房价格比较适中。

大学城房荒已久，去年多地拍卖，今年也将迎来上市量井喷。目前，区域内已集聚着江宁城建大学城G27、联发翡翠方山、美的建发润锦园、保利大学城G44、五矿大学城G82、金科大学城G89等6大新盘，新房量爆发，让人拭目以待。

八、上秦淮

上秦淮作为近年来刚发展起来的发展改善板块，片区内集聚着地铁3号线、超级商业体砂之船、未来网络小镇、华谊兄弟影视小镇（在建）、上秦淮湿地公园（在建）......区域内无老小区安置房，环境优美、配套高端。

2019年，江宁改善盘主要分布于上秦淮板块，片区内的五矿澜悦栖原、葛洲坝融创紫郡府、银城旭辉上淮铂悦府等项目都是去年炙手可热的改善楼盘。

翠屏诚园作为上秦淮首个交付楼盘，目前二手房已经入市，成交价2.8-3万/㎡左右，比起3万/㎡出头的新房价，价格还是比较低的。

板块以新房为主，五矿澜悦栖原最快二季度加推3栋叠墅，上次叠墅开盘价3.2万/㎡。葛洲坝融创紫郡府3月首开精装科技高层，放风价3.3万/㎡。另外，碧桂园泊云间、银城旭辉上淮铂悦府都将在上半年加推。

九、正方新城

银城蓝溪郡一直以来成交量都很高，小区位于正方新城核心位置，旁边就是在建的拉小分校旁和已经投入运营的吉山软件园幼儿园，自带底商、超市，配套正在跟上，周边高新产业众多，高知人群不断涌入。

目前，区域房价已飙升到2.3万/㎡，蓝溪郡单价低，户型小，总价低，银城物业管理，环境好，所以深受周边工作的年轻刚需喜欢。小区87㎡成交量最高，总价190万左右。

片区内新房较为分散，现有两大刚需盘在售，分别是绿地理想城（均价23000元/㎡）、远洋山水（19000元/㎡）。预计3月份，紧邻蓝溪郡的荣盛隽峰将首开大面积低密度多层，限价23000元/㎡以内。

十、禄口

禄口空港新城作为江宁供货量最大的刚需板块，未来将有12家楼盘在售，不过距离主城较远，生活配套还不成熟，整个区域还处于待开发阶段，因此客群比较限制，多为禄口周边地缘客。

相比于其它刚需板块，禄口二手房还是有一定市场的。新城保利天地、招商依云郡、翠屏城这三大小区房龄新、户型小、总价低，还位于禄口商业繁华区域，生活配套齐全，适合周边工作的刚需客入手。

值得注意的是，禄口新房价已突破2万/㎡，而翠屏城的二手房才1.3万/㎡，而其它两个小区价格和新房价差不多。

受疫情影响，南京二手房市场又将如何发展呢？

最近，我也采访到一些中介经纪人：

南京二手房经纪人M先生：6月份之前市场成交量很难起来，现在如过业主急卖降价意义也不大，除非银行贷款市场利率（LPR）大幅下调刺激楼市，不然很难让二手房市场回暖。

南京二手房经纪人J先生：我觉得疫情拐点过去之后肯定会爆发一波热度的，原本金三银四的市场需求还在，反而这次疫情让很多人明白有一套自己的房子是多么重要。个人看法，我对整体市场还是持乐观态度的。

对于二手房市场，有的经纪人比较悲观觉得二手房回暖难，有的经纪人持乐观态度觉得疫情之后会会爆一波热度。

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